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9月23日，北京第三批集中供地收官，本輪土拍18宗地塊全部成功出讓，總規(guī)劃建筑面積為147.5萬平方米，總出讓金達(dá)500.3億元。其中，10宗地塊以底價(jià)成交，8宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率6.06%，較今年前兩批稍有升溫（第一批溢價(jià)率4.46%、第二批5.35%），也高于同期舉行第三批土拍的杭州、青島、廈門等城市。 從本輪北京土拍來看，雖然整體有所升溫，但地塊冷熱分明，從房企拿地風(fēng)格來看，底價(jià)地塊更偏好聯(lián)合，優(yōu)質(zhì)地塊則幾乎全部獨(dú)立，在集中供地趨勢下，區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開發(fā)企業(yè)競地的新思路。 三宗地競爭最激烈，中海成最大贏家 今日現(xiàn)場競拍的8宗宅地具體成交結(jié)果為： 中海共斬獲海淀兩宗和豐臺一宗地，分別是：以41.975億元和36000平方米現(xiàn)房銷售面積斬獲海淀永豐0013地塊，成交樓面價(jià)5.85萬元/平方米，溢價(jià)率15%；以55.775億元和4000平方米現(xiàn)房銷售面積再奪海淀永豐0015地塊，成交樓面價(jià)5.32萬元/平方米，溢價(jià)率15%；以49.7億元摘得豐臺區(qū)大紅門0004地塊，成交樓面價(jià)5.25萬元/平方米，溢價(jià)率3.5%。 此外，中建三局+海開聯(lián)合體以53.18億元摘得海淀永豐0019地塊，成交樓面價(jià)4.3萬元/平方米，溢價(jià)率4.47%。 豐臺其余地塊的得主分別是：首開以38.295億元和7000平方米現(xiàn)房銷售面積摘得豐臺花鄉(xiāng)造甲村地塊，成交樓面價(jià)6.9萬元/平方米，溢價(jià)率15%；建發(fā)以33.81億元拿下豐臺南苑槐房村和新宮村舊村改造地塊，成交樓面價(jià)4.9萬元/平方米，溢價(jià)率15%；金茂以38.1億元拿下豐臺大紅門地塊，成交樓面價(jià)5.6萬元/平方米，溢價(jià)率4.1%。 建發(fā)以32.66億元斬獲昌平生命科學(xué)園地塊，成交樓面價(jià)3.6萬元/平方米，溢價(jià)率3.03%。 除了上述8宗地通過現(xiàn)場競拍外，還有10宗地由于僅獲一家房企報(bào)名均以底價(jià)直接成交，具體是：中交投資拿下石景山五里坨地塊、華潤+中鐵+興創(chuàng)拿下大興西紅門地塊、龍湖+天竺房地產(chǎn)拿下順義新城地塊、建工和首創(chuàng)分別拿下房山佳世苑地塊和房山拱辰街道地塊、眾智房地產(chǎn)和密云經(jīng)開+密云城投+住總+建工分別拿下密云水源路地塊和密云十里堡地塊、亦莊博潤置業(yè)+亦莊久筑工程管理拿下亦莊新城地塊、葛洲壩(600068)+通投拿下通州梨園地塊、北京城建(600266)拿下順義新城地塊。 從18宗地塊的分布區(qū)域來看，豐臺區(qū)仍然是供地大戶共放出4宗宅地，海淀3宗，大興、房山、順義、密云各2宗，競爭最為激烈的是海淀永豐兩宗地以及豐臺造甲村地塊，溢價(jià)率均達(dá)到15%。 競拍規(guī)則更簡化，土地市場冷熱分明 從此次土拍規(guī)則來看，與以往供地超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求相比，此次土拍僅開發(fā)區(qū)1宗地塊仍需執(zhí)行“70/90”限制規(guī)則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)在市場調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更大自由度，結(jié)合當(dāng)前“多孩家庭”、“老年人就近子女養(yǎng)老”等居住現(xiàn)狀，可靈活打造多樣化產(chǎn)品、設(shè)計(jì)多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)市場良性競爭。 此次土拍全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，此前三試點(diǎn)項(xiàng)目針對老年人群給予住房政策支持，此次是對前期試點(diǎn)項(xiàng)目范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，岳微認(rèn)為這也釋放了更加積極的信號，支持改善住宅需求釋放。 指導(dǎo)價(jià)格方面，在銷售指導(dǎo)價(jià)無大幅提升前提下，土地樓面價(jià)與配建要求有所降低，開發(fā)企業(yè)房地價(jià)差有所擴(kuò)大，有利于開發(fā)企業(yè)確保合理利潤空間，提升產(chǎn)品品質(zhì)。此外18宗地塊未設(shè)置“競政府持有產(chǎn)權(quán)份額”環(huán)節(jié)。 針對當(dāng)前新房交付問題，現(xiàn)房銷售比例要求進(jìn)一步擴(kuò)大，本輪土拍近七成地塊設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，最終3宗地進(jìn)入競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)，從源頭上落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。 從房企表現(xiàn)來看，今日民營企業(yè)僅龍湖、潤澤參與報(bào)名，其中僅龍湖競得順義新城1宗地塊，國央企依然是拿地主力，集中供地趨勢下區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開發(fā)企業(yè)競地新思路。 比如中海競得的海淀永豐兩宗地塊緊鄰其去年二批拿地后打造的中海滙德里項(xiàng)目；中海競得的豐臺大紅門地塊距離大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中海興叁號院項(xiàng)目較近，且地塊定位相似，兩區(qū)并聯(lián)、雙向促銷。順義新城地塊由龍湖、天竺房地產(chǎn)聯(lián)合體以底價(jià)拿下，龍湖在順義擁有打造商業(yè)及住宅項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，此次聯(lián)合順義本地企業(yè)天竺地產(chǎn)，體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域深耕性。亦莊及密云兩區(qū)3宗土地均由本區(qū)開發(fā)企業(yè)底價(jià)競得。 “本輪北京土拍整體表現(xiàn)不俗，冷熱分明，優(yōu)質(zhì)地塊熱度依舊，同時(shí)溢價(jià)率達(dá)到三輪土拍的最高水平，”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，可以看出市場信心正在逐步恢復(fù)，房企對北京市場仍然持長期看好態(tài)度。