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一套半山海景的頂豪，5折甩賣都沒人要。 今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價(jià)558萬元，但最終因無人競價(jià)而流拍。2019年3月時(shí)，該房源的評估總價(jià)則是1175萬元。 該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價(jià)也由最開始的823萬元降到了現(xiàn)在的558萬元，降幅達(dá)265萬元。 2007年天麓1區(qū)開盤至今，15年過去了，這期間深圳不少片區(qū)房源上漲迅猛，但相對而言，天麓的房價(jià)并未呈現(xiàn)太大變化。甚至2017年時(shí)，還曾有網(wǎng)友發(fā)帖，宣稱愿意降價(jià)1000萬元售賣天麓8區(qū)獨(dú)棟別墅。 而2009年入市的天麓8區(qū)，一度以近13萬元/平方米單價(jià)晉升深圳樓王。 [1] 從天麓的過往拍賣記錄了解到，近5年來已有60次拍賣記錄，但整體看成交并不多，多數(shù)房源都以“本場已流拍，無人出價(jià)！”而草草結(jié)束。 過去的頂級半山海景豪宅，如今為何降價(jià)還難賣？ “深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經(jīng)很遠(yuǎn)了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過后來香蜜湖、深圳灣等豪宅片區(qū)崛起，來這邊買豪宅的相對就變少了?！痹谏钲趶臉I(yè)多年的資深經(jīng)紀(jì)人羅鵬通過微信告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸ê喎Q每經(jīng)記者）。 一線城市少有海景房，作為極具代表性的縮影，天麓項(xiàng)目從火熱到被遺忘，也踩中了我國海景房發(fā)展跌宕起伏的歷史。 青島，我國著名的濱海城市，從北部的即墨到南部的膠南，分布著許許多多沿海樓盤，有的剛剛搭起框架，有的則已開發(fā)多年。和一些以海景房聞名的城市不同，青島許多沿海樓盤并不太以海景作為賣點(diǎn)，因而并沒有形成一個(gè)獨(dú)立的細(xì)分市場，價(jià)格也隨著整體樓市的漲跌而浮動(dòng)。 無人機(jī)視角下，一個(gè)可容納10萬人的龐大社區(qū)顯得孤獨(dú)而擁擠，一棟棟超高層建筑排布而來，三面臨海的藍(lán)色和鋼筋水泥的灰白形成了巨大反差。 由此向南2000公里，上千棟樓層俯視著海面，一座巨大的城邦沿著蜿蜒的海岸線徐徐展開，一邊繁華，一邊寂靜。 素有“南海之濱”稱譽(yù)的惠州，海岸線在全國絕對排得上名次。據(jù)惠州市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，惠州擁有162個(gè)自然海島、281.4公里海岸線和4520平方公里海域面積。優(yōu)質(zhì)的濱海資源，讓惠州的海岸線成為諸多地產(chǎn)商追逐的獵物，10余年時(shí)間里，碧桂園、華潤、萬科、金融街(000402)、富力等一大批開發(fā)商齊聚于此。[2] “ 海景房，作為夏天里與行業(yè)最具關(guān)聯(lián)度的詞，每年此刻如同圭臬，充滿著儀式感。 6月下旬以來，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哧懤m(xù)實(shí)地走訪了青島和惠州，探尋盛夏里“失意的海景房”。那些曾經(jīng)希望滿懷的投資客，這幾年不得不低下頭，虧本出手，“再不賣，不知道還會跌多少”；那些一心希望在海景房養(yǎng)老的人們，則繼續(xù)對這次買房經(jīng)歷做著自圓其說式的敘述，而“現(xiàn)房，能住進(jìn)去”則已經(jīng)成了可以通用的銷售說辭。 本該是熱鬧的季節(jié)，但今年的疫情和行業(yè)現(xiàn)實(shí)，讓這個(gè)市場呈現(xiàn)了一些不一樣的清冷。 克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波在電話中向記者表示：“海景房的價(jià)值來源于投資屬性的推動(dòng)，如今其投資價(jià)值下降，繼續(xù)消費(fèi)潛力不足，導(dǎo)致市場表現(xiàn)偏弱?！? 海景房，正走向更理性的下一步。

北京對特殊房源進(jìn)行了購房政策支持，首付比例最低降至35%。 近日，北京住建委官方消息，為切實(shí)解決老年家庭購房的實(shí)際困難，對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買全齡友好社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定支持政策，包括首套房首付比例35%、二套房首付比例60%等。 專家認(rèn)為，雖然當(dāng)前只針對試點(diǎn)項(xiàng)目，范圍還相對有限，但未來項(xiàng)目有望擴(kuò)圍，本次給出的積極信號更加明顯。 首付比例為35% 此次北京對于購買全齡友好社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目的政策優(yōu)惠包括，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款。 目前試點(diǎn)項(xiàng)目包括昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等3宗地塊項(xiàng)目。 事實(shí)上早在4月19日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會就在第二批次商品住宅用地出讓中提出了建設(shè)“全齡友好社區(qū)”要求，選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和順義區(qū)薛大人莊3宗用地進(jìn)行試點(diǎn)，在出讓文件中明確競得人須建設(shè)全齡友好社區(qū)，并從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時(shí)兼顧其他年齡段人員特殊需求，特別是明確了在供地審核意見確定的建筑規(guī)?；A(chǔ)上，允許項(xiàng)目增建500~1000平方米用于滿足老年人日常需求的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜8月4日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“針對老年人群給予住房政策支持，是北京落實(shí)因城施策，支持剛性和改善性住房需求的重要內(nèi)容，當(dāng)前只針對試點(diǎn)項(xiàng)目，范圍還相對有限，但未來涉及的項(xiàng)目有望擴(kuò)圍，本次給出的積極信號更加明顯?！? “合理住房需求中，老年人群的住房問題是北京率先給予支持的一個(gè)方面，在試點(diǎn)項(xiàng)目上，降低首付比例、給予利率優(yōu)惠，子女可作為共同借款人申請貸款等，均為老年人群購買適老性住房提供了有利支持，未來項(xiàng)目擴(kuò)圍將為老年人群提供更多可選擇空間。” 定向的政策微調(diào) 其實(shí)5月前后，北京市場便有傳言稱，“政策或?qū)⒔档投追抠徺I門檻”，但傳言一直沒有成真。 如今，針對特定人群的全齡友好社區(qū)獲得了政策支持，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將此次政策稱為“針對特定群體和特點(diǎn)房產(chǎn)落實(shí)了寬松政策”。 嚴(yán)躍進(jìn)8月4日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“此類做法和此前上海針對臨港新片區(qū)放松購房政策、廣州針對郊區(qū)市場落實(shí)寬松落戶政策等是相似的，說明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調(diào)。” 陳文靜則進(jìn)一步預(yù)計(jì)：“未來，多孩家庭、職住平衡購房等合理需求也是重點(diǎn)支持對象，相關(guān)住房政策有望繼續(xù)優(yōu)化，對北京的房地產(chǎn)市場亦將產(chǎn)生積極影響?！? 需要注意的是，早在3宗試點(diǎn)地塊確定的同時(shí)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會就表示，對于試點(diǎn)以外的項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)自愿建設(shè)全齡友好社區(qū)，出讓文件明確項(xiàng)目在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前將由市規(guī)劃自然資源委會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市衛(wèi)生健康委等專業(yè)部門組織對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開展全齡友好社區(qū)評審，對于通過評審符合全齡友好社區(qū)要求的，將按照北京市有關(guān)政策給予支持。 也就是說，政策鼓勵(lì)企業(yè)自愿建設(shè)全齡友好社區(qū)，只要通過評審，同樣可以獲得相關(guān)政策支持，或許未來將有更多項(xiàng)目加入全齡友好社區(qū)行列，享有首付比例降低的項(xiàng)目會更多。

鄭州市人民政府辦公廳已于日前印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》（以下簡稱《方案》），由中心城市基金下設(shè)立房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，意在“盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難?！? 截至發(fā)稿，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者未在鄭州市人民政府官網(wǎng)中找到相關(guān)文件，鄭州市民熱線也無相關(guān)消息。 不過，鄭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士8月6日通過微信向記者確定了《方案》的真實(shí)性，表示確實(shí)存在該政策。 一項(xiàng)目一子基金 根據(jù)大河報(bào)報(bào)道的《方案》內(nèi)容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將用于“盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提振市場信心”。 鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，相關(guān)開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）根據(jù)紓困項(xiàng)目，吸引不同類型社會資本共同出資設(shè)立子基金，并按照項(xiàng)目及子基金設(shè)立情況，資金分期到位。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，2018年2月，鄭州市政府宣布，決定成立鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金管理委員會，加強(qiáng)對鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的領(lǐng)導(dǎo)。 啟信寶顯示，鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司成立于2019年9月20日，大股東為鄭州市中融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，目前持股比例65%，股權(quán)穿透后疑似實(shí)控人為鄭州市財(cái)政局。 紓困專項(xiàng)基金重點(diǎn)通過引導(dǎo)、鼓勵(lì)央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難，并通過將盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題。 在運(yùn)作方式上，由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。由子基金聘請第三方對擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評估，以項(xiàng)目凈資產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價(jià)格；盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，其余資金通過積極爭取金融機(jī)構(gòu)并購貸款等方式籌集低成本資金。 更為重要的是，“由子基金對項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤?！? 由各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）會同轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)頭部企業(yè)，共同篩選區(qū)內(nèi)符合盤活條件的存量項(xiàng)目，按照“一項(xiàng)目一子基金”的方式，對接各級國有企業(yè)及各類社會資本，擬定子基金設(shè)立運(yùn)作方案。 持續(xù)提升市場信心 上述人士對房地產(chǎn)紓困基金持相當(dāng)積極的態(tài)度：“這是一項(xiàng)很好的政策，最近很多開發(fā)商暴露了一些問題，總體上還是現(xiàn)金流緊張。現(xiàn)在的情況是，很多購房人不敢買房了，怕不能順利交房，如果這些停工項(xiàng)目成功化解，房地產(chǎn)市場信心肯定會得到進(jìn)一步提升。” “現(xiàn)在房企面臨的問題主要還是流動(dòng)性，不僅是融資端口收緊，2022年以來，鄭州樓市的銷售規(guī)模也下降很多，使得房企流動(dòng)性壓力巨大?！? “此次紓困基金，一方面政策資金可以通過紓困基金的方式進(jìn)入大部分爛尾項(xiàng)目，解決一系列問題，提升市場信心；另一方面，開發(fā)商并非拿到直接融資，所以杜絕了開發(fā)商老板盲目繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營，負(fù)債不降反升的風(fēng)險(xiǎn)?！? “這對鄭州房地產(chǎn)市場是很好的政策，不過還有待于具體的落地執(zhí)行。”該人士在微信告訴記者。 近期，鄭州陸續(xù)出臺多項(xiàng)政策提升房地產(chǎn)市場信心。 7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)和河南資產(chǎn)雙方表示成立工作專班，聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。 6月20日，鄭州市表示，將對棚戶區(qū)改造實(shí)施房票安置。專家認(rèn)為該政策有托底市場功能，有利于去庫存，提振房地產(chǎn)市場整體信心。而在更早的3月1日，鄭州市發(fā)布了18條樓市紓困政策，從支持合理住房需求、加大信貸融資支持等多個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)節(jié)。鄭州此次新政也被業(yè)界認(rèn)為是2022年以來力度最大的樓市紓困政策。 從市場反應(yīng)看，6月鄭州整體房地產(chǎn)市場銷售情況有所改善，甚至有翻倍提升。 根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，6月鄭州全市商品房銷售11428套（間），銷售面積144.9萬平方米，而5月的數(shù)據(jù)則是商品房銷售6066套（間），銷售面積72.8萬平方米。 6月，鄭州全市二手房共成交7190套（間），成交面積77.69萬平方米，而5月，鄭州全市二手房共成交3478套（間），成交面積37.25萬平方米。

最近，二手房參考價(jià)再次成為市場熱議話題，而且多個(gè)城市已經(jīng)對二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，這當(dāng)中包括取消或優(yōu)化。 　　深圳可以說是國內(nèi)少數(shù)還在嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。轉(zhuǎn)眼間，一年半的時(shí)間過去了。這段時(shí)間里深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房量價(jià)齊跌，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介的日子難過，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動(dòng)搖，投資客也悄然退場……更重要的是，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預(yù)期不再。 　　買家“必問” 　　“我的房子掛了近3個(gè)月都沒成交，本來我不愿意降價(jià)，但由于家里急需要錢，迫于無奈我把價(jià)格調(diào)到4字頭，才終于賣掉了房子?！痹诟Ｌ锍辔?，證券時(shí)報(bào)記者見到一位剛把自己房子售出的陳先生，他說，他這套63平方米左右的同戶型房子，去年最高峰時(shí)開價(jià)達(dá)到600萬元，現(xiàn)在“4字頭”的價(jià)格著實(shí)跌了不少?！皩τ趨⒖純r(jià)，一開始我沒想過要參考，但后來發(fā)現(xiàn)必須參考，我也體會到房價(jià)不會只漲不跌。” 　　記者在福田八卦嶺、南山南頭和羅湖蔡屋圍等多個(gè)片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，越來越多的二手房業(yè)主以接近參考價(jià)的價(jià)格賣房。多位房產(chǎn)中介經(jīng)理也表示：“現(xiàn)在絕大多數(shù)買家前來咨詢，首先問的就是業(yè)主報(bào)價(jià)距離參考價(jià)高出多少。對于多數(shù)的剛需住宅，即使是網(wǎng)紅片區(qū)的網(wǎng)紅盤，高出參考價(jià)10%至15%已經(jīng)是買家普遍能接受的極限。” 　　這些都是二手房成交參考價(jià)給市場各方帶來的真實(shí)影響。 　　二手房成交參考價(jià)到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房參考價(jià)之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續(xù)下跌，隨后成交量雖偶有反彈，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之間，整個(gè)上半年深圳二手住宅成交量竟不及1萬套，同比下跌65%，比歷史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%。今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環(huán)比下跌9%，繼6月下滑后再度走低。 　　樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳市場近半數(shù)成交的二手房源都是“按參考價(jià)賣的”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手房市場的重要趨勢。數(shù)據(jù)顯示，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值越小，說明房子售價(jià)越接近參考價(jià)。2021年10月開始，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%，而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間。 　　在這樣的背景下，深圳購房者和業(yè)主的心態(tài)都產(chǎn)生了一些微妙變化，但二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已經(jīng)逼近4萬套大關(guān)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，二手房掛牌房源增加后，剛需群體可以有更多的選擇。受二手房參考價(jià)影響，改善性群體“讓步”賣掉現(xiàn)有住房，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會進(jìn)入新房市場，從而帶動(dòng)新房市場銷售改善。 　　變還是不變？ 　　二手房參考價(jià)終于讓調(diào)控開始觸及房價(jià)的本質(zhì)：杠桿。只有通過銀行減少放貸的方式，控制購房杠桿，才能遏制房產(chǎn)過度金融化。如今，多地房地產(chǎn)市場降溫，市場普遍預(yù)期二手房參考價(jià)機(jī)制或有望調(diào)整。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，除上海和深圳外，已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策，但需要強(qiáng)調(diào)的是，由于一座城市里發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的房源往往會存在于不同的地段，面臨著不同的行情，具體的執(zhí)行情況也不盡相同。 　　變還是不變？這是擺在一線城市房地產(chǎn)市場面前的選擇題。 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去二手房都是加杠桿炒作，形成二手房價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期，再進(jìn)一步推動(dòng)購房者入市。二手房參考價(jià)本質(zhì)是降杠桿，同時(shí)也斬?cái)喽址績r(jià)格上漲帶動(dòng)的投機(jī)炒作，也讓“加杠桿買房”的閉環(huán)鏈條被打破，也有利于引導(dǎo)市場預(yù)期。未來，二手房參考價(jià)政策還會大概率保持，這樣的話才能有利于鞏固既有的調(diào)控成果。值得注意的是，深圳的新房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“反彈”，或帶動(dòng)新房和二手房價(jià)格出現(xiàn)上漲的預(yù)期，這個(gè)時(shí)候如果放松二手房參考價(jià)政策，很可能會帶動(dòng)新一輪的房價(jià)上漲。 　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳二手房參考價(jià)政策出臺已經(jīng)有一年半的時(shí)間，政策出臺之后，由于銀行貸款的金額也受到參考價(jià)的調(diào)節(jié)，導(dǎo)致真實(shí)成交價(jià)和銀行貸款金額之間產(chǎn)生比較大的差距，這個(gè)差距造成二手房購房客的首付比例上升較多，因此二手房買賣數(shù)量直線下滑。目前雖然經(jīng)過了一年半的調(diào)整，但由于各方面因素的影響，二手房的成交量依然處于低位，暫時(shí)未見起色。但可喜的是，部分業(yè)主愿意調(diào)低出售價(jià)，讓二手房保持在低位成交量，二手房市場已完成筑底過程，下半年預(yù)計(jì)會進(jìn)入波動(dòng)回升的階段。

