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31日上午，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(下稱萬(wàn)科)舉行2022年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮，萬(wàn)科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝等高管出席會(huì)議。郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)，常做常新，現(xiàn)在要做的是穩(wěn)預(yù)期，重建市場(chǎng)信心。 10萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，同比下降28.9%。 8月30日晚，萬(wàn)科公布2022年半年度報(bào)告，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積1290.7萬(wàn)平方米，銷售金額2152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬(wàn)科上半年的銷售額排在行業(yè)第二位。另?yè)?jù)萬(wàn)科公告披露，今年1-7月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1507.2萬(wàn)平方米，合同銷售金額2489.8億元。 郁亮認(rèn)為，從短期看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)，房子有一個(gè)自然更替的過(guò)程，常做常新。按照自然更新速度，每年要淘汰大概10-11億平方米的房子，其中，一二線城市有3億平方米，但從萬(wàn)科目前的開(kāi)工數(shù)據(jù)看，連正常的更替速度都達(dá)不到，市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，這也證明，未來(lái)會(huì)繼續(xù)自動(dòng)修復(fù)。 “我相信大家追求美好居住生活的力量，這種剛需是存在的，市場(chǎng)蠻大。目前穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三大調(diào)控目標(biāo)中，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)基本實(shí)現(xiàn)了，現(xiàn)在就是要穩(wěn)預(yù)期，重建市場(chǎng)信心?！庇袅吝€說(shuō)，“萬(wàn)科今年的業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升，我們是有信心的。” 對(duì)于萬(wàn)科上半年的銷售情況，祝九勝稱，公司現(xiàn)在仍保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，相信下半年的銷售業(yè)績(jī)會(huì)比上半年更好。一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)處于回升狀態(tài)，另一方面是與公司自身的經(jīng)營(yíng)安排有關(guān)系，下半年會(huì)采取更積極的行動(dòng)。 2022年半年度顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.23億元，同比增長(zhǎng)10.64%；毛利率(稅前)為20.5%，較上年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。 祝九勝表示，短期看，萬(wàn)科首先要確保公司的經(jīng)營(yíng)安全，毛利率肯定承受著相當(dāng)?shù)膲毫?。長(zhǎng)期看，行業(yè)毛利率要回到社會(huì)平均水平，“沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)必然比哪個(gè)行業(yè)好，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率最終會(huì)回歸到社會(huì)平均水平。不過(guò)即使這樣，仍會(huì)有深刻洞察客戶需求、經(jīng)營(yíng)效率能夠提升的企業(yè)，能獲得高于行業(yè)平均水平的回報(bào)率?！? 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2022年上半年末，萬(wàn)科剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%、凈負(fù)債率為35.5%、現(xiàn)金短債比為1.5倍，維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金1410.7億元，較2021年末環(huán)比減少5.5%；有息負(fù)債規(guī)模2802.3億元，較2021年末環(huán)比增加5.4%，其中，短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債626.4億元，占比22.4%，較2021年末下降9個(gè)百分點(diǎn)；存量融資的綜合融資成本為4.08%，較上年末進(jìn)一步降低。 “我們不是賣豬仔” 2022年4月1日，萬(wàn)科旗下的物業(yè)服務(wù)公司萬(wàn)物云向港交所提交招股書(shū)，截至目前，尚未通過(guò)聆訊。據(jù)萬(wàn)科2022年半年報(bào)，萬(wàn)科持萬(wàn)物云及其子公司的股權(quán)比例為62.8893%，根據(jù)與其他股東簽署的一致行動(dòng)承諾，萬(wàn)科持有對(duì)萬(wàn)物云及其子公司71.43%的表決權(quán)。 據(jù)萬(wàn)物云招股書(shū)，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約237.04億元，毛利約40.2億元，凈利潤(rùn)約為17.14億元。2019年-2021年，萬(wàn)物云的毛利率分別約為17.7%、18.5%、17.0%。據(jù)萬(wàn)科2022年半年報(bào)，今年上半年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元(含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入)，同比增長(zhǎng)38.2%。 截至今年上半年，萬(wàn)物云社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)(萬(wàn)科物業(yè))方面，布局全國(guó)逾120多個(gè)大中城市(含香港)，簽約管理的物業(yè)數(shù)目達(dá)到4096個(gè)，在管物業(yè)數(shù)目達(dá)到3035個(gè)；商企物業(yè)服務(wù)(萬(wàn)物梁行)，服務(wù)1929棟寫字樓/產(chǎn)業(yè)園；城市空間綜合服務(wù)(萬(wàn)物云城)進(jìn)入25個(gè)城市，統(tǒng)籌管理59個(gè)街區(qū)項(xiàng)目。 要注意的是，目前港股物業(yè)公司的估值已經(jīng)有所降低，外界也常有聲音認(rèn)為，萬(wàn)物云錯(cuò)過(guò)了最佳的上市時(shí)機(jī)。對(duì)此，郁亮說(shuō)：“我們不是賣豬仔，在好的價(jià)錢時(shí)候賣掉，而是希望上市后能獲得更大的發(fā)展空間，所以，短期市場(chǎng)的估值我們是不在意的?！? 業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)朱旭表示，萬(wàn)物云上市時(shí)機(jī)是很多投資者關(guān)注的，畢竟2021年物業(yè)股的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在。但對(duì)于萬(wàn)科而言，推進(jìn)業(yè)務(wù)分拆，不是以資本市場(chǎng)窗口為考慮因素，而是考慮到萬(wàn)物云不是一個(gè)傳統(tǒng)的、單純的物業(yè)服務(wù)公司，是以城市服務(wù)商為定位的，只有它發(fā)展成熟后，才能啟動(dòng)上市。萬(wàn)物云無(wú)論是在什么時(shí)間上市，都是一個(gè)新的起點(diǎn)，而不是終點(diǎn)。公司不追求在行業(yè)估值頂點(diǎn)上市，希望股東們能在萬(wàn)物云的后期發(fā)展中分享到業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來(lái)的紅利。