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當(dāng)前二手房市場整體處于調(diào)整期，部分購房者觀望情緒有所加重。 隨著疫情緩解，自6月份起北京二手住宅成交實(shí)現(xiàn)“三連升”。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13920套，環(huán)比增長12.8%，同比下降12.7%。 從網(wǎng)簽量看，8月份北京二手住房市場仍處恢復(fù)回升過程，但因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然8月成交量環(huán)比7月有所上漲，但8月購房者的看房熱情和7月相比有所下降，原因在于當(dāng)前市場整體處于調(diào)整期，買賣雙方對于價(jià)格的分歧依舊存在，部分購房者觀望情緒有所加重。 市場博弈猶存，各區(qū)域成交量漲跌互現(xiàn) 在新京報(bào)記者采訪中，從大部分區(qū)域經(jīng)紀(jì)人的實(shí)際感受來說，8月二手房市場熱度相比7月有所下降，買賣雙方的博弈有所加大，導(dǎo)致成交周期有所拉長。 比如在朝陽區(qū)的常營及管莊商圈，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)褡褳坡地鐵店的店東崔國勝介紹，該片區(qū)主要以剛需購房者為主，6、7月優(yōu)質(zhì)房源成交量較多，時(shí)至8月，優(yōu)質(zhì)房源數(shù)量變少，再加上剛需首套置業(yè)人群較關(guān)注房貸政策變化，大部分購房者認(rèn)為后續(xù)可能還會(huì)有其他利好政策，目前持觀望心態(tài)的較多。到8月第三周，部分房主開始下調(diào)報(bào)價(jià)，以換來更多看房及咨詢客戶。整體來看，對比6、7月，該片區(qū)8月二手房成交量約有30%左右的下滑，價(jià)格方面也略有下行趨勢。 望京區(qū)域也不例外。麥田房產(chǎn)望京阜安區(qū)炫彩店的店長王磊告訴新京報(bào)記者，8月份望京板塊二手房成交量較前幾個(gè)月整體下滑50%左右。其門店8月份成交2套二手房、2套新房，相比7月份成交量下滑70%。8月看房量與7月相比相差不大，這說明待買人群還不少，只是大部分購房者處于觀望狀態(tài)。 成交量總體平穩(wěn)但相比7月有所下降的區(qū)域還包括北部的昌平沙河，以及東邊的朝陽潘家園區(qū)域。其中，沙河區(qū)域內(nèi)，據(jù)北京鏈家北街家園六區(qū)店商圈經(jīng)理周雪萍介紹，8月份該區(qū)域二手房成交量穩(wěn)中有降，其門店成交量總體平穩(wěn)，但相較6、7月稍有下降；相比7月，8月份成交周期拉長，成交價(jià)也微降。而在潘家園區(qū)域，市場節(jié)奏變慢，大部分購房者持觀望心態(tài)，“8月二手房成交的群體，大部分是前兩個(gè)月賣房后要換房的業(yè)主，大部分客群對市場期望值有所下降?！北本╂溂液肷萍覉@中心店商圈經(jīng)理張?jiān)鹿饨榻B。 不過，也有一些區(qū)域，由于地理位置的特殊性，8月份成交量穩(wěn)中有升。以位于通州的馬駒橋區(qū)域?yàn)槔?，?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)宏仁家園店的店長王廣闊介紹，8月份該片區(qū)二手房市場的表現(xiàn)好過7月份，其門店也不例外，7月份僅成交2套，8月份成交近10套，“之前區(qū)域內(nèi)大部分客戶處于觀望狀態(tài)，且誠心出售的房子越來越少，經(jīng)過這幾個(gè)月的觀望，目前一些客戶有點(diǎn)著急入手?！蓖鯊V闊說。 再如朝陽四惠區(qū)域，在降息政策利好下，剛需、改善客群較為活躍。北京中原CBD大區(qū)遠(yuǎn)洋天地店的店長李強(qiáng)介紹，相比7月份，四惠商圈的一大特點(diǎn)在于，兩居室成交較多，其次是三居，基本屬于置換需求，在市場平穩(wěn)背景下，性價(jià)比高的房源成交周期逐漸縮短，置換客群逐漸入市。 值得一提的是，高端二手房市場略有升溫。據(jù)麥田房產(chǎn)壹號(hào)院豪宅店的店長楊華龍介紹，朝陽農(nóng)展館片區(qū)8月份的二手房成交量相比7月有上升，中高端市場客戶的決定速度會(huì)比以往更快一些。北京中原上地區(qū)域萬橡府店的店長王戰(zhàn)建則表示，目前高端二手房市場存在兩級(jí)分化現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格呈上漲趨勢，非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格基本持平或微漲。 