首開股份成功發(fā)行25億元資產(chǎn)支持票據(jù)優(yōu)先級 8月8日，據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所披露，北京首都開發(fā)股份有限公司2022年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)優(yōu)先級已于2022年8月4日發(fā)行，發(fā)行金額25億元，票面利率3.47%。 【中期票據(jù)】 華發(fā)股份完成16億元中期票據(jù)發(fā)行 8月8日，據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所披露，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司于8月4日發(fā)行了珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司2022年度第二期中期票據(jù)。該票據(jù)分為兩個(gè)品種，其中品種一發(fā)行金額6億元，票面利率4.85%；品種二發(fā)行金額10億元，票面利率4.7%。

遼寧省沈陽市中級人民法院將于9月6日10時(shí)至9月7日10時(shí)（延時(shí)的除外）拍賣恒大集團(tuán)（南昌）有限公司持有的盛京銀行約12.82億股股份（內(nèi)資股）。拍賣標(biāo)的物評估價(jià)為75.63億元，起拍價(jià)73.07億元，增價(jià)幅度200萬元。 此前的7月31日，中國恒大曾發(fā)布公告稱，子公司恒大集團(tuán)（ 南昌）有限公司收到仲裁裁決書。仲裁申請人于2021年7月為集團(tuán)控制的實(shí)體借款提供擔(dān)保，恒大集團(tuán)（ 南昌）有限公司以其持有的合計(jì)12.82億股盛京銀行股份向申請人提供反擔(dān)保質(zhì)押。因借款方未能還款，申請人履行擔(dān)保責(zé)任并向恒大集團(tuán)（ 南昌）有限公司主張執(zhí)行該質(zhì)押。仲裁裁決書裁決申請人對上述盛京銀行股份有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償權(quán)的范圍為申請人履行擔(dān)保責(zé)任償還的金額（73.07億元）及資金占用費(fèi)和申請人因行使追償權(quán)的其他費(fèi)用。

8月8日，我愛我家控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“我愛我家”）發(fā)布公告，持股5%以上的股東五八有限公司在減持股份計(jì)劃期限屆滿未減持公司股份。 今年1月7日，我愛我家曾發(fā)布公告稱，五八有限公司擬通過集中競價(jià)、大宗交易或兩種方式相結(jié)合的方式，減持我愛我家股份數(shù)量合計(jì)不超過7749.6萬股，減持比例不高于我愛我家總股本的3.29%。 最新公告顯示，截至8月6日，上述減持計(jì)劃屆滿。在減持期限內(nèi)，五八有限公司沒有發(fā)生減持行為。五八有限公司仍持有我愛我家公司股份1.95億股，占其公司總股本的8.28%。

8月8日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“正榮地產(chǎn)”）發(fā)布2022年7月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。公告顯示，7月單月，正榮地產(chǎn)連同其附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約20.55億元，合約銷售建筑面積約12.93萬平方米；對應(yīng)的平均售價(jià)約為每平方米1.59萬元。 整體來看，今年前7個(gè)月，正榮地產(chǎn)連同其附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約233.72億元，合約銷售建筑面積約為143.36萬平方米；對應(yīng)的平均售價(jià)約為每平方米1.63萬元。

8月8日，信達(dá)地產(chǎn)(600657)股份有限公司（簡稱“信達(dá)地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，石愛民獲選為信達(dá)地產(chǎn)第十二屆董事會董事長，任期自2022年8月8日至2024年1月17日。 根據(jù)公告，信達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略委員會將由董事石愛民、郭偉、任力、魏一、穆紅波、梁志愛、仲為國組成，石愛民任召集人。提名委員會將由董事霍文營、郝如玉、石愛民組成，公司獨(dú)立董事霍文營任召集人。 資料顯示，石愛民曾任信達(dá)地產(chǎn)董事會秘書、副總經(jīng)理等職，現(xiàn)任中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司戰(zhàn)略客戶二部總經(jīng)理、信達(dá)地產(chǎn)黨委書記、董事。

8月8日，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“弘陽地產(chǎn)”）發(fā)布2022年7月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，7月單月，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額28.32億元，銷售面積約22.35萬平方米；對應(yīng)的平均銷售價(jià)格為每平方米12674元。 整體來看，今年前7個(gè)月，弘陽地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額224.43億元，銷售面積約163.23萬平方米；對應(yīng)的平均銷售價(jià)格為每平方米13748元。

8月8日，安徽安慶市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的意見》（簡稱《意見》），自2022年8月1日起執(zhí)行。 《意見》明確，提高住房公積金貸款最高額度，夫妻雙方繳存住房公積金的最高貸款額度為55萬元，單方繳存的為45萬元。具體貸款額度與職工公積金月繳存額和還款能力掛鉤。 同時(shí)，《意見》提出，支持異地繳存職工來安慶市購買住房，繳存互通互認(rèn)，連續(xù)繳存滿6個(gè)月，可在安慶市申請住房公積金貸款。 此外，公積金貸款額度不能滿足需求時(shí)，符合條件的，可辦理組合貸款。貸款期限最長為30年，且貸款到期日不超過借款人65周歲。

）8月8日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（簡稱“寶龍地產(chǎn)”）發(fā)布2022年7月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，7月單月，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額（包括共同控制實(shí)體及聯(lián)營公司的合約銷售額，下同）32.09億元，合約銷售面積22.34萬平方米。 整體來看，今年前7個(gè)月，寶龍地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額264.51億元，合約銷售總面積175.54萬平方米。

拖延長達(dá)半年時(shí)間，富力在2022年中報(bào)發(fā)布前“補(bǔ)”發(fā)上年度成績單。 8月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績公告。公告顯示，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為762.3億元，同比減少11.25%；歸屬于母公司股東的凈利潤為-163.53億元，同比減少282.89%。 對于凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，富力地產(chǎn)歸因于新房銷售收入減少、毛利率降低，以及營運(yùn)項(xiàng)目售價(jià)較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備。對應(yīng)來看，期內(nèi)富力地產(chǎn)新房銷售實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入為690.01億元，同比減少12%。 此外，為加快銷售步伐、加速現(xiàn)金回流，富力地產(chǎn)不得不打折出售項(xiàng)目，導(dǎo)致其期內(nèi)物業(yè)發(fā)展整體毛利率為13.9%，較上年度的25.2%減少11.3個(gè)百分點(diǎn)。 這意味著，若物業(yè)發(fā)展同樣實(shí)現(xiàn)690.01億元營業(yè)收入，2020年富力地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)173.88億元的毛利，但2021年富力地產(chǎn)只能獲得95.91億元的毛利。 下行趨勢不止，以價(jià)換量的日子就將繼續(xù)，這也勢必會對富力地產(chǎn)剩下的新房項(xiàng)目利潤產(chǎn)生影響。長痛不如短痛，在盤點(diǎn)擁有的存貨及金融資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)一次性撇減資產(chǎn)價(jià)值約150億元，超過了131.88億元的華夏幸福，是目前統(tǒng)計(jì)房企中計(jì)提減值的最高數(shù)據(jù)。 值得一提的是，和新房銷售相比，富力地產(chǎn)壓力更多來自于償還債務(wù)，這些為了企業(yè)高速擴(kuò)張而滾雪球般增加的債務(wù)，成為融資窗口關(guān)閉后尤為突出的難題。 在手資金不足以償還短期債務(wù) 如果要追溯富力地產(chǎn)的資金是從哪里“倒下”的，接盤萬達(dá)酒店是一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 在2017年完成和萬達(dá)王健林的“世紀(jì)交易”后，被譽(yù)為華南五虎之首的富力地產(chǎn)便被新增的77家酒店束縛住，不僅屢次失約年度銷售目標(biāo)，負(fù)債也在持續(xù)不斷的攀升。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，富力凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為169.6%、184.1%、198.9%。 督促富力地產(chǎn)主動(dòng)降負(fù)債的原因是2020年“三道紅線”規(guī)則的公開，如果凈資產(chǎn)負(fù)債率未降至100%，富力地產(chǎn)發(fā)行新債還舊債將困難重重。在此背景下，富力透過購地策略、資產(chǎn)出售、集團(tuán)層面的股份增發(fā)等措施，于2020年削減債務(wù)374億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率同步減至130%。 總體債務(wù)雖有所減少，但仍處于高位。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)借款總額為1597.3億元，其中一年內(nèi)到期的負(fù)債為638.81億元，包括銀行借款236.87億元、境內(nèi)債務(wù)151.64億元、優(yōu)先票據(jù)89.5億元、其他借款160.8億元。 作為對比，富力地產(chǎn)手握現(xiàn)金399.49億元，不足以償還一年內(nèi)的到期債務(wù)。 2021年初，富力地產(chǎn)未預(yù)測到房地產(chǎn)下行的趨勢，仍舊選擇以增發(fā)票據(jù)、債券“以新還舊”的方式償還債務(wù)。例如，2021年1月富力宣布發(fā)行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地產(chǎn)發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據(jù)。 值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優(yōu)先票據(jù)的收購要約，總接納金額為3.33億美元，當(dāng)中包括3.25億美元的本金、余下累計(jì)利息及贖回溢價(jià)。這意味著，富力的發(fā)債成本逐漸上調(diào)，償還7%利率的優(yōu)先票據(jù)需要以11.625%利率作為代價(jià)。 此外，以新還舊的債務(wù)再融資方式治標(biāo)不治本，只能在短時(shí)間內(nèi)解決債務(wù)危機(jī)，但無法從根本上減少債務(wù)，且該措施在富力地產(chǎn)被融資市場拉入“黑名單”后就自動(dòng)關(guān)閉。 資產(chǎn)出售、股東支持后仍有資金缺口 資本市場的融資窗口被斷，富力地產(chǎn)自救的償債資金主要來源于資產(chǎn)出售、股東支持。 在富力地產(chǎn)出售的項(xiàng)目中，總價(jià)超70億元的廣州國際機(jī)場富力綜合物流園，無疑是公司資產(chǎn)交易中最大的一筆。 2020年11月9日，富力集團(tuán)發(fā)布公告稱，向黑石集團(tuán)出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園70%權(quán)益，交易代價(jià)63億元。2021年11月7日，也就是距離前次出售滿一年還差2天，富力地產(chǎn)再次出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園30%權(quán)益給黑石集團(tuán)，代價(jià)12.63億元。 富力地產(chǎn)表示，由于發(fā)生購買交易于十二個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，合并初始購買交易乃按73億元出售100%資產(chǎn)。 公開資料顯示，該資產(chǎn)位于中國廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積超過120萬平方米。目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，配套設(shè)施亦已落成；未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。 “公司致力于將非核心資產(chǎn)變現(xiàn)，以增加流動(dòng)資金?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，將繼續(xù)探索可于未來十二個(gè)月出售的其他非核心資產(chǎn)，以獲取最大價(jià)值；亦透過整售及加快海外開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。 值得一提的是，在市場下行、賣方存在流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資產(chǎn)出售往往更偏向買方，因而不少項(xiàng)目陷入拉鋸戰(zhàn)。在可獲得的流動(dòng)資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少后，富力地產(chǎn)的兩位股東出手了。 “于9月20日，本集團(tuán)公布其將收到主要股東李思廉及張力合共約80億港元的無息財(cái)務(wù)支持。”富力地產(chǎn)表示，如無上述兩位股東支持，公司將無法滿足2021年的大量流動(dòng)資金需求。 粗略估算，富力地產(chǎn)通過出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園和股東支持獲得約139.42億元的現(xiàn)金流。疊加此前399.49億元的在手現(xiàn)金，富力地產(chǎn)可使用現(xiàn)金不超550億元，仍存在近百億的資金缺口。 富力地產(chǎn)表示，“截至2021年底，本集團(tuán)無法按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元?！? 298.83億元的銀行及其他借款已違約 和2021年一樣，富力地產(chǎn)在2022年同樣進(jìn)入無法用在手資金償還債務(wù)的窘境。 年報(bào)顯示，截至2021年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款者）合共人民幣1371.71億元，其中700億元將于未來十二個(gè)月內(nèi)到期償還，而本集團(tuán)的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為人民幣211.04億元。 為保證公司正常營運(yùn)，富力地產(chǎn)開始一系列債務(wù)展期舉措。 美元債方面，2021年12月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金折扣價(jià)回購息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)，并計(jì)劃尋求該票據(jù)展期半年至2022年7月13日償還，就此征求票據(jù)持有人同意。 值得一提的是，富力地產(chǎn)表示，如若不通過展期申請，公司將申請破產(chǎn)清算。這同樣意味著，投資者的資金將有去無回。面對沒有選擇的選擇，大多數(shù)投資者同意了這一債務(wù)展期申請。 這筆債務(wù)只是一個(gè)開始。2022年6月，富力地產(chǎn)將旗下10只美元票據(jù)打包后，發(fā)起關(guān)于展期議案的同意征求，摩根大通作為本次交易主牽頭同意征求代理人，促成了此次債務(wù)展期。 值得一提的是，上述美元債展期成為亞洲房企最大一筆債務(wù)重組案例。 內(nèi)地債務(wù)方面，富力地產(chǎn)計(jì)劃對2016年公司債券（第三期）（品種一）展期一年，利息將全額償還；本金自到期日起第3個(gè)月底償還15%，兌付本金金額約2.92億元；第6-11個(gè)月底各償還10%，償還本金金額約為1.95億元；第12個(gè)月底償還25%，兌付本金金額約為4.87億元。 富力地產(chǎn)表示，于2021年12月31日之后，公司無法償還自一月起及直至本公告獲批準(zhǔn)當(dāng)日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。 “若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約?！备涣Φ禺a(chǎn)坦言，公司因各種原因遭多方起訴，可能對本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。

8月5日，中國華融（2799.HK）宣布與陽光城母公司陽光龍凈集團(tuán)（簡稱“陽光集團(tuán)”）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。 在這次會議上，陽光集團(tuán)董事局主席林騰蛟坦言，面對經(jīng)濟(jì)下行和新冠疫情等因素引發(fā)的流動(dòng)性困難及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陽光集團(tuán)積極開展自救，此次合作將為陽光集團(tuán)的未來發(fā)展增添更強(qiáng)大的動(dòng)力與信心。 而在中國華融披露上述紓困計(jì)劃后，陽光城旋即在今日披露了公司第十一屆董事、獨(dú)立董事候選人，公司董事局提名林騰蛟、何媚、林貽輝、何宏、吳建斌、林曉虎為公司第十一屆董事局董事候選人。 受到上述消息刺激，今日開盤后，陽光城股價(jià)開盤漲停，報(bào)2.26元/股，漲10.24%。 關(guān)于此次紓困重組，8月8日，陽光城方面相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，目前沒有更多內(nèi)容可以披露。 中國華融紓困陽光城 公開資料顯示，中國華融為中央金融企業(yè)，公司成立于2012年9月25日，總部位于北京市，注冊資本258億元人民幣，由財(cái)政部控股，持股比例為98.06%。2015年10月30日，中國華融在香港聯(lián)交所主板上市。 中國華融前身為中國華融資產(chǎn)管理公司，是為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國有銀行改革和國有企業(yè)脫困而成立的金融資產(chǎn)管理公司。公司主要業(yè)務(wù)包括不良資產(chǎn)經(jīng)營、金融服務(wù)業(yè)務(wù)，以及資產(chǎn)管理和投資業(yè)務(wù)，其中不良資產(chǎn)經(jīng)營是公司的核心業(yè)務(wù)。 對于具體的合作，雙方并未披露具體細(xì)節(jié)。中國華融總裁助理高敢直言，中國華融作為五家全國性資產(chǎn)管理公司之一，始終立足不良資產(chǎn)行業(yè)主力軍定位，發(fā)揮逆周期救助性功能，積極服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，大力開展保交樓、爛尾樓盤活、問題資產(chǎn)并購重組等項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和問題房地產(chǎn)企業(yè)市場出清，深度參與產(chǎn)業(yè)升級，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定。此次紓困戰(zhàn)略合作，是落實(shí)黨中央及有關(guān)部門關(guān)于化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)工作要求的具體舉措。 另一方面，千億閩系房企陽光城公開透露出“危機(jī)”信號要從今年2月份的一份公告說起。在這份公告中，陽光城坦言，存續(xù)規(guī)模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能在30日豁免期內(nèi)支付利息，合計(jì)約2726萬美元，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。陽光城表示，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金償還欠款。 根據(jù)陽光城日前發(fā)布的2022半年度業(yè)績預(yù)告，報(bào)告期內(nèi)公司歸屬于上市公司股東的凈利潤約為虧損35億元~45億元，去年同期為盈利19.94億元。 陽光城方面坦言，上半年疊加疫情等因素，市場需求持續(xù)下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，同時(shí)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，部分排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)評級下調(diào)，全行業(yè)再融資進(jìn)一步受阻，流動(dòng)性承壓明顯，客戶信心進(jìn)一步受到重挫，客流量大幅下降。陽光城坦言，公司銷售進(jìn)一步受到極大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀。 一位房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，此次中國華融紓困陽光城意味著此前一系列政策開始慢慢落到實(shí)處，“救肯定要救，但肯定會進(jìn)行一些規(guī)制的處理，不是無條件無底線地亂救”。上述業(yè)內(nèi)人士坦言，公司旗下那么多項(xiàng)目，即使要救，肯定也會按照一定的排序來進(jìn)行。 救項(xiàng)目也救企業(yè) 中國華融紓困陽光城事件僅僅是當(dāng)下AMC入局化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)舉措的一個(gè)案例。今年7月，另一家全國性AMC企業(yè)中國信達(dá)成功落地首單紓困項(xiàng)目，通過“信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購項(xiàng)目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司進(jìn)場操盤代建”模式成功盤活佳兆業(yè)廣州悅伴灣項(xiàng)目。 另據(jù)多家媒體此前報(bào)道，今年上半年，長城資產(chǎn)已與12 家重點(diǎn)受困房企開展多輪對接及項(xiàng)目篩選，對受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目，另有2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù)正在出資，同時(shí)圍繞7家受困房企的8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計(jì)約80億元。 地方層面的AMC企業(yè)也積極響應(yīng)?？硕鸬禺a(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月，鄭州地產(chǎn)聯(lián)合本地AMC河南資管擬設(shè)立鄭州地產(chǎn)紓困基金，以解決問題樓盤盤活和出險(xiǎn)房企救助等紓困工作。2022年至今已有陜西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國資聯(lián)合AMC設(shè)立紓困基金來維護(hù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。 值得一提的是，在此次中國華融與陽光城簽訂《紓困重組框架協(xié)議》之前，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的紓困方案還是以“救項(xiàng)目”為主。例如，鄭州由中心城市基金下設(shè)立100億元紓困專項(xiàng)資金，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤。紓困專項(xiàng)基金出資比例不超過 30%，其余各主體出資比例由協(xié)商確定。 “該方案推行邏輯從存量項(xiàng)目中凈資產(chǎn)較高的項(xiàng)目入手，通過緩解市場部分停工項(xiàng)目，幫助困難房企盤活資金，進(jìn)而推動(dòng)其他停工項(xiàng)目的復(fù)工進(jìn)度”浙商證券表示。 除此之外，重慶成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理；蘇州政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。 而企業(yè)只能通過積極引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)、出售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、降價(jià)、拍賣債權(quán)等方式自救。例如，恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。此外，中信集團(tuán)500億元收購佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目。陽光城則在上半年業(yè)績預(yù)告中表示，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，擬采取降價(jià)措施。 結(jié)合鄭州紓困基金的推出，浙商證券認(rèn)為，華融與陽光城的紓困重組框架協(xié)議的官宣代表目前市場救助思路正由單純救助項(xiàng)目向救項(xiàng)目+救企業(yè)轉(zhuǎn)變。只通過救助項(xiàng)目來推進(jìn)救企業(yè)，在市場弱修復(fù)的情況下速度難免偏慢，救項(xiàng)目和救企業(yè)需要雙管齊下，當(dāng)市場出現(xiàn)強(qiáng)有力的措施推進(jìn)停工樓復(fù)工時(shí)，市場核心指標(biāo)如銷售、竣工才會顯著修復(fù)。

8月8日，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布了截至2022年7月31日未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)公告，公告顯示，弘陽地產(chǎn)連同附屬公司及聯(lián)營公司（以下簡稱“集團(tuán)”）2022年7月份的合約銷售金額為28.32億元；銷售面積約為22.35萬平方米；平均銷售價(jià)格約為每平方米1.27萬元。 2022年1–7月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為人民幣224.43億元；累計(jì)銷售面積約為163.23萬平方米；平均銷售價(jià)格約為每平方米1.37萬元。

近日發(fā)布了《武漢市住房租賃資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》（簡稱《實(shí)施細(xì)則》），明確在武漢市行政區(qū)域內(nèi)通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，其住房租賃資金應(yīng)按照規(guī)定納入監(jiān)管?！秾?shí)施細(xì)則》自2022年8月15日起施行，有效期2年。 在租金、押金的監(jiān)管方式方面，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取承租人租金超過3個(gè)月（不含3個(gè)月）及單次收取承租人押金超過一個(gè)月（不含1個(gè)月）對應(yīng)合同的全部資金，應(yīng)存入監(jiān)管賬戶。 同時(shí)，武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)布的《實(shí)施細(xì)則》政策解讀顯示，住房租賃企業(yè)應(yīng)在在漢銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并與承辦銀行簽訂《監(jiān)管協(xié)議》。 此外，《實(shí)施細(xì)則》要求承辦銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定開展服務(wù)，為協(xié)議簽訂提供便利，并及時(shí)將監(jiān)管資金釋放情況通過租賃平臺通知當(dāng)事人。區(qū)房管部門對住房租賃企業(yè)的監(jiān)管賬戶資金情況進(jìn)行監(jiān)督。

8月8日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“保利置業(yè)”）發(fā)布2022年7月未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)。公告顯示，7月單月，保利置業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約26億元，合同銷售面積約14.7萬平方米；對應(yīng)的合同銷售均價(jià)約為1.75萬元/平方米。 整體來看，今年前7個(gè)月，保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約190億元，同比減少44%；合同銷售面積約100.8萬平方米；對應(yīng)的合同銷售均價(jià)約為1.89萬元/平方米。 資料顯示，保利置業(yè)為央企中國保利集團(tuán)有限公司的境外上市房地產(chǎn)平臺，其主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)發(fā)展、投資和管理。

8月8日，陽光城集團(tuán)股份有限公司（簡稱“陽光城”）發(fā)布公告表示，該公司第十屆董事局在任11名董事，人數(shù)上不符合《公司章程》的要求，同時(shí)根據(jù)戰(zhàn)略部署的需要，將根據(jù)規(guī)定進(jìn)行董事局換屆選舉工作。 公告顯示，陽光城本屆董事局同意提名林騰蛟、何媚、林貽輝、何宏、吳建斌、林曉虎為第十一屆董事局董事候選人；同意提名盧少輝、徐青、鄒志強(qiáng)為第十一屆董事局獨(dú)立董事候選人。陽光城第十一屆董事任期三年，自2022年第五次臨時(shí)股東大會審議通過之日起。

8月8日，房地產(chǎn)板塊高開低走，全天漲幅0.37%，最高漲幅2.45%。其中個(gè)股陽光城(000671)、廣匯物流(600603)、西藏城投(600773)、新華聯(lián)(000620)漲停，全天成交額均過億元，西藏城投成交額超10億元；此外，嘉 凱城此前一度漲停；天津松江(600225)、財(cái)信發(fā)展(000838)、信達(dá)地產(chǎn)(600657)等漲幅超前。 地產(chǎn)紓困度危機(jī) 8月5日，中國華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，落實(shí)國家關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生的有關(guān)要求，全面推動(dòng)與相關(guān)市場主體的紓困合作。自此，陽光城去年第三季度爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)等一系列問題的解決終于有了希望。 此外，鄭州市相關(guān)部門通過一個(gè)規(guī)模暫定為100億元的房地產(chǎn)紓困基金方案，旨在盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤。采用母子基金方式運(yùn)作。方案出臺的目的是盡力解決房企資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，以提振市場信心。 海通證券表示，地產(chǎn)紓困和支持政策的陸續(xù)出臺，有助于解決停工、“停 貸”等問題，進(jìn)而提振玻璃等建材需求。另一方面，隨著此前3.6萬億左右的專項(xiàng)債、政策性銀行信貸額度、3000億資本金的密集落地，三季度將是基建投資發(fā)力的重要時(shí)期。 政策鼓勵(lì)促消費(fèi) 近期多地陸續(xù)出臺鼓勵(lì)政策促進(jìn)樓市消費(fèi)。具體來看，北京市對中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買全齡友好住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，給予一定支持政策。其中，老年家庭名下無房且無在途貸款的，首付比例按最低35%執(zhí)行，執(zhí)行相應(yīng)貸款優(yōu)惠利率，子女可作為共同借款人申請貸款。 杭州對三孩家庭首套住房公積金貸款額度上浮50%；河北滄州額度上浮10萬至20萬，此外，還有福州、六安、大理、金華等地均出臺了力度不同的支持政策。 浙商證券表示，多地釋放購房補(bǔ)貼政策，平均放款周期已縮短至歷史低位的25天，8月地產(chǎn)有望迎來更多利好，居民信心有望繼續(xù)恢復(fù)。各地政府已經(jīng)對停工斷 貸輿論進(jìn)行了有效地控制，疊加8月有望出臺具體的地產(chǎn)紓困基金的具體政策，8月地產(chǎn)行業(yè)整體有望迎來市場信心大幅提升；各地政策繼續(xù)放松，多角度覆蓋行業(yè)，包括居民購房補(bǔ)貼、購房貸款優(yōu)惠、銀行放款速度等，對行業(yè)整體修復(fù)起到積極促進(jìn)作用。 2022年以來，房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了過山車般的起伏。年初開始各地頻頻出臺樓市放松政策，2月菏澤首批放松限購、3月鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策均引起了市場極大的反響。受政策轉(zhuǎn)暖的利好影響，房地產(chǎn)板塊大幅跑贏滬深300指數(shù)。然而4月后低迷的行業(yè)數(shù)據(jù)讓市場對房地產(chǎn)的認(rèn)知從政策“放松共識”階段走向“基本面分歧”階段。 國信地產(chǎn)表示，當(dāng)前，基本面再趨悲觀之下，市場可能重回政策博弈主線，保交樓實(shí)質(zhì)性舉措的落地有望引發(fā)市場對過度悲觀預(yù)期的修復(fù)。 盡管銷售復(fù)蘇才是解決當(dāng)下房地產(chǎn)問題的根本答案，決定了地產(chǎn)股債的“上限”。但是，“保交樓”作為銷售企穩(wěn)的必要條件，決定了地產(chǎn)股債的“下限”。而站在市場預(yù)期逼近“下限”的當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，“下限”的抬升，無疑會為地產(chǎn)股債帶來一波過度悲觀預(yù)期的修復(fù)。從個(gè)股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出。核心推薦：萬科A、保利發(fā)展、金地 集團(tuán)、濱江集團(tuán)(002244)、綠城中國。

一場不小的風(fēng)波，將三亞這個(gè)城市再度推上風(fēng)口。 三亞是位于我國南部的一座沿海城市，隸屬于海南省，早在清末民初時(shí)期，就曾迎來一波發(fā)展潮，并為后續(xù)開發(fā)奠定下基礎(chǔ)。由于是我國為數(shù)不多位于的熱帶城市之一，在臨海及政策傾向等因素加持下，使三亞快速成為著名旅游城市，并獲得“中國夏威夷”稱號。 實(shí)際上，在國民收入不斷提高等因素的影響下，國內(nèi)游客成為三亞旅游業(yè)快速發(fā)展的重要力量。1980年~1982年的三年，三亞只接待700多位國外游客，而即便受疫情等因素影響，三亞2021年接待過夜入境游客14.2萬人次，同比減少7.9%，平均每天依舊達(dá)幾百人。 相比而言，同樣在去年，三亞接待過夜國內(nèi)游客達(dá)2147.8萬人次，同比增長26.4%，幾乎是來了一個(gè)北京或斯里蘭卡的總?cè)丝?。要知道，根?jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月，三亞常住人口才剛過100萬大關(guān)，雖然這個(gè)數(shù)字與2010年相比增加了34.6萬人，漲幅超過50%，但與每年2000多萬的游客數(shù)量相比，就有些小巫見大巫了。 有人的地方，就有消費(fèi)。 2021年，海南實(shí)現(xiàn)旅游收入747億元，同比增長達(dá)65.2%，遠(yuǎn)超其游客增幅，除住宿、旅游和交通等費(fèi)用外，也與在離島免稅政策的加持下，游客“購買欲”暴漲有關(guān)。2021年，三亞實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口219.1億元，首次超過200億元大關(guān)，而進(jìn)口的206.8億元中消費(fèi)品占190.8億元，包括化妝品91億、首飾26.4億及鐘表24.9億元。 同樣的，人口數(shù)量在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)暴漲，也會帶來很多問題，這些蜂擁而至的人群，使得三亞的經(jīng)濟(jì)與樓市價(jià)格出現(xiàn)明顯差距。2021年，三亞的GDP只有835億元，這并不是一個(gè)很高的數(shù)字。以北京作為對比，其2021年GDP已突破4萬億大關(guān)，是三亞的48倍，而想要進(jìn)入中國GDP城市百強(qiáng)榜，也至少需要3000多億元。 不過，三亞的房價(jià)卻可以穩(wěn)穩(wěn)地進(jìn)入全國前十。 據(jù)某查詢平臺公布的全國城市房價(jià)排行顯示，三亞2022年6月的住宅均價(jià)高達(dá)3.7萬元/平米，排在全國第7位，其收入比更是高達(dá)33，在前十名中只比深圳和廈門稍低。不過，隨著全國房地產(chǎn)下行的大趨勢影響下，三亞也開始轉(zhuǎn)型，其房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比重，從2017年的64.4%降至2021年的48.1%。 此外，前不久發(fā)布的《海南省創(chuàng)新型省份建設(shè)實(shí)施方案》明確，到2025年，要建成具有海南特色的“一省兩市三高地”區(qū)域創(chuàng)新體系，其中包括推動(dòng)三亞進(jìn)入國家創(chuàng)新型城市行列，而三亞也要力爭到2024年，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)企業(yè)達(dá)500家，高新技術(shù)企業(yè)營收400億元。 值得一提的是，雖然受政策優(yōu)惠等因素影響，大唐集團(tuán)、恒力集團(tuán)、紫金礦業(yè)、京東、商湯科技、科大訊飛等國內(nèi)著名企業(yè)紛紛前往三亞布局，可單就其“本土”上市公司而言，卻并沒有太能打的。 東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，目前位于三亞的A股上市公司只有2家，而這個(gè)數(shù)字在一個(gè)多月前還是7家。這意味著，在“史上最嚴(yán)”退市政策等影響下，短短一個(gè)多月時(shí)間，三亞的上市公司已遭遇一輪清洗，包括*ST海創(chuàng)、*ST東海、*ST海醫(yī)等在內(nèi)的5家企業(yè)，至此退出歷史舞臺。 目前，三亞僅存的2家上市公司，分別為ST凱撒（凱撒旅業(yè)）和海南瑞澤，一個(gè)主打旅游和配餐，一個(gè)主抓用于地產(chǎn)等領(lǐng)域的商品混凝土業(yè)務(wù)，恰恰剛好代表了三亞的兩大特色。不過，這2家上市公司卻沒有得到資本市場的太多認(rèn)可。 截至最新收盤，ST凱撒和海南瑞澤的分別報(bào)4.98元/股及3.06元/股，總市值則為40億和35億元，2家公司市值相加都不足100億元。值得一提的是，凱撒旅業(yè)還是去年剛剛“遷移”而來，沒想到在一年時(shí)間里就成為了三亞的市值一哥。 實(shí)際上，ST凱撒和海南瑞澤的營收與凈利潤十分慘淡，均處于虧損狀態(tài)。其中，ST凱撒2021年實(shí)現(xiàn)營收9.4億元，凈虧損7.25億元，比上一年的7億虧損再度出現(xiàn)小幅增加，而海南瑞澤的營收雖然達(dá)到27.8億元，可凈虧損更是達(dá)到11.5億元，兩者合計(jì)年虧18.75億元。