8月北京二手住宅網(wǎng)簽量近1.4萬套 從整體市場來看，據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13920套，環(huán)比增長12.8%，同比下降12.7%。 對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，8月北京二手房市場成交量環(huán)比繼續(xù)上升，與政策適度放松以及市場環(huán)境向好有一定關(guān)系。在政策方面，信貸端釋放重大利好，8月LPR再次下調(diào)；同時(shí)，調(diào)控政策呈現(xiàn)出越來越精準(zhǔn)化的趨勢，為樓市注入一定活力；市場環(huán)境方面，北京疫情當(dāng)前得到良好控制，前期積壓的需求逐步釋放，在一定程度上帶動(dòng)成交持續(xù)回升?！芭c此同時(shí)，市場對買新房的擔(dān)憂情緒仍存在，部分購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房，提升了二手房市場的活躍度?！标P(guān)榮雪如是說。 北京鏈家研究院分析師冷會(huì)認(rèn)為，從網(wǎng)簽量看，8月份二手住房市場仍處恢復(fù)回升過程，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，無法及時(shí)反映市場實(shí)際走勢。從北京鏈家成交數(shù)據(jù)看，8月二手住房市場已進(jìn)入復(fù)蘇后的自然回落過程，成交量較7月份小幅下降，成交均價(jià)保持平穩(wěn)；市場預(yù)期仍處低位水平，賣方漲價(jià)意愿不強(qiáng)，買方觀望情緒有所上升。 縱觀8月的北京二手房市場，麥田房產(chǎn)分析師也表示，雖然成交量環(huán)比7月有所上漲，但8月份購房者的看房熱情和7月相比有所下降，主要原因是當(dāng)前市場整體處于調(diào)整期，買賣雙方對于價(jià)格的分歧依舊存在，使購房者觀望情緒加重。 另據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份成交房源的議價(jià)空間和7月基本相當(dāng)，這一數(shù)據(jù)說明業(yè)主對于價(jià)格較為堅(jiān)持。此外，對于一些關(guān)注度較高的板塊，業(yè)主價(jià)格預(yù)期有所上漲，如回龍觀一些熱門板塊的次新小區(qū)，但高掛牌價(jià)房源出現(xiàn)僵持局面，去化變慢。 展望：9月二手房市場或?qū)⒈３制椒€(wěn)態(tài)勢 展望接下來的市場走勢，來自一線經(jīng)紀(jì)人的普遍反饋是，根據(jù)目前整體市場情況和購房者的心理狀態(tài)，預(yù)計(jì)9月份市場不會(huì)快速回升，而是會(huì)保持相對平穩(wěn)。 在區(qū)域市場方面，崔國勝表示，按照8月份第三周及第四周的房源成交量和成交價(jià)格來看，常營及管莊商圈大部分房主的報(bào)價(jià)和議價(jià)空間均有所放松，預(yù)計(jì)9月份二手房成交量或迎來短暫的成交小高峰，受該片區(qū)房源放量相對較大的影響，價(jià)格不會(huì)有明顯變化。 在王廣闊看來，預(yù)計(jì)接下來馬駒橋區(qū)域市場會(huì)延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢，去年受政策影響，傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”比較冷淡，今年的情況大概率會(huì)好于去年，“金九銀十”可期。 整體市場而言，麥田分析師認(rèn)為，目前買賣雙方價(jià)格博弈尚未完成，接下來在政策沒有大范圍調(diào)整的情況下，市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài)；預(yù)計(jì)9月份隨著掛牌房源的增多，業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)的壓力會(huì)進(jìn)一步增大，市場也會(huì)進(jìn)一步向買方傾斜。 對于未來市場走勢，北京中原研究部也表示，雖然央行再次降息，政策利好不斷，但短期內(nèi)對需求側(cè)的影響還較弱，買賣雙方膠著態(tài)勢仍然延續(xù)，成交再向上突破動(dòng)能不足，市場或?qū)⒊尸F(xiàn)橫盤態(tài)勢。 “目前，金融和政策氛圍整體寬松，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，北京二手住房市場將保持當(dāng)前平穩(wěn)態(tài)勢，穩(wěn)定發(fā)展?！崩鋾?huì)如是說。