實(shí)控人父親挪用資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與收藏品投資，外加合作企業(yè)相互擔(dān)保，導(dǎo)致實(shí)控人身負(fù)上億元債務(wù)，而今為了IPO，實(shí)控人一家正在變賣別墅與字畫藏品努力還債——這是發(fā)生在創(chuàng)業(yè)板排隊(duì)企業(yè)身上的真事，而這家公司就是浙江開創(chuàng)電氣股份有限公司（以下簡稱“開創(chuàng)電氣”）。 招股書顯示，公司主要從事手持式電動(dòng)工具整機(jī)及核心零部件的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售與貿(mào)易，實(shí)控人為吳寧。實(shí)控人父親吳明芳2003年創(chuàng)立浙江金磐機(jī)電實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“金磐機(jī)電”），此后陸續(xù)于2007年與2008年創(chuàng)立金華大金磐置業(yè)有限公司與金華臨江置業(yè)有限公司，開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)——開創(chuàng)電氣對門的金華西城映象小區(qū)，開發(fā)商就是金華臨江置業(yè)。而實(shí)控人吳寧與姐姐吳靜、弟弟吳用先后各自在電動(dòng)工具行業(yè)創(chuàng)業(yè)的背景，就是因?yàn)閰敲鞣颊加媒鹋蜋C(jī)電的資金用于房地產(chǎn)開發(fā)與收藏品投資，導(dǎo)致金磐機(jī)電債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，正常經(jīng)營受到影響。 實(shí)控人三姐弟各自創(chuàng)業(yè) 圖源：招股書 截至公司最新回復(fù)日期，吳寧尚存在1.34億元債務(wù)余額，其中1.23億元是為金磐機(jī)電等第三方債務(wù)提供擔(dān)保。被擔(dān)保方除了其父的金磐機(jī)電之外，還有眾泰控股集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)鐵牛集團(tuán)有限公司，以及萊恩（中國）動(dòng)力有限公司。根據(jù)天眼查顯示，這三家公司均已成為最高人民法院公示的失信公司，也就是俗稱的“老賴”。而這三家公司的擔(dān)保關(guān)系，無一例外也與金磐機(jī)電有關(guān)。 吳寧除金磐機(jī)電外所負(fù)的擔(dān)保債務(wù) 圖源：問詢函回復(fù) 問詢函回復(fù)顯示，自2018年至今，吳明芳一家通過處置相關(guān)資產(chǎn)，已清償金磐機(jī)電相關(guān)銀行債務(wù)本金4.14億元，清償吳寧個(gè)人債務(wù)840萬元，減少或解除吳寧對相關(guān)企業(yè)的擔(dān)保債務(wù)7320萬元。而為了還債，吳明芳、吳寧一家處置的資產(chǎn)包括自家名下的多棟別墅與紅木、筆筒、字畫等收藏品，吳明芳的親友吳蘇連、吳明根也簽署了《借款框架協(xié)議》，稱若吳明芳及金磐機(jī)電因清償債務(wù)需要資金周轉(zhuǎn)，將予以合計(jì)不超過1.5億元的借款支持。 吳明芳為了償債處置的資產(chǎn) 圖源：問詢函回復(fù) 深交所在問詢函中同時(shí)對吳寧的任職資格提出了質(zhì)疑?！豆痉ā返谝话偎氖鶙l第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，不得擔(dān)任公司的董事、監(jiān)事、高級管理人員：……（五）個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償”，深交所據(jù)此要求公司說明，是否存在實(shí)控人不符合董事、高管任職資格的情形。公司辯稱，吳寧所負(fù)擔(dān)保債務(wù)均處于正常履行中，未發(fā)生到期未清償?shù)那闆r，同時(shí)，吳明芳及其家庭成員提供的償債資產(chǎn)根據(jù)其評估價(jià)值可基本覆蓋吳寧對外擔(dān)保債務(wù)的余額。 資深投行人士王驥躍稱：“實(shí)際控制人存在大額到期未償還債務(wù)的，會關(guān)注控制權(quán)穩(wěn)定問題。如果只是擔(dān)保責(zé)任，而且還款有保障，不至于影響控制權(quán)穩(wěn)定，就不會成為IPO的障礙?！? 2022年6月二次上會通過的浙江濤濤車業(yè)股份有限公司（以下簡稱“濤濤車業(yè)”），同樣是控股股東及實(shí)控人身負(fù)巨額擔(dān)保債務(wù)的情形。濤濤車業(yè)為“富三代”曹馬濤自立門戶創(chuàng)業(yè)的公司，受讓了祖父、父親控制的濤濤集團(tuán)的車業(yè)業(yè)務(wù)，而濤濤集團(tuán)及曹馬濤父親曹躍進(jìn)曾為6家企業(yè)提供擔(dān)保，擔(dān)保貸款本金合計(jì)3.05億元，涉及12家銀行；這6家企業(yè)未能如期償還債務(wù)，導(dǎo)致濤濤集團(tuán)及曹躍進(jìn)等人需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 2021年10月，濤濤車業(yè)首次上會遭到暫緩審議，彼時(shí)濤濤集團(tuán)擔(dān)保債務(wù)金額剩余1584.75萬元；到2022年6月第二次上會前，濤濤集團(tuán)尚未解決的擔(dān)保金額僅有150萬元，已解決的擔(dān)保債務(wù)比例為99.88%，當(dāng)?shù)亟鹑诎l(fā)展中心還出具了《關(guān)于濤濤集團(tuán)及其子公司對外擔(dān)保處置情況的說明》，稱濤濤集團(tuán)在“力保自身生產(chǎn)經(jīng)營的同時(shí)，積極主動(dòng)履行擔(dān)保責(zé)任，咬緊牙關(guān)承擔(dān)貸款平移，砸鍋賣鐵代償有關(guān)債務(wù)”。 招股書顯示，開創(chuàng)電氣2019年至2021年分別實(shí)現(xiàn)營收4.78億元、6.83億元與8.06億元，同期歸屬于母公司的凈利潤分別為6322.86萬元、9134.82萬元與6749.29萬元，報(bào)告期內(nèi)合計(jì)現(xiàn)金分紅8640萬元。而吳寧本人到手的分紅款，大部分用于償還債務(wù)。根據(jù)問詢函回復(fù)中對吳寧所負(fù)擔(dān)保債務(wù)的詳細(xì)列示，6筆債務(wù)合計(jì)1.23億元余額，其中超過7000萬元需要在2022年底前償還。

20世紀(jì)90年代，中國開啟了住房商品化改革，隨著土地市場全面推行“招拍掛”制度，房地產(chǎn)市場迎來快速發(fā)展，尤其在2009年四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃等政策帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)迅猛發(fā)展的黃金十年。特別是在2010年萬科等龍頭房企創(chuàng)新性使用高周轉(zhuǎn)方式獲得了巨大的銷售額，引起業(yè)界效仿。房企運(yùn)營邏輯開始發(fā)生變化，高周轉(zhuǎn)逐步成為房地產(chǎn)業(yè)主流經(jīng)營模式。 高周轉(zhuǎn)與預(yù)售制度密切相關(guān)。以預(yù)售方式開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期要比現(xiàn)貨銷售時(shí)間快10個(gè)月左右，能夠在短期內(nèi)幫助房企迅速解決資金來源問題。在高周轉(zhuǎn)模式下，房企競爭的焦點(diǎn)集中于獲取地皮和預(yù)售證以及賣房回款的速度。而房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也充分說明“高周轉(zhuǎn)”模式得到了廣泛使用。 特別地，許多房企不僅通過加杠桿和連續(xù)預(yù)售獲取資金加快推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，還四面出擊不斷推動(dòng)多元化發(fā)展持續(xù)做大資產(chǎn)規(guī)模，最終形成了高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高”運(yùn)營模式。 “三高”模式已難以為繼 2020年下半年以來，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，在“房住不炒”基礎(chǔ)上，先后推出一系列政策措施，包括針對房企的“三道紅線”、針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的“兩條紅線”、針對土地供應(yīng)的“兩集中供地”等政策。受此影響，房企融資渠道全面收縮，包括不少龍頭企業(yè)也先后出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，房企“三高”運(yùn)營模式逐步終結(jié)，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行邏輯開始出現(xiàn)深刻變化。 一方面，“三道紅線”等政策限制了房企負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)張，增大了房企繼續(xù)通過信貸等融資渠道獲取資金的難度，房企無法繼續(xù)通過擴(kuò)張債務(wù)獲取資金，高杠桿、高負(fù)債已難以為繼。根據(jù)2021年上市房企公布數(shù)據(jù)顯示(共89家數(shù)據(jù)披露較為全面的房企)，綠檔房企數(shù)量占比由2020年的34%提升至2021年的43%，處于“安全邊界”內(nèi)企業(yè)數(shù)量增多；但橙檔和紅檔企業(yè)數(shù)量占比由18%上升至27%，說明不少房企面臨著更大的“監(jiān)管紅線”約束(圖1)。 另一方面，在疫情影響、收入受限、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場交易熱情持續(xù)低迷，居民購房熱情明顯走弱，房地產(chǎn)銷售面積大幅下滑，房企依靠高周轉(zhuǎn)獲取銷售回款的方式也遭遇瓶頸。2021年，申請破產(chǎn)倒閉的房企數(shù)量達(dá)396家，尤其是恒大、泰禾集團(tuán)(000732)、華夏幸福(600340)等大型房企也紛紛出現(xiàn)債務(wù)違約。 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)分析 首先，房企負(fù)債規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，已成為影響經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，涉及行業(yè)鏈條長、主體多，特別是與金融機(jī)構(gòu)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)是集房屋、工業(yè)、建筑、商業(yè)和市政等為一體的行業(yè)，具有廣泛的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)(圖2)。近年來，房企表內(nèi)顯性債務(wù)，即有息負(fù)債規(guī)模增速整體維持下行態(tài)勢，但絕對規(guī)模仍處于上升通道。同時(shí)，為優(yōu)化資金來源及期限結(jié)構(gòu)，躲避監(jiān)管，房企通常會對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行美化，即增大隱性債務(wù)規(guī)模。包括少數(shù)股東權(quán)益(明股實(shí)債)、其他應(yīng)付款、其他權(quán)益工具(永續(xù)債)、表外聯(lián)合營公司或關(guān)聯(lián)公司等。上市房企明股實(shí)債的規(guī)模整體處于持續(xù)上升態(tài)勢，這也會增大房企財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 其次，資金來源渠道全面受限，償債壓力持續(xù)上升。從資金來源看，根據(jù)我們計(jì)算，房企開發(fā)資金來源同比增速由2016年的15.18%持續(xù)降至2021年的4.15%，下降11個(gè)百分點(diǎn)。房企銷售回款也受到較大影響，房企通過主營業(yè)務(wù)積累資金的能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)(圖6)。從現(xiàn)金流量表看，房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量缺口明顯走闊。80家重點(diǎn)房企現(xiàn)金持有量近五年來首次出現(xiàn)下降，由2.03萬億元降至1.86萬億元(圖7)。從償債能力看，短期負(fù)債上升疊加房企資金周轉(zhuǎn)能力下降，房企償債能力出現(xiàn)持續(xù)下滑。 再次，房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，償債壓力不斷增大。2020年7月—2022年7月，按照Wind行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，遭遇評級預(yù)警的房地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)190家，其中評級調(diào)低的企業(yè)為60家，僅次于工業(yè)企業(yè)的201家和61家，已成為典型的高信用風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)(表1)。同時(shí)債券違約金額保持在較高水平。此外，房企債券到期高峰集中到來，2022年債券到期規(guī)模為5065億元，為歷史次高。未來三年，房企境內(nèi)債券到期金額均在3000億元以上，償付壓力較大(圖10)；從境外債券看，今明兩年為海外債券到期的高峰。2022年初至7月中旬發(fā)行量僅為150.96億美元，房企海外籌資渠道仍然存在明顯阻礙(圖11)。 然后，融資成本居高不下，不同類型房企融資分化特征明顯。房企融資成本是企業(yè)融資能力的綜合體現(xiàn)，不同資質(zhì)房企融資成本存在明顯差異。未“踩中”三道紅線房企融資成本相對更低。其中，綠檔企業(yè)融資成本長期維持在6%以下，黃檔、橙檔企業(yè)維持在6.5%上下，紅檔企業(yè)則基本保持在7%以上(圖12)。近年來，橙檔和紅檔房企并未因?yàn)槔虱h(huán)境寬松帶動(dòng)融資成本下降，尤其紅檔房企的融資成本出現(xiàn)連續(xù)上升。從房企屬性看，國企背景房地產(chǎn)企業(yè)與民營企業(yè)相比，融資成本大體要低1～2個(gè)百分點(diǎn)左右。 最后，融資緊張疊加經(jīng)營壓力加大，房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升。為綜合評估房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們構(gòu)建Z值對上市房企發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性進(jìn)行分析，從結(jié)果看，在資金來源極不穩(wěn)定的情況下，上市房企的財(cái)務(wù)情況十分緊張，部分房企存在爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，需要引起密切關(guān)注。 優(yōu)化預(yù)售制度等四方面政策建議 第一，多措并舉穩(wěn)定資金來源，滿足房企合理融資需求。一方面，適度加大對房企的合理信貸支持，做好困難房企紓困工作，避免負(fù)面預(yù)期持續(xù)發(fā)酵。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合理運(yùn)用內(nèi)審及風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，出于紓困角度幫助尚有余地的房企解決困境。針對經(jīng)營穩(wěn)健的房企，要穩(wěn)定資金支持力度，助力企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營；針對項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、存在穩(wěn)定需求，但暫時(shí)出現(xiàn)流動(dòng)性問題的房企，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在不觸碰監(jiān)管紅線的情況下適度增大信貸支持力度，不盲目抽貸、斷貸；對進(jìn)展出現(xiàn)問題的項(xiàng)目進(jìn)行合理評估，積極引入各類資金推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。例如，可穩(wěn)妥有序開展并購貸款，支持優(yōu)質(zhì)房企收購困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，改善困難房企現(xiàn)金流。另一方面，鼓勵(lì)房企著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展加快資產(chǎn)負(fù)債騰挪。通過打折促銷、折扣營銷、降低認(rèn)購門檻等方式推動(dòng)庫存銷售，加快資金回籠速度；出售資產(chǎn)和股權(quán)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資金來源，同時(shí)加速剝離不良資產(chǎn)、專注聚焦主業(yè)發(fā)展；積極引入戰(zhàn)略投資者，拓展資金來源。 第二，優(yōu)化預(yù)售制度，增強(qiáng)房企資金使用能力。當(dāng)前全面收緊預(yù)售制度可能會引發(fā)更大風(fēng)險(xiǎn)。短期內(nèi)，建議通過適度調(diào)降預(yù)售門檻、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、加快預(yù)售證審批效率、銀行保函等額替換等方式增強(qiáng)房企資金融通能力，避免資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度受到影響。長期內(nèi)，建議積極優(yōu)化預(yù)售制度，統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管，做到?？顚Ｓ茫乐官Y金挪用以及資金池運(yùn)作等違規(guī)操作。 第三，適度調(diào)整房市政策，滿足合理住房需求。建議積極推動(dòng)差異化信貸政策，提升居民購房意愿。一是落實(shí)好降低首付比例等措施，避免盲目一放到底，再次引發(fā)房價(jià)過快上漲。在此基礎(chǔ)上，可考慮創(chuàng)新購房政策。例如，在限購區(qū)域，可允許二胎及以上家庭購買商品住房，同時(shí)給予一定程度的優(yōu)惠補(bǔ)貼政策。二是加大對經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度，解決中低收入群體居民住房問題。 第四，完善風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制，分門別類處理問題房企。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。短期內(nèi)房市景氣度提升存在一定困難，問題房企數(shù)量會繼續(xù)增多，建議將具有系統(tǒng)性影響的房企納入宏觀審慎管理框架內(nèi)，建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測機(jī)制，及時(shí)跟蹤、評估風(fēng)險(xiǎn)變化情況，提前做好防范。二是完善風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制。針對體量較大的問題房企，可通過債轉(zhuǎn)股、引入資產(chǎn)管理公司等進(jìn)行債務(wù)重組，或采取接管、資產(chǎn)剝離、重組等手段進(jìn)行處理。對經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重困難、無法通過救助機(jī)制恢復(fù)正常經(jīng)營的房企，采取市場化、法制化手段，推動(dòng)其穩(wěn)步進(jìn)入破產(chǎn)清算程序并退出市場。

7月房企融資狀況仍未現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。 據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。 其中，信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環(huán)比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環(huán)比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環(huán)比下降1.8%。 “海外債、信托大幅回落是房企融資總額下降的主要原因，而民企償債狀況不佳，也影響了投資人對民企再融資能力的信心?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對記者表示。 不過，其認(rèn)為，7月信用債同比變動(dòng)較小，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月發(fā)行額環(huán)比小幅正向增長，說明境內(nèi)債融資已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期。 從7月房企融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債仍處于主導(dǎo)地位。據(jù)信達(dá)證券統(tǒng)計(jì)，7月境內(nèi)債發(fā)行561.1億元，同比下降15.1%。境內(nèi)債發(fā)行主體仍以國企央企為主，除此之外還有龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月發(fā)行債券的房企有15家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少1家。其中萬科融資額度最高，合計(jì)64.0億元，平均融資利率3.1%；招商蛇口(001979)發(fā)行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%，為7月房企發(fā)行的所有債券中最低。 在海外債方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，7月僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債。海外債展期情況加劇，通過交換要約重新上市的金額達(dá)395.8億人民幣，占今年以來交換要約金額的52.9%，包括富力地產(chǎn)于2022年-2024年到期的美元債完成債務(wù)重組，寶龍地產(chǎn)完成交換要約發(fā)行2筆美元債等。 “預(yù)計(jì)海外融資將繼續(xù)以延長存量債務(wù)期限為主，在債務(wù)到期償還率不高、企業(yè)違約等情況下，新增融資額難以有所突破?！眲⑺嬖V記者。 在融資成本方面，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)平均融資利率為3.85%，同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)；信托融資平均利率為7.67%，同比上升0.35個(gè)百分點(diǎn)。 “今年以來，其他渠道融資利率同比均為下降，僅信托利率同比為上升，是因?yàn)樾磐腥谫Y規(guī)模小、成本高，不再成為房企主要的融資渠道。7月單月房企信托融資自今年以來首次跌破百億，僅為84.8億元?！眲⑺Q。 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月房企債券到期規(guī)模高達(dá)830億元，為下半年償債最高峰。多家出險(xiǎn)企業(yè)為7月到期債務(wù)申請了展期，展期總額達(dá)135.3億元，占當(dāng)月到期額的16.6%。 “7月有8家房企被境外評級機(jī)構(gòu)下調(diào)主體評級，3家房企被下調(diào)展望，7筆境外債發(fā)生實(shí)質(zhì)違約，違約本金合計(jì)18.61億美元，整體違約情況較上月有所惡化?！?信達(dá)證券分析師江宇輝表示。 劉水認(rèn)為，近兩月持續(xù)有房企違約，說明市場信心仍未修復(fù)，但受監(jiān)管層一直強(qiáng)調(diào)“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，融資環(huán)境有望改善。 值得關(guān)注的是，今年8月至年底，房地產(chǎn)行業(yè)償債規(guī)模將逐步下降，直至2023年1月償債規(guī)模才會再次上升，但壓力整體小于今年7月。 中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年8月-12月房企到期債務(wù)約3894億元，其中海外債占比1328.9億元。 ”2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高的是金融街(000402)于2015年發(fā)行的40億元公司債?！翱硕鸱治鰩熤赋?。

房企即將發(fā)布2022年中期報(bào)告之際，富力地產(chǎn)（02777.HK）終于披露了2021年年報(bào)。 2021年，富力地產(chǎn)合約銷售總額為1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米，總營業(yè)額跌至762億元。 新發(fā)布的經(jīng)審計(jì)年報(bào)中，富力地產(chǎn)披露的虧損額較幾個(gè)月前公布的規(guī)模，多出約76億元。 年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)2021年度錄得凈虧損163.53億元，該公司在今年3月發(fā)布未經(jīng)審核公告稱，預(yù)計(jì)2021年錄得87.39億元凈虧損。 對此，富力地產(chǎn)方面稱，出現(xiàn)凈虧損主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)下行，使得2021年?duì)I業(yè)額減少、毛利率降低，加之營運(yùn)開支較高且項(xiàng)目售價(jià)較低，導(dǎo)致對年內(nèi)存貨作出減值撥備。 年報(bào)披露，截至2021年12月31日，富力地產(chǎn)借款結(jié)構(gòu)中，包括銀行貸款、離岸美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)債券，以及信托貸款及其他，分別占46%、25%、11%及18%。 而富力地產(chǎn)的債項(xiàng)中，一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)及五年后到期的分別占負(fù)債總額的48%、38%及14%。年內(nèi)償還的銀行貸款為人民幣292.4億元，而新增銀行貸款為90億元。 雖然該份年報(bào)姍姍來遲，但富力地產(chǎn)于年報(bào)中首次披露了公司應(yīng)償還的境內(nèi)債務(wù)情況，以及2021年末公司已存在債務(wù)違約情況。 截至2021年12月31日，富力地產(chǎn)各項(xiàng)借款（包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款者）總額為1371.71億元，其中700億元將于未來12個(gè)月內(nèi)到期償還，但富力地產(chǎn)現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為211.04億元。 于2021年12月31日，富力地產(chǎn)無法按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元，且2021年12月31日之后，其無法償還自1月起及直至綜合財(cái)務(wù)報(bào)表獲批準(zhǔn)當(dāng)日止，到期的銀行及其他借款100.29億元。因此，本金總額298.83億元的銀行及其他借款，已構(gòu)成違約或交叉違約。 值得一提的是，富力地產(chǎn)在該份年報(bào)中并未披露境外債展期信息。事實(shí)上，進(jìn)入2022年，富力地產(chǎn)便開始尋求多筆境外債展期。 7月11日，富力地產(chǎn)旗下怡略有限公司發(fā)布公告，10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的票據(jù)，在同意征求通過后，成功合并置換為三筆票利均為6.5%的票據(jù)，分別將于2025年、2027年、2028年到期，整體展期3-4年。 為償還債務(wù)，去年底以來富力地產(chǎn)出售了多項(xiàng)資產(chǎn)，于財(cái)報(bào)中，富力地產(chǎn)也表示，將繼續(xù)探索可出售的其他非核心資產(chǎn)，以獲取最大價(jià)值。 “于2022年，本集團(tuán)亦透過整售及加快海外開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)，旨在運(yùn)用資金減少負(fù)債及補(bǔ)充營運(yùn)資金。隨著市價(jià)開始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，集團(tuán)預(yù)期于2022年可實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來源?！备涣Φ禺a(chǎn)方面稱。 資料顯示，2021年12月，富力地產(chǎn)將廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權(quán)，售予黑石集團(tuán)。 今年3月，富力將位于英國倫敦的一個(gè)項(xiàng)目出售給遠(yuǎn)東發(fā)展；4月底，富力以26.6億港元的價(jià)格出售位于英國倫敦的Thames City項(xiàng)目股權(quán)，虧損約18.4億港元；5月底，富力地產(chǎn)以10億元價(jià)格，轉(zhuǎn)讓了?？诖笥⑸叫鲁鞘?300778)中心項(xiàng)目。

富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績公告顯示，截至2021年12月31日止年度，富力地產(chǎn)營收762.3億元，同比下降11.25%；公司所有者應(yīng)占虧損164.69億元，上年同期則盈利90.05億元；每股虧損4.389元。 物業(yè)銷售方面，2021年，富力地產(chǎn)合約銷售總額為人民幣1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米；總營業(yè)額跌至人民幣762億元，同比減少11.25%，包括按平均售價(jià)每平方米人民幣8300元入賬建筑面積831萬平方米。 業(yè)績貢獻(xiàn)方面分城市來看，一線及二線城市貢獻(xiàn)67%，三線及以下城市貢獻(xiàn)31%，海外貢獻(xiàn)2%。就業(yè)態(tài)而言，總協(xié)議銷售的70%來自住宅、6%來自別墅、24%來自商業(yè)及其他，包括寫字樓、公寓、商鋪等。 2021年，富力地產(chǎn)借款總額下降人民幣309億元，或19%，及凈負(fù)債比率為130%。 2021年，新增土地資本開支總額僅為人民幣30億元，較2020年減少80%。盡管新增土地的資本開支有所減少，富力集團(tuán)仍有大量可供開發(fā)土地儲備總可售面積共4997萬平方米，足以應(yīng)付未來數(shù)年所需。 預(yù)計(jì)富力集團(tuán)所持有的豐富土地儲備資源于未來數(shù)年可產(chǎn)生人民幣7131億元的可銷售資源。2022年，富力地產(chǎn)有超過200個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)期帶來人民幣2200億元的可售資源。 截至2021年12月31日，富力地產(chǎn)投資物業(yè)組合總建筑面積合共約385.73萬平方米，其中運(yùn)營中的投資物業(yè)組合總建筑面積約187.93萬平方米，在建或規(guī)劃中的投資物業(yè)組合總建筑面積約197.8萬平方米。

8月8日，美好置業(yè)(000667)發(fā)布關(guān)于《2021年年報(bào)問詢函》相關(guān)事項(xiàng)的進(jìn)展公告。 公告稱，截至2022年8月8日，公司被凍結(jié)的資金額度降至約4142萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表中貨幣資金的2.98%。經(jīng)過溝通協(xié)商，公司部分被凍結(jié)的資金已解封。 對于公司在《回復(fù)公告》中關(guān)于“部分房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生延期交付并形成違約的原因及具體情況”中披露，公司所開發(fā)的武漢美好香域花境（二期）項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2022年下半年交付。 相關(guān)進(jìn)展方面，經(jīng)公司與對方積極溝通協(xié)調(diào)，近日雙方達(dá)成共識，已于2022年8月5日開始部分復(fù)工。按照現(xiàn)有工期研判，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2022年12月前完成部分樓棟交付，于2023年上半年前完成全部交付。

8月6日，廣州市物業(yè)管理普法宣傳暨垃圾分類宣傳教育進(jìn)小區(qū)活動(dòng)在保利花園小區(qū)舉行。公開資料顯示，保利花園是全國100個(gè)美好家園建設(shè)示范項(xiàng)目，也是廣州兩個(gè)入選該項(xiàng)目的小區(qū)之一。 此次活動(dòng)旨在積極引導(dǎo)社會各界和廣大業(yè)主關(guān)心、支持、參與物業(yè)管理及社區(qū)垃圾分類工作，提高對相關(guān)法律、法規(guī)的認(rèn)知，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)快速健康發(fā)展，助力廣州市垃圾分類工作的有序推進(jìn)，努力改善廣州市群眾生活和工作環(huán)境，提高廣大人民群眾的幸福感。 在當(dāng)天活動(dòng)中，工作人員發(fā)放了物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳冊、物業(yè)管理法規(guī)問答。在互動(dòng)環(huán)節(jié)中，有關(guān)專家對業(yè)主提出的問題進(jìn)行了詳細(xì)解答。在普法環(huán)節(jié)中，律師對《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》及電子投票規(guī)則、共有資金管理、維修資金管理等配套文件進(jìn)行了宣講，并接受業(yè)主現(xiàn)場咨詢。 廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保利花園作為“行業(yè)法規(guī)進(jìn)小區(qū)，美好家園共建設(shè)——廣州市物業(yè)管理普法宣傳進(jìn)小區(qū)”系列活動(dòng)開展的150個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，當(dāng)天還安排了其他21個(gè)項(xiàng)目點(diǎn)同步開展此活動(dòng)。廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會將持續(xù)推進(jìn)美好家園建設(shè)工作，結(jié)合行業(yè)實(shí)際，通過黨建引領(lǐng)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

8月8日，太古地產(chǎn)（中國）投資有限公司（簡稱“太古地產(chǎn)”）宣布，公司將在大灣區(qū)開設(shè)酒店，拓展酒店管理業(yè)務(wù)。該酒店位處深圳灣中心地帶，為公司旗下“居舍系列”品牌酒店。 太古地產(chǎn)發(fā)布的消息稱，太古地產(chǎn)一直積極在大灣區(qū)尋求合適的發(fā)展機(jī)會，2019年在深圳設(shè)立辦事處，此次為該公司在大灣區(qū)市場的首個(gè)項(xiàng)目。新酒店預(yù)計(jì)于2025年開業(yè)，提供115間客房和44間服務(wù)式公寓。 據(jù)悉，該酒店是一個(gè)高端綜合發(fā)展項(xiàng)目的主要組成部分，這個(gè)項(xiàng)目內(nèi)還包括甲級辦公樓和活動(dòng)及展覽中心。

近日，京東法拍披露的一份信息顯示，位于上海市浦東新區(qū)后灘耀元路39弄的君康金融廣場項(xiàng)目即將于2022年08月22日10:00:00起拍，起拍價(jià)￥25.2億元，評估價(jià)31.15億元。 拍賣標(biāo)的為上海市浦東新區(qū)上鋼新村街道512街坊君康金融廣場（土地號：上海市耀元路39弄1-7、29、33-37、57號）的土地及在建工程。資料顯示，上海君康金融廣場位于浦東世博后灘耀元路15號，項(xiàng)目占地面積為9000平米，總棟數(shù)有5棟（A、B、C、D、E）。 根據(jù)文件披露，起拍價(jià)中有君康金融廣場A棟二次裝修費(fèi)2778萬元不在評估價(jià)中且不參與降價(jià)。 項(xiàng)目地上地下房屋總建筑面積為10.54萬平方米(其中：地上五幢建筑面積5.59萬平方米、地下建筑面積4.94萬平方米)及綠化等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目地塊位于上海市浦東新區(qū)后灘CBD板塊核心區(qū)域，世博園區(qū)南側(cè)，為三大新興板塊匯聚之地，處于黃浦江濱江展示第一界面。坐擁黃浦江一線江景資源，西側(cè)緊鄰沿江綠化帶，東側(cè)為世博大道，建筑限高50米。 據(jù)第一太平戴維斯此前發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年二季度，上海市市場共完成九宗大宗成交，合計(jì)成交金額113億元人民幣，環(huán)比下降33%。 報(bào)告稱，自用買家尤其是近年業(yè)績增長顯著的一些企業(yè)仍在市場上積極尋找和收購物業(yè)自用。二季度，有約77%的成交計(jì)劃自用或部分自用，其中包括鄂爾多斯(600295)以人民幣26億元收購蘇河灣中心項(xiàng)目。

近日，中原地產(chǎn)發(fā)布《2022年深圳樓市半年刊》。報(bào)告指出，2022年上半年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓，一季度GDP增速4.8%，二季度增速預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于一季度，GDP增速顯著放緩；財(cái)政與信貸的寬松不僅支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也利好房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇；上半年深圳房地產(chǎn)市場步入歷史低谷，二手成交不過萬套，創(chuàng)近15年半年度成交的新低。新房市場打新熱也退潮，去化率走低，日光盤難現(xiàn)。 2022年上半年羅湖成交套數(shù)為1485套，同比下降71.2%，在各區(qū)中降幅最大，也是除鹽田外，成交最少的區(qū)域。羅湖區(qū)二手住宅樓齡長，但學(xué)區(qū)較好，而隨著大學(xué)區(qū)的推進(jìn)，導(dǎo)致羅湖成交下滑顯著。上半年成交套數(shù)占全市成交的14.9%。 從月度走勢圖來看，2月羅湖成交僅123套，隨后持續(xù)上升，至六月成交365套，為上半年最高。而從成交占比走勢看，六月成交占比達(dá)16.3%。

北京首都開發(fā)股份有限公司2022年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)優(yōu)先級已于2022年08月04日發(fā)行，發(fā)行金額為25億元，票面利率為3.47%。 債券簡稱為22首開ABN001優(yōu)先，債券代碼為082280712，發(fā)行期限為6532日，起息日為2022年08月08日，債券簿記管理人/主承銷商為中國國際金融股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為渤海銀行股份有限公司。

近日，中原地產(chǎn)發(fā)布《2022年深圳樓市半年刊》。報(bào)告指出，2022年上半年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓，一季度GDP增速4.8%，二季度增速預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于一季度，GDP增速顯著放緩；財(cái)政與信貸的寬松不僅支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也利好房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇；上半年深圳房地產(chǎn)市場步入歷史低谷，二手成交不過萬套，創(chuàng)近15年半年度成交的新低。新房市場打新熱也退潮，去化率走低，日光盤難現(xiàn)。 從成交價(jià)段來看，2022年上半年龍崗區(qū)二手住宅成交在350萬-500萬價(jià)段房源成交占比最為集中，為27.4%，但較去年同期占比下滑3.9%?？梢钥闯觯垗弲^(qū)單價(jià)相對較低，為剛需客戶較為青睞的區(qū)域，500萬以下成交占比超過七成。從成交占比變化來看，150萬-250萬價(jià)段成交占比大幅上升，占比19.4%，上升5.1%。 從成交戶型來看，2022年上半年龍崗3房戶型成交最為活躍，成交占比為36.0%，1房成交占比最低，只有12.4%。從變化來看，4房及以上戶型成交占比大幅上升，占比30.1%，上升8.3%。 2022年上半年龍崗區(qū)二手住宅1房成交總價(jià)在250萬之內(nèi)，2房成交總價(jià)在600萬之內(nèi)，3房的購房門檻在150萬之上。市場最受迎的房源為350萬-500萬的3房，其次是250萬-350萬的3房。

近日，多地出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，加強(qiáng)預(yù)售資金流向透明度，同時(shí)進(jìn)一步壓實(shí)開發(fā)商、政府部門和銀行三方的主體責(zé)任。 　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對《證券日報(bào)》記者表示：“從各地近期出臺的政策看，預(yù)售資金監(jiān)管正不斷得到優(yōu)化，這對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用?！? 　　監(jiān)管政策密集出臺 　　7月份以來，陸續(xù)有城市發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，旨在“保交樓、防爛尾”。 　　7月12日，河北省滄州市發(fā)布《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》，將銀行和地方政府部門對預(yù)售資金的監(jiān)管義務(wù)納入了買賣合同。 　　7月14日，西安市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，廣東省汕頭市發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》，均將預(yù)售監(jiān)管資金與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤。 　　7月28日，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提示購房人購房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息，將購房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。 　　8月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知（征求意見稿）》，對監(jiān)管單位、銀行機(jī)構(gòu)和房企需履行的職責(zé)做了明確說明。 　　8月4日，長沙市住建局出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，對預(yù)售資金流向進(jìn)行全程監(jiān)管，對項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。 　　一位知名房企內(nèi)部人士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“此次出臺的一系列政策思路基本一致，主要是加強(qiáng)預(yù)售資金透明度、與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤以及進(jìn)一步明確政府部門和銀行的監(jiān)管責(zé)任，其目的在于‘保交樓’和‘防爛尾’?！? 　　專家建言完善預(yù)售制度 　　“商品房預(yù)售資金監(jiān)管既要保證項(xiàng)目按期交房不爛尾，又要防止過度監(jiān)管加劇房企流動(dòng)性壓力?！卑匚南舱J(rèn)為，當(dāng)前我國預(yù)售資金監(jiān)管制度存在監(jiān)管不到位和過度監(jiān)管并存的現(xiàn)象，“但就今年各地頻繁出臺的政策來看，預(yù)售資金監(jiān)管正得到不斷優(yōu)化?！? 　　“預(yù)售制度有利于擴(kuò)大房企開發(fā)資金來源、加快資金周轉(zhuǎn)，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)建設(shè)效率上發(fā)揮了重要作用。但如今，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需求，給預(yù)售等監(jiān)管制度提出了更高的要求?！卑匚南脖硎?。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對記者表示：“公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，同時(shí)也防止預(yù)售資金被挪用，讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，將有效維護(hù)購房者的權(quán)益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型?！? 　　盡管各地密集出臺的政策無不劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪專家認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管仍有待進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化并落實(shí)到位。 　　王小嬙認(rèn)為，“各地政策還需要細(xì)化流程。比如在公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的同時(shí)，還需要公示賬戶如何查詢，如何確定自己的購房款是否進(jìn)入了相應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等。” 　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)，也給出了進(jìn)一步優(yōu)化監(jiān)管的思路。他建議，“一是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶要由住建局、監(jiān)管銀行、開發(fā)商三方監(jiān)控，監(jiān)管銀行要招標(biāo)確定；二是監(jiān)管流程要清晰明了，資金使用審批流程需先由企業(yè)申請，再由監(jiān)管銀行審核，最后由監(jiān)管部門審批；三是預(yù)售監(jiān)管部門、銀行以及住建部門要各司其職，不達(dá)到項(xiàng)目進(jìn)度不批準(zhǔn)資金申請；四是對施工單位、監(jiān)理單位等建立黑名單，凡有嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)原則上永不錄用。”

中金-中國鐵建應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已獲上交所受理。 債券類別為ABS，擬發(fā)行35.37億元，原始權(quán)益人為中鐵十七局集團(tuán)有限公司,中鐵十八局集團(tuán)有限公司,中鐵十九局集團(tuán)有限公司,中鐵二十一局集團(tuán)有限公司,中鐵二十二局集團(tuán)有限公司,中鐵二十三局集團(tuán)有限公司,中鐵二十四局集團(tuán)有限公司,中鐵建華南建設(shè)有限公司,中鐵城建集團(tuán)有限公司，計(jì)劃管理人為中國國際金融股份有限公司。

近日，中原地產(chǎn)發(fā)布《2022年深圳樓市半年刊》。報(bào)告指出，2022年上半年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓，一季度GDP增速4.8%，二季度增速預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于一季度，GDP增速顯著放緩；財(cái)政與信貸的寬松不僅支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也利好房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇；上半年深圳房地產(chǎn)市場步入歷史低谷，二手成交不過萬套，創(chuàng)近15年半年度成交的新低。新房市場打新熱也退潮，去化率走低，日光盤難現(xiàn)。 2022年上半年龍崗區(qū)依然是成交量最大的區(qū)域，成交套數(shù)為2621套，成交套數(shù)占比為26.3%。龍崗區(qū)二手住宅市場供應(yīng)量充足，價(jià)格相對較低，且實(shí)際價(jià)格與參考價(jià)差距較少，甚至部分樓盤價(jià)格低于參考價(jià)，首付低易上車，龍崗成交量穩(wěn)居第一位。從同比變化來看，上半年龍崗區(qū)成交量同比下跌68.3%。 從月度走勢圖來看，2022年上半年龍崗區(qū)成交走勢和全市走勢基本一致，呈現(xiàn)先降后升趨勢，5月達(dá)到最高，成交644套。從成交占比來看，龍崗區(qū)成交占比1月開始下滑，2月成交占比跌至24.8%，隨后開始回升，至4、5月龍崗區(qū)成交占比回升至27.8%，達(dá)到上半年最高。

近日，中原地產(chǎn)發(fā)布《2022年深圳樓市半年刊》。報(bào)告指出，2022年上半年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)承壓，一季度GDP增速4.8%，二季度增速預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于一季度，GDP增速顯著放緩；財(cái)政與信貸的寬松不僅支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也利好房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇；上半年深圳房地產(chǎn)市場步入歷史低谷，二手成交不過萬套，創(chuàng)近15年半年度成交的新低。新房市場打新熱也退潮，去化率走低，日光盤難現(xiàn)。 從戶型來看，3房成交依然是成交首位，占比為36.8%；4房及以上成交占比28.9%，位居第二。從環(huán)比變動(dòng)來看，3房、4房及以上成交占比上升，1房、2房占比下滑。其中，4房及以上成交占比上升8.4%，升幅最大；而2房占比下滑7.0%至21.3%。

奧園集團(tuán)于2019年所發(fā)行的19奧園02票面利率維持6.6%不變。 債券名稱為奧園集團(tuán)有限公司（面向合格投資者）公開發(fā)行2019年公司債券（第一期）（品種二），債券代碼為155688，發(fā)行總額為15億元，發(fā)行期限為4年，附第2年末和第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

近日，鄭州房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金設(shè)立運(yùn)作方案出臺，規(guī)模暫定100億元。另外，中國華融與陽光集團(tuán)簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。在保交樓、穩(wěn)民生的政策大環(huán)境下，各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)都在積極采取各項(xiàng)措施，進(jìn)行房企紓困。 各地政府：成立紓困基金、派遣工作組 通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目停工、停貸問題出現(xiàn)后，鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，實(shí)際解決方案主要涉及以下四方面的政策內(nèi)容： 其一，成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。例如鄭州，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。比如武漢，建設(shè)銀行(601939)擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房。再如南寧，有望成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計(jì)劃首期規(guī)模30億元。 值得一提的是，鄭州進(jìn)一步明確紓困項(xiàng)目的4種開發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保障性租賃房。其中，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還是由政府指定一家融資平臺統(tǒng)一向國家開發(fā)銀行申請棚改貸款額度，投入到各個(gè)問題項(xiàng)目后，再由融資平臺統(tǒng)籌安排償還資金。 收并購主要針對資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目。破產(chǎn)重組主要針對那些體量大、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設(shè)及銷售都存在問題的項(xiàng)目。保租房主要針對那些銷售困難、后期交付無法保證的項(xiàng)目。 其二，派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工。例如蘇州，問題項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。 其三，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款。例如江西贛州，經(jīng)開區(qū)政府決定收購房企綠地集團(tuán)的部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。 其四，預(yù)售資金監(jiān)管既要規(guī)范化，又要適度放松。例如蘇州，政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。又如天津，符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。 房企：集團(tuán)引進(jìn)接管金融機(jī)構(gòu) 目前，眾多房企也在積極開展“自救”，多措并舉保交樓，主要涉及以下四方面內(nèi)容： 其一，集團(tuán)引進(jìn)信托公司接管項(xiàng)目公司。例如恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。據(jù)悉，恒大集團(tuán)已與重慶信托就重慶相關(guān)項(xiàng)目達(dá)成合作。 其二，債權(quán)人收購出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如在深圳市政府協(xié)調(diào)下，中信集團(tuán)已收購佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的如期交房。 其三，拍賣項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方。例如在阿里拍賣平臺，無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓，起拍價(jià)10.05億元，以期盡快引入投資人續(xù)建無錫恒泰悅景府項(xiàng)目。 其四，合作開發(fā)項(xiàng)目由資金方接管。例如融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬州等區(qū)域項(xiàng)目，將由資金方宏亨接手收購股權(quán)，并成立城市公司主導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。而在此過程中，宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開發(fā)。 金融機(jī)構(gòu)：銀行強(qiáng)化地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)控 我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，針對項(xiàng)目停貸，大部分業(yè)主的核心訴求還是在于督促停工項(xiàng)目盡早復(fù)工，確保問題項(xiàng)目都能如期交付，實(shí)際停貸業(yè)主所占比重極低，銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)整體可控。 近期，銀保監(jiān)會指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而在實(shí)際執(zhí)行層面，中國華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，標(biāo)志著資產(chǎn)管理公司(AMC)正式紓困房地產(chǎn)行業(yè)。可以期許的是，未來更多金融機(jī)構(gòu)將積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)，以期化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)問題房企有序出清。 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也在強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控，以便將居民按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如天津，商業(yè)銀行全面強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)授信，主要涉及以下三方面內(nèi)容：其一，統(tǒng)計(jì)立項(xiàng)樓盤情況，包括是否結(jié)構(gòu)封頂、是否有延期交房風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面輿情等。其二，實(shí)地走訪問題樓盤，重點(diǎn)排查出險(xiǎn)企業(yè)。其三，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)行業(yè)貸款，新樓盤立項(xiàng)愈加審慎。 問題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn) 各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)助保交樓，并已取得了一定的成效。據(jù)悉，恒大集團(tuán)珠三角公司下轄的廣東、浙江、江蘇、上海、天津等85家附屬公司在建項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工，恒大集團(tuán)山西省下轄的太原、大同、朔州、呂梁、陽泉、晉中等至少17個(gè)在建樓盤已100%復(fù)工。 聚焦城市層面，無錫已有5個(gè)項(xiàng)目宣布復(fù)工，恒大在宿遷的多個(gè)樓盤也陸續(xù)宣布復(fù)工。 隨著各地政府、金融機(jī)構(gòu)積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場最困難的時(shí)刻很快會過去。我們預(yù)計(jì)，下半年市場或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。

因景瑞地產(chǎn)未來發(fā)展需要，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場和政策等宏觀環(huán)境狀況，確定聘任倪洪梅為景瑞地產(chǎn)新任法定代表人、執(zhí)行董事和總經(jīng)理。

近日，雅居樂集團(tuán)（3383.HK）公布2022年7月未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，該公司7月份預(yù)售金額合計(jì)為50.1億元，較上月環(huán)比下降39.42%，按年同比下跌38.9%，對應(yīng)預(yù)售建筑面積為40.6萬平方米；平均價(jià)為每平方米12,314元。 截至2022年7月31日止七個(gè)月，雅居樂的預(yù)售金額合計(jì)為444.5億元，按年同比下降46.79%，而對應(yīng)建筑面積為347.7萬平方米；平均價(jià)為每平方米12,786元。

保障性租賃住房頻獲政策支持。近日，廣東省住建廳發(fā)文指出，2022年計(jì)劃新籌建保障性租賃住房約29.51萬套。北京也于日前出臺政策稱，2022年北京將大力發(fā)展保障性租賃住房，建立保障房房源長效籌集機(jī)制。 　　大力發(fā)展保障性租賃住房 　　廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前發(fā)布《關(guān)于公開2022年保障性租賃住房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計(jì)劃的決定》，明確全省2022年計(jì)劃新籌建保障性租賃住房約29.51萬套，新籌建公租房約1.57萬套，實(shí)施發(fā)放租賃補(bǔ)貼近4.68萬套。 　　據(jù)了解，2022年1月-5月，廣東省已發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書54份，新籌建11.5萬套。此外，2022年，廣東全省計(jì)劃開工改造老舊小區(qū)不少于1000個(gè)。截至5月底，全省已開工改造超過800個(gè)老舊小區(qū)。 　　北京市住建委近日發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2022)》指出，2021年北京建設(shè)籌集政策性住房61003套，超額完成全年5萬套任務(wù)。2022年，北京將大力發(fā)展保障性租賃住房，緩解新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員以及首都各類人才等群體的住房問題。 　　下一步，北京市將加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房及安置房為主體的住房保障體系，建立保障房房源長效籌集機(jī)制，繼續(xù)優(yōu)化審核分配機(jī)制，持續(xù)推進(jìn)公租房運(yùn)營管理規(guī)范化，進(jìn)一步提升安居宜居水平，讓群眾獲得感、幸福感、安全感成色更足。 　　多渠道籌集 　　從籌集方式看，今年以來，長沙、成都等地先后發(fā)文，增加租賃住房供給。 　　5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》指出，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。 　　《方案》明確，長沙將全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，以長房集團(tuán)、長沙建發(fā)集團(tuán)作為試點(diǎn)企業(yè)，開展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn)。按照《方案》目標(biāo)，通過盤活、新建、配建，長沙力爭到2025年末籌集租賃住房不少于15萬套。 　　此外，成都市住建局發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，規(guī)定居民將自有住房用于保障性租賃，可新增一套購房資格。居民一次或多次，將一套或多套自有住房用于保障性租賃住房，均只能新增一次性購買一套住房的資格。居民將名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認(rèn)定為無房家庭。在租金標(biāo)準(zhǔn)方面，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過市場租金的90%，且租金年漲幅不超過5%。 　　上海證券研報(bào)表示，我國保障性租賃住房政策不斷完善，有利于盤活存量租賃房市場，解決更多居民住房和民生問題，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 　　支持以“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售 　　值得注意的是，近期，多地出臺政策支持以“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，促進(jìn)現(xiàn)有商品房銷售的同時(shí)，加大與租賃住房的綁定。 　　大理白族自治州人民政府發(fā)布相關(guān)文件提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。 　　在此之前，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問題的實(shí)施意見》提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售商品住房，自愿可納入保障性租賃住房，允許先租后售。商品住房項(xiàng)目配建并移交政府持有的保障性租賃住房，允許先租后售。商品住房項(xiàng)目配建開發(fā)商自持的保障性租賃住房，允許在土地出讓時(shí)明確可先租后售，租賃滿5年后，承租人可申請轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買部分或者全部產(chǎn)權(quán)。

　近期，多地多部門進(jìn)一步出臺政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)也積極響應(yīng)并主動(dòng)擔(dān)當(dāng)。一方面，對于存量部分，監(jiān)管部門和各地政府及時(shí)分解執(zhí)行穩(wěn)房地產(chǎn)市場要求，金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也紛紛行動(dòng)，提速為房企紓困；另一方面，對于增量部分，多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，營造良好市場環(huán)境。 　　目前，多地“保交樓”政策舉措落地有聲，購房者直呼“很放心”；三四線城市的從業(yè)者則期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。 　　接受《證券日報(bào)》記者采訪的專家表示，AMC紛紛紓困房企，說明各類扶持工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，隨著中央層面對“保交樓”作出明確指示，預(yù)計(jì)相關(guān)AMC和出險(xiǎn)企業(yè)的合作情況會增加。同時(shí)，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管是因城施策、壓實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任的重要方面，預(yù)計(jì)后續(xù)其他地區(qū)也會陸續(xù)跟進(jìn)。 　　AMC加速紓困房企 　　近段時(shí)間，從中央到地方，都對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作作出明確指示。7月28日召開的中央政治局會議首提“保交樓”，強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”；銀保監(jiān)會十日內(nèi)三次點(diǎn)題“保交樓”。地方層面，上海銀保監(jiān)局在召開的2022年年中工作推進(jìn)會中提到，“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”“支持上海市做好‘保交樓’工作”。 　　與此同時(shí)，年內(nèi)監(jiān)管部門出臺多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)A(yù)MC積極參與問題房企并購重組、中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解工作。 　　AMC紓困房企速度正在加快。8月5日，中國華融發(fā)布消息稱，近日公司與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。7月19日，河南資產(chǎn)聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。今年以來，中國華融、長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等4家全國性AMC先后參與出險(xiǎn)房企的收并購行動(dòng)。 　　8月7日，記者從長城資產(chǎn)獲悉，今年上半年，公司通過“總總對接”“總分聯(lián)動(dòng)”等方式，與12家重點(diǎn)受困房企開展多輪對接及項(xiàng)目篩選，對受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。 　　“今年3月份以來，國有及地方AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的公開項(xiàng)目中，已披露合作計(jì)劃的項(xiàng)目紓困資金規(guī)模約350億元?！敝薪鸸狙芯坎裤y行業(yè)首席分析師張帥帥對《證券日報(bào)》記者表示，從目前已公開的紓困案例來看，AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人(通常為央企或地方國企)設(shè)立紓困基金或合作平臺，由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動(dòng)融通優(yōu)勢，由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢。 　　上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛對《證券日報(bào)》記者表示，AMC作為專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)構(gòu)，與其他金融機(jī)構(gòu)相比在風(fēng)險(xiǎn)處置化解方面更具專業(yè)性，可借助多元化手段和綜合化平臺為出險(xiǎn)企業(yè)提供有效支撐。未來，AMC在助力房企和重點(diǎn)項(xiàng)目紓困化險(xiǎn)等方面將會取得較好進(jìn)展，發(fā)揮重要作用。 　　值得一提的是，鄭州市日前印發(fā)的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》提到，房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作。 　　“鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立具有導(dǎo)向作用?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報(bào)》記者表示，此類基金具有杠桿撬動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)，其投入和運(yùn)作也體現(xiàn)匯集各類社會資金的導(dǎo)向，尤其是包括資管、商業(yè)銀行等資金都會進(jìn)入，客觀上增強(qiáng)解決問題的資金實(shí)力，對于三季度快速破解“爛尾樓”問題具有積極意義。 　　河南省信陽市中樂百花公館3期營銷中心李女士告訴《證券日報(bào)》記者，“由于多地‘保交樓’各項(xiàng)舉措出臺時(shí)間不久，還未直接傳導(dǎo)至信陽市?！彼诖吒采w面進(jìn)一步擴(kuò)大，“‘保交樓’各項(xiàng)舉措能從源頭上防范‘爛尾樓’風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)前只有部分省會城市出臺相關(guān)舉措，希望未來政策面能覆蓋至三四線城市，給予購房者更多信心。” 　　多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管 　　今年年初，住建部、央行和銀保監(jiān)會三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)，加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管。隨后多地陸續(xù)出臺相關(guān)細(xì)則。 　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對《證券日報(bào)》記者表示，多地均按照《意見》落實(shí)細(xì)則，包括預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等多方面內(nèi)容。不同之處在于：一是監(jiān)管額度的核準(zhǔn)方式不同，有的地方按預(yù)售總價(jià)款的某一比例，也有地方是固定工程造價(jià)或工程造價(jià)乘以系數(shù)；二是在商品房建設(shè)過程中，資金支取的工程節(jié)點(diǎn)設(shè)置方式和對應(yīng)節(jié)點(diǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額要求不盡相同。 　　為進(jìn)一步觀察監(jiān)管要求實(shí)施情況，《證券日報(bào)》記者以購房者身份，線上咨詢了鄭州市金水區(qū)某新開樓盤項(xiàng)目(商品房)的經(jīng)紀(jì)人。對方介紹，“項(xiàng)目計(jì)劃2024年底交房，交房時(shí)間和交房品質(zhì)都有保障?！? 　　當(dāng)記者表示對期房有“爛尾”顧慮時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人表示，現(xiàn)在監(jiān)管要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，需全部存入監(jiān)管賬戶，目的就是保交房、防“爛尾”、保障購房者權(quán)益。 　　有鄭州市購房者對記者談及政策發(fā)布后最直觀的感受，“現(xiàn)在樓盤售樓處連財(cái)務(wù)人員都沒有，全都是銀行提供的資金監(jiān)管賬戶專業(yè)POS機(jī)，讓人很放心?！? 　　同樣的情形也發(fā)生在信陽市。李女士介紹，“自河南地區(qū)出臺預(yù)售資金監(jiān)管政策后，所有開發(fā)商辦理商品房預(yù)售證必須出具資金監(jiān)管賬戶等詳細(xì)信息?！? 　　在明明看來，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管是因城施策、壓實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任的重要舉措，預(yù)計(jì)后續(xù)其他地區(qū)會陸續(xù)跟進(jìn)。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，發(fā)展是解決問題最好的辦法，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需繼續(xù)發(fā)力，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，需繼續(xù)因城施策加大政策優(yōu)化力度，給予地方政府更大自主權(quán)，降低購房門檻、降低購房成本，如二線城市進(jìn)一步優(yōu)化限購、限貸、限售等政策，促進(jìn)合理住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京在今年的第二批次集中供地中，選取了昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和薛大人莊3宗地塊試點(diǎn)“全齡友好社區(qū)”項(xiàng)目。 8月4日，北京住建委官方公眾號發(fā)布的信息顯示，上述3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目將支持中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購房，對于將戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地，且名下無住房、無在途貸款的老年家庭，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行。 政策同時(shí)明確，老年人子女可作為共同借款人申請貸款。 也就是說，假設(shè)有戶口位于中心城區(qū)的老年人，為了改善居住品質(zhì)，將名下既有房屋出售且當(dāng)前無正在執(zhí)行中的房屋貸款，可以最低35%的首付購買上述3宗地塊的商品房，子女可作為共同借款人“接力貸”并參與還款。 而如果按照北京市住建委此前的購房規(guī)定，只要在全國范圍內(nèi)有過住房貸款記錄的家庭，購買北京市商品房時(shí)均認(rèn)定為二套，即需要支付最低60%的首付，非普通住宅首付比例為80%。 北京市住建委指出，考慮到多數(shù)老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限，此舉是為了切實(shí)解決老年家庭購房中的實(shí)際困難。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，老年人購房也可以享受“一人購房全家?guī)汀?，子女作為共同借款人申請貸款，使得老年人可以獲得貸款資格和額度更高的貸款支持。 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京針對特定群體和特點(diǎn)房產(chǎn)落實(shí)了寬松的政策，有較強(qiáng)的信號意義。他表示，該舉措和此前上海針對臨港新片區(qū)放松購房政策、廣州針對郊區(qū)市場落實(shí)寬松落戶政策是相似的，“說明一線城市有一些局部的、定向的政策微調(diào)?！? “該政策也有復(fù)合功能和效應(yīng)，一方面使得老年人的住房問題得到解決，對于北京的老年住宅社區(qū)建設(shè)等有較為積極的作用；另一方面也有助于市區(qū)人口結(jié)構(gòu)和城市功能的調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)同時(shí)指出。 北京市住建委強(qiáng)調(diào)，在特定區(qū)域，針對特定項(xiàng)目，給予符合條件的特定群體購房支持政策，是以落實(shí)新一版城市總體規(guī)劃、促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解和發(fā)展平原新城戰(zhàn)略為引領(lǐng)，按照中央關(guān)于因城施策支持剛性和改善性住房需求的精神，在保持房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)實(shí)施的一項(xiàng)解決老年家庭養(yǎng)老購房困難的舉措。北京市住建委表示，下一步，將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。

深圳今年第二輪集中供地在萬眾矚目中平穩(wěn)落幕。 2022年8月4日，深圳市第二輪集中供地順利完成，最終14宗地成功出讓，其中有9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號階段，總成交金額339.32億元。共計(jì)完成出讓規(guī)劃建筑面積158萬平方米，平均溢價(jià)率9.33%，另有兩宗流拍。 而拿地主體則在預(yù)期之中，報(bào)名的主體鮮見民企身影，國企央企包場。 其中，華潤置地及其聯(lián)合體參與了14宗地塊的競拍，最終將龍華民治、龍崗龍城、坪山石井和光明鳳凰等四宗地塊以118.77億元的總價(jià)拿下；招商蛇口、越秀地產(chǎn)則各有2宗土地入賬；此外，特發(fā)、中海、聯(lián)發(fā)、保利置業(yè)和深鐵+深業(yè)聯(lián)合體也各攬得1宗土地。 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳本輪集中供地出讓結(jié)果略超預(yù)期，9宗地塊溢價(jià)觸頂、5宗進(jìn)入搖號程序，顯示開發(fā)商對深圳土地市場的爭奪還較為激烈。 李宇嘉指出，這主要是由于本輪土地比較優(yōu)質(zhì)，南山、寶安、龍華等區(qū)域的地塊都在核心位置，周圍配套和交通條件比較好，未來產(chǎn)出的新房會受到市場的歡迎。平均樓面價(jià)超過2萬（23481元/平方米），比前幾輪的樓面價(jià)都要高，但溢價(jià)率比去年前兩批都要低，顯示地塊優(yōu)越，性價(jià)比高。 盡管熱門地塊受到了一定程度的追捧，但最終的結(jié)果仍讓市場讀到了一絲冷意，房企的審慎也得以完全體現(xiàn)。 實(shí)際上，深圳本輪集中供地誠意尚可，在規(guī)則上有所優(yōu)化，例如提高了一部分項(xiàng)目的銷售限價(jià)，這為市場帶來了一定的樂觀預(yù)期，也增加了房企的盈利空間。 但在這輪集中供地中，兩宗流拍地塊的出現(xiàn)也仍然在市場的意料之外。 自從施行集中供地以來，深圳一直保持一定的熱度。即便在去年年底市場溫度驟降各地流拍潮起之時(shí)也能夠走出獨(dú)立行情少有流拍，但本輪集中供地卻出現(xiàn)了兩宗地塊無人報(bào)價(jià)，顯示房企愈發(fā)理性，即便熱點(diǎn)城市也并非迎頭趕上。 這兩宗流拍的土地分別位于寶安新安以及位于坪山石井。 從出讓條件來看，寶安新安地塊寫字樓與商業(yè)占比過半，未來操盤難度較高，這或許是其流拍的主要原因；而坪山石井由于區(qū)位元素，也并非深圳熱門區(qū)域，因而受到了冷遇。 克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海就指出，"本輪土拍分化明顯。核心區(qū)域的地塊如前海地塊等，多家房企參與，報(bào)價(jià)迅速封頂并進(jìn)入搖號階段。同時(shí)，本輪土拍也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，2 宗地塊因無人出價(jià)流拍?！? 陳洪海續(xù)稱，從深圳本輪土拍可以發(fā)現(xiàn)，目前房企的拿地邏輯更加精細(xì)化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊，在深圳這種熱點(diǎn)的核心一線城市同樣如此。 克而瑞研究中心也總結(jié)稱，整體來看，深圳今年第二輪土拍與第一輪的“火熱”相比，熱度有所回調(diào)并逐步回歸理性。但實(shí)際上，雖然本輪土拍的主力仍是國企央企，但拿地房企中品牌、規(guī)模房企的比例更高，土拍進(jìn)一步回歸市場化。 土地市場作為一張晴雨表，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的折射。 根據(jù)樂有家發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月，深圳新房供應(yīng)量相較6月有所下滑，新增預(yù)售面積55.5萬平方米，預(yù)售套數(shù)6364套，環(huán)比減少8%。連續(xù)2個(gè)月新房預(yù)售量都超6000套，庫存面積走高至308.3萬平方米，去化周期也突破11個(gè)月。 二手房方面，今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環(huán)比跌幅9%；二手房價(jià)跌幅明顯，環(huán)比下跌3%，同比下跌1%。 不過，隨著今年下半年深圳迎來新房入市的高峰期，這種局面或?qū)⒂兴淖儭? 深圳克而瑞分析稱，今年深圳出臺的房地產(chǎn)政策較少，目前房貸利率已較以往有所下調(diào)，下半年是開發(fā)商推售樓盤高峰期，預(yù)計(jì)下半年購房者市場信心有所增強(qiáng)會積極入市，對開發(fā)商來說，限價(jià)的提高使開發(fā)商有了更多的利潤空間，增強(qiáng)了拿地信心，有利于住宅回歸產(chǎn)品本質(zhì)。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，多地祭出大招。 　　8月1日，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》。 　　《通知》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房， 購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。 　　資料顯示，大理白族自治州下轄1市11縣，2021年末，全州戶籍總?cè)丝?64.54萬人，境內(nèi)的蒼山洱海是國家級風(fēng)景名勝區(qū)。2021年，全州居民人均可支配收入26160元。 　　統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2021年，大理白族自治州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成178.0億元，比上年下降15.5%。其中：住宅投資138.4億元，下降16.3%。商品房銷售面積153.0萬平方米，下降37.9%；商品房銷售額124.1億元，下降39.1%。 　　在云南大理之前，深圳亦發(fā)布過類似政策。 　　據(jù)深圳特區(qū)報(bào)，在7月16日召開的第二屆大灣區(qū)企業(yè)人力資源發(fā)展高峰論壇上，有房企發(fā)布“青年人才共有房計(jì)劃”，青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購。據(jù)悉，由企業(yè)推出“青年人才共有房”計(jì)劃系全國首次。 　　三年之后，如果房價(jià)出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購買剩下的一半產(chǎn)權(quán)，搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”；如果三年后房價(jià)下跌，企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購一半產(chǎn)權(quán)，確保青年人才置業(yè)無憂，安居樂業(yè)。 　　據(jù)悉，該計(jì)劃將對符合標(biāo)準(zhǔn)的青年人才開放50套位于深圳寶安區(qū)的產(chǎn)業(yè)公寓，企業(yè)和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目于今年年底竣工。 　　近期，各地方政府為鼓勵(lì)購房，使出了諸多手段。 　　比如上月，江西省樟樹市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干措施，其中提及，獎(jiǎng)勵(lì)商品房銷售中介機(jī)構(gòu)銷售行為。凡在2022年6月30日至2022年12月31日期間，已備案的中介機(jī)構(gòu)每銷售一套商品房，由收益財(cái)政給予1000元獎(jiǎng)勵(lì)。 　　近日，還有一則“公職人員購房可預(yù)發(fā)補(bǔ)貼15萬元”的新聞引起關(guān)注。7月18日，武漢市東西湖區(qū)財(cái)政局印發(fā)《預(yù)發(fā)住房分配貨幣化補(bǔ)貼的方案》(下稱《方案》)的通知，稱將向符合條件的行政事業(yè)單位購房職工一次性預(yù)發(fā)補(bǔ)貼15萬元。武漢市東西湖區(qū)相關(guān)人士對媒體表示，這部分補(bǔ)貼為預(yù)發(fā)放，未來5年內(nèi)會從收入中進(jìn)行扣除。

7月29日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會”召開，大會主題為“風(fēng)雨蛻變：良性循環(huán)下的模式重構(gòu)”。會上，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰發(fā)表了題為“樓市反彈下的政策長效機(jī)制”的主題演講，他表示，今年以來，地方政府出臺了多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，對市場信心的恢復(fù)起到了決定性作用。 　　今年以來，已有超過100個(gè)城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策，經(jīng)過幾個(gè)月的筑底，到6月，市場有所升溫。李文杰認(rèn)為，隨著政策對市場信心的提振，今年房地產(chǎn)市場最低迷的時(shí)候已經(jīng)過去，市場有望在下半年走上觸底反彈之路。 　　李文杰還表示，各地出臺的多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策中，有不少創(chuàng)新內(nèi)容，“這些創(chuàng)新是為未來整個(gè)房地產(chǎn)的長效機(jī)制進(jìn)行探索”。 　　從中長期來看，他表示，房地產(chǎn)不是落幕，只是增速換擋，隨著適齡購房人口和新型城鎮(zhèn)化的支撐，未來十年，房地產(chǎn)市場仍會保持很大的體量。 　　信心的修復(fù) 　　去年下半年以來，因信貸政策緊縮，房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)下滑。進(jìn)入2022年，在各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的提振作用下，市場信心有所恢復(fù)，經(jīng)過幾個(gè)月的筑底，6月以來，市場交易狀況有所升溫。 　　根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，目前，以京滬為代表的一線城市市場修復(fù)狀態(tài)較好，成都、杭州、合肥等部分二線城市的修復(fù)力度仍然明顯，但三四線市場仍處于低迷狀態(tài)。 　　從區(qū)域來看，李文杰指出，城市群的市場復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復(fù)蘇。大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增長勢頭比較明顯。 　　其中，二手房市場的修復(fù)明顯好于新房。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)50城新房案場和二手帶看指數(shù)顯示，春節(jié)以來，二手房市場的案場人氣高于新房，特別是6月份，客戶明顯增長，新房增長了20%，二手房增長了40%。7月以來，二手房帶看指數(shù)持續(xù)上漲，表明二手房市場持續(xù)修復(fù)。而新房市場由于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目停工停貸等問題的影響，案場指數(shù)開始向下。 　　從需求結(jié)構(gòu)來看，貝殼研究院指出，剛性需求仍然是主體，首次置業(yè)和改善性需求的比例超過80%。其中，改善需求占比過半，二線城市的改善性需求占比較高。 　　事實(shí)上，當(dāng)前的市場恢復(fù)勢頭仍然較為脆弱。房企債務(wù)壓力，以及近期出現(xiàn)的停工停貸的影響，使得購房者的信心有所波動(dòng)。加之傳統(tǒng)淡季到來，使得7月以來，購房者的入市信心有所下降。 　　但李文杰認(rèn)為，整體市場仍然處在復(fù)蘇的狀態(tài)中，政策的力度是比較明顯的，對整個(gè)市場的信心恢復(fù)起到了決定性的作用。 　　長效機(jī)制的六個(gè)方向 　　為支持合理住房需求，今年以來各地出臺的穩(wěn)樓市政策中，有較多的創(chuàng)新條款。 　　李文杰認(rèn)為，這些創(chuàng)新可以分為兩個(gè)方面。在放寬購房資格方面，體現(xiàn)為放寬本地戶籍居民限購套數(shù)，縮短非本地戶籍具名社保年限，縮小限購區(qū)域范圍；放寬落戶條件，鼓勵(lì)人才落戶；增加二胎及以上家庭限購套數(shù)；放松限售限制等。 　　在資金支持方面，體現(xiàn)為降低購房首付比例，放寬二套購房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低房貸利率；提高公積金貸款額度，降低首付比例，放寬使用限制；減免個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅、契稅；加大購房補(bǔ)貼力度等。 　　他認(rèn)為，這些創(chuàng)新是為房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)行探索。綜合我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和市場特征，房地產(chǎn)長效機(jī)制將有6個(gè)主要方向： 　　在土地端，強(qiáng)調(diào)多元化供給，推廣“限房價(jià)，競地價(jià)，競保障房面積”的土地出讓方式；在金融端，通過降杠桿來降低房貸成本，同時(shí)防止金融風(fēng)險(xiǎn)；在房企端，合理控制債務(wù)比例，強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管，確保交樓；在需求端，鼓勵(lì)落戶，多孩家庭允許多購；在業(yè)主端，鼓勵(lì)剛需與改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租購并舉方面，賦予租房消費(fèi)者和購房者同等的權(quán)利。 　　房地產(chǎn)增速“換擋” 　　雖然仍存在一些不確定因素，但李文杰對市場的復(fù)蘇勢頭較為樂觀。他指出，市場已經(jīng)進(jìn)入到新的周期，熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇，將帶動(dòng)市場的整體復(fù)蘇勢頭。 　　房企方面，挺過今年6月、7月的債務(wù)到期峰值月份后，流動(dòng)性壓力也會大大緩解?！邦A(yù)計(jì)在三季度末、四季度初，新房單月銷售有望同比轉(zhuǎn)正?！? 　　李文杰預(yù)計(jì)，今年的新房交易規(guī)模達(dá)到13.8萬億，二手房交易規(guī)模達(dá)到5.6萬億，同比分別下降15%和20%。 　　從中長期來看，經(jīng)過多年的高速增長后，房地產(chǎn)的角色正在發(fā)生變化。李文杰表示，從2003年開始，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多年的波動(dòng)式增長。2021年下半年，在強(qiáng)力的去杠桿舉措下，市場出現(xiàn)波動(dòng)，并導(dǎo)致了去年下半年以來房企的各種危機(jī)。 　　在此過程中，人口、土地、金融等紅利的消退，以及我國城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，都意味著房地產(chǎn)的內(nèi)生動(dòng)力有所減弱?！耙皇浅鞘腥丝谠鏊?，經(jīng)濟(jì)增速與收入增長都出現(xiàn)放緩，對住房的需求，包括投資需求都不再那么強(qiáng)烈，二是國內(nèi)政策顯然不再以房地產(chǎn)作為主要依賴，但一定比例的開發(fā)投資是經(jīng)濟(jì)和生活的基本需要?！? 　　在李文杰看來，政府給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的定位是“壓艙石”和“穩(wěn)定器”，不能沒有，不可過度。房地產(chǎn)市場沒有落幕，只是增速換擋。 　　因此，李文杰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的需求仍有足夠的支撐。一方面，城鎮(zhèn)適齡人口仍將保持較大的規(guī)模；另一方面，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也將帶來大量需求。因此，“未來10年，房地產(chǎn)市場依然會保持很大的體量”。 　　但未來市場結(jié)構(gòu)會發(fā)生一定的變化，二手房交易規(guī)模會加速上升，并逐漸與新房交易并駕齊驅(qū)。

近日，多地面向三孩家庭推出樓市優(yōu)惠政策，內(nèi)容主要包括提高住房公積金貸款額度、給予購房補(bǔ)貼、給予契稅補(bǔ)貼等。有的地區(qū)打出針對三孩家庭的優(yōu)惠政策“組合拳”，不僅為購房者提供一系列優(yōu)惠政策，還鼓勵(lì)開發(fā)商創(chuàng)新、優(yōu)化住宅戶型設(shè)計(jì)，滿足多孩家庭的居住需求。業(yè)內(nèi)人士表示，這些政策將在一定程度上緩解三孩家庭購房壓力，保障三孩家庭的購房權(quán)益，同時(shí)有助于活躍改善性住房市場。 　　向多孩家庭傾斜 　　給予購房補(bǔ)貼方面，8月2日，嘉興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《嘉興市進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》?！兑庖姟访鞔_，自發(fā)布之日起至2022年12月31日，新購買新建商品住房的本市戶籍二孩、三孩居民家庭，分別給予每平方米300元（單套不超過5萬元）、每平方米500元（單套不超過10萬元）的購房補(bǔ)貼。 　　提高公積金貸款額度方面，7月31日，微信公眾號“滄州發(fā)布”發(fā)文，提高多孩家庭住房公積金貸款額度。其中，二孩家庭最高貸款額度上浮10萬元，即單方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到70萬元；夫妻雙方均正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到90萬元。三孩家庭最高貸款額度上浮20萬元，即單方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到80萬元；夫妻雙方均正常繳存住房公積金的，最高貸款額度提高到100萬元。 　　7月22日，長沙住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金業(yè)務(wù)政策和流程的通知》，明確提出長沙市住房公積金最高貸款額度提高至70萬元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至80萬元。職工家庭購買第二套改善性自住房，首付款比例由不得低于購房總價(jià)的60%調(diào)整為40%。職工家庭購買第二套改善性自住房申請住房公積金貸款，取消“首套自住房面積不得超過144平方米”的規(guī)定。 　　打出政策優(yōu)惠“組合拳” 　　有的地區(qū)打出針對三孩家庭優(yōu)惠政策“組合拳”。8月1日，杭州住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于實(shí)施三孩家庭住房公積金優(yōu)惠政策的通知》?！锻ㄖ访鞔_，杭州市三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。 　　此外，《通知》明確，杭州市三孩家庭無房租賃住房提取住房公積金的，提取限額按規(guī)定額度標(biāo)準(zhǔn)上浮50%確定。具體為：杭州市區(qū)（含蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)）為1800元/月，桐廬縣為1260元/月，淳安縣為900元/月，建德市為720元/月。額度上浮政策與其他住房公積金貸款及提取額度上浮政策不疊加使用。 　　在此之前，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于支持推進(jìn)“浙有善育”工作的若干意見》，加大住房公積金政策支持力度。對三孩家庭購買首套自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款額度上浮20%確定。對三孩家庭申請貸款，不納入輪候，優(yōu)先予以發(fā)放。適當(dāng)提高三孩家庭無房租賃住房提取住房公積金額度，結(jié)合各地實(shí)際提取限額可上浮50%?！度舾梢庖姟愤€指出，鼓勵(lì)國有企事業(yè)單位投資運(yùn)營的保障性租賃住房面向三孩家庭出租，按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金水平的85%確定租金。鼓勵(lì)對符合共有產(chǎn)權(quán)住房保障條件的三孩家庭，在同等條件下優(yōu)先購買共有產(chǎn)權(quán)住房。 　　《若干意見》明確，在住房市場供應(yīng)端，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，根據(jù)市場實(shí)際創(chuàng)新、優(yōu)化住宅戶型設(shè)計(jì)，滿足多孩家庭的居住需求。住房限購城市可根據(jù)實(shí)際適時(shí)調(diào)整優(yōu)化限購政策。 　　保障三孩家庭購房權(quán)益 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來，多地發(fā)布公積金新政，不少地區(qū)公積金政策向三孩家庭進(jìn)行傾斜，預(yù)計(jì)未來這一趨勢會延續(xù)。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，今年以來，不少熱點(diǎn)地區(qū)從放寬多孩家庭購房條件等方面入手，發(fā)布一系列穩(wěn)樓市政策。這些政策一定程度上有利于緩解三孩家庭購房壓力，保障三孩家庭的購房權(quán)益；同時(shí)，有助于活躍改善性住房市場。

圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)，8月1日，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》。 《通知》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。 商品房去化周期超過24個(gè)月的縣市、大理經(jīng)開區(qū)，首套購房人在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記后可按照所繳納契稅金額給予補(bǔ)貼或直接發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式鼓勵(lì)購房，拉動(dòng)住房消費(fèi)，縮短去化周期。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，大理推出了一種創(chuàng)新的房屋銷售模式，即“半買半租”模式。傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購房者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，大理此次的共有產(chǎn)權(quán)概念是購房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一種“半購半租”的模式，可使購房的資金壓力減少一半，激活購房市場和需求。 嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，這也是今年花式營銷中的一種。從省份的角度看，云南當(dāng)前的各類銷售壓力普遍大，大理屬于房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模偏大的城市。房企在這個(gè)過程中要做好各類配套做法，比如說在房貸辦理方面，購房款如何計(jì)算；后續(xù)剩余產(chǎn)權(quán)的總價(jià)如何計(jì)算等。從監(jiān)管部門角度看，要適當(dāng)關(guān)注下此類物業(yè)交易的金融風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，以更好促進(jìn)此類物業(yè)的交易和模式的推進(jìn)。 《通知》稱，轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行要按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，執(zhí)行好貸款集中度管理、差別化住房信貸等金融政策，更好滿足購房者合理貸款需求。?? 同時(shí)，加大住房公積金支持力度，房地產(chǎn)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后即可申請與住房公積金合作，取消項(xiàng)目形象進(jìn)度要求，對符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款合作、符合條件的個(gè)人住房公積金貸款實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)全覆蓋”。根據(jù)市場調(diào)節(jié)需要適時(shí)調(diào)整住房公積金貸款額度及二套房首付比例。 與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)同配套建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施，要堅(jiān)持“規(guī)劃引領(lǐng)，供地前置，同步設(shè)計(jì)，同步審批，同步建設(shè)，同步交付”原則，在房地產(chǎn)用地供應(yīng)前提出配建及建成后資產(chǎn)移交和運(yùn)營管理要求，并在土地出讓合同中予以明確，土地出讓合同簽訂后不得再向房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)提出附加配建要求。 在規(guī)范市場秩序方面，《通知》要求，各級要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場輿情監(jiān)控，提前應(yīng)對處置，強(qiáng)化正面宣傳和引導(dǎo)，依法查處散布謠言、惡意炒作等嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得發(fā)布虛假違法廣告，不得發(fā)布未取得預(yù)售許可的商品房銷售廣告。 公開宣傳預(yù)售商品房價(jià)格的，宣傳價(jià)格不得低于樓盤表備案價(jià)的85%或高于115%，宣傳最低售價(jià)的房源套數(shù)不得低于樓盤表內(nèi)待售套數(shù)的50%。???? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，受委托的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須在當(dāng)?shù)刈〗ú块T登記備案。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證和商品房銷售委托書原件。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得自行銷售商品房，不得以任何形式向購房人收取涉及購房的任何資金，購房人交付的所有購房款必須直接打入商品房預(yù)售許可證上載明的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并按規(guī)定開具收款憑據(jù)。存在未批先售行為的項(xiàng)目須完成退款及處罰后方可發(fā)放商品房預(yù)售許可證。 《通知》還提到要高度重視洱海周邊停工、停批項(xiàng)目，壓實(shí)屬地管理責(zé)任，積極作為，依法依規(guī)加快處置進(jìn)度，化解風(fēng)險(xiǎn)。洱海流域城市規(guī)劃區(qū)外原則上不再新增城鎮(zhèn)單一住宅用地供應(yīng)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除文旅康養(yǎng)配套、城市更新類項(xiàng)目外，謹(jǐn)慎新增城鎮(zhèn)單一住宅用地供應(yīng)，存量用地主要用于商業(yè)、文化旅游、康養(yǎng)、會展、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)發(fā)展及公共服務(wù)項(xiàng)目，享受有關(guān)支持政策。

百強(qiáng)房企7月銷售操盤金額環(huán)比下降28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平；同比下降39.7%，降幅略有收窄。對比今年上半年月均水平來看，逾四成百強(qiáng)房企7月銷售業(yè)績高于上半年月均水平，其中23家房企較上半年月均水平的增幅超過30%。 　　6月，規(guī)模房企積極推盤、營銷，沖刺年中業(yè)績，市場供求有所放量，成交逐步復(fù)蘇。進(jìn)入7月，房地產(chǎn)市場和企業(yè)銷售表現(xiàn)較上半年相對平穩(wěn)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年7月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平，環(huán)比下降28.6%，同比下降39.7%。百強(qiáng)房企今年前7個(gè)月累計(jì)銷售操盤金額為35795.5億元，同比下降49%。 　　具體來看，若以操盤金額計(jì)，今年前7個(gè)月，碧桂園、萬科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、招商蛇口、融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)排名行業(yè)前十。其中，碧桂園、萬科、保利發(fā)展的銷售操盤金額分別為2712.2億元、2440.9億元、2213.2億元。與6月榜單相比，銷售操盤金額達(dá)到1000億元的房企仍為9家。 　　數(shù)據(jù)還顯示，7月，百強(qiáng)房企中近八成企業(yè)銷售業(yè)績環(huán)比下降，且有近六成百強(qiáng)房企銷售業(yè)績不及上半年的月均水平。同時(shí)，也有部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月銷售業(yè)績表現(xiàn)突出，如旭輝集團(tuán)、龍光集團(tuán)、陽光城、電建、海倫堡等企業(yè)銷售的環(huán)比增幅均超過20%。 　　就城市層面而言，克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測的30城7月成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。其中，一線城市成交穩(wěn)中有升，同比、環(huán)比分別增長4%和7%。26個(gè)二、三線城市成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。 　　克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，房地產(chǎn)市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照? 　　“目前激發(fā)居民的購房意愿依然是促進(jìn)銷售復(fù)蘇的重要推力，尤其是提升剛性及改善性住房需求的活力。在降低首付比例及落戶條件等優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，住宅銷售情況或有望改善?！敝羞_(dá)證券分析師蔡鴻飛說。 　　天風(fēng)證券認(rèn)為，看好房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級、高信用、高品質(zhì)”，具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國企央企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

近日，多家上市房企披露拿地公告，不少上市房企競得熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。從房企競得地塊溢價(jià)率看，不少地塊溢價(jià)率較高，房企拿地積極性有所恢復(fù)。 　　多家房企競得熱點(diǎn)地塊 　　華發(fā)股份7月29日晚間公告，7月28日，公司全資子公司太倉華藤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)公開競投獲得上海市寶山區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海市寶山區(qū)顧村N12-1101單元08-04地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，總出讓面積為5.77萬平方米，容積率為1.8，規(guī)劃用途為普通商品房用地，成交總價(jià)約為31.59億元，溢價(jià)率為1.28%。同日，公司全資子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司經(jīng)公開競投獲得上海市閔行區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元19-01、20-01地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)?？偝鲎屆娣e約為2.87萬平方米，容積率為2.0，規(guī)劃用途為普通商品房用地，成交總價(jià)為29.06億元，溢價(jià)率為8.68%。 　　在此之前，華發(fā)股份于7月26日晚間公告，公司全資子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司經(jīng)公開競投，獲得上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)PDP0-0405單元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)?？偝鲎屆娣e約為5.51萬平方米，容積率不超過2.0，規(guī)劃用途為普通商品房、其他商服用地，成交總價(jià)約為44.89億元，溢價(jià)率為9.36%。華發(fā)股份表示，上述土地的競得是公司基于上海市場良好發(fā)展前景的戰(zhàn)略決策，是公司在經(jīng)營穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的基礎(chǔ)上增加上海市場核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲的戰(zhàn)略舉措，有利于公司進(jìn)一步深耕上海市場，提升公司未來的經(jīng)營業(yè)績，增強(qiáng)公司可持續(xù)發(fā)展能力。 　　除了華發(fā)股份外，陸家嘴、城投控股、鳳凰股份、南京高科、棲霞建設(shè)、深物業(yè)A等多家上市房企7月以來披露了拿地公告。 　　部分公司參與熱點(diǎn)地區(qū)招拍掛，競得多宗地塊。以南京高科為例，公司公告顯示，7月12日，公司控股子公司南京高科置業(yè)有限公司參加了南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓的競買，分別以16億元競得NO.2022G34號地塊，以12.7億元競得NO.2022G38號地塊。 　　有的房企競得單宗地塊金額較高。以陸家嘴為例，公司全資子公司上海佳川置業(yè)有限公司于7月25日以47.7億元競得上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)PDP0-0706單元C06-03地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。土地出讓面積為6.37萬平方米，掛牌起始價(jià)約為43.58億元。陸家嘴稱，本次競得該地塊符合公司堅(jiān)持深耕浦東新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。 　　土拍市場有所回暖 　　7月，上海、南京、廣州、無錫、成都、長沙、重慶等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了2022年第二輪集中供地活動(dòng)，不少民營房企積極參與競拍。 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，百強(qiáng)房企拿地總金額達(dá)到8024億元，同比下降55.6%，降幅比前6個(gè)月有所收窄。前7個(gè)月，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)拿地金額居前。百強(qiáng)房企在杭州、上海、成都等地競得土地總面積居前。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前，多數(shù)“兩集中”土地出讓城市完成第二輪土地出讓活動(dòng)，整體來看，第二輪土拍市場相比第一輪有所回暖。 　　中指研究院認(rèn)為，目前房企爭奪熱情較高的地塊仍以去化表現(xiàn)較佳、盈利空間更充裕的優(yōu)質(zhì)地塊為主。房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)決策，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。