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8月中下旬，各地密集公告第三輪集中供地，從地塊信息來(lái)看，中小民企或有機(jī)會(huì)拿到更多入場(chǎng)券。 8月29日，南京公布第三批集中供地地塊信息。南京此次集中供地一共推出28幅地塊，主要集中于城北。此前的8月27日，武漢發(fā)布2022年第三批集中供地公告，共推出42幅涉宅用地，總建筑規(guī)模約492.23萬(wàn)平方米，起拍價(jià)約355.46億元。僅僅一天之后，武漢更新集中供地信息，增加了一幅位于武昌區(qū)的地塊。 加上此前北京、上海、杭州、合肥、青島等地推出的信息，全國(guó)已有近10城公布第三輪集中供地信息。這些地塊將于9月陸續(xù)入市。第三輪集中供地將會(huì)吸引哪些房企參拍？中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦、億翰智庫(kù)首席分析師張化東等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地所推出的地塊均在價(jià)格、區(qū)位上有變化，甚至有的城市修改了土拍規(guī)則，以更適合中小房企參與。 同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)以上海為例分析指出，上海拍地規(guī)則的調(diào)整更加有利于中小房企拿地，從單個(gè)地塊來(lái)看，拍地成功率跟資金規(guī)模和實(shí)力相關(guān)性不大，這會(huì)提高中小房企參與拿地的積極性。 總體來(lái)看，各地第三輪集中供地供應(yīng)體量有所增長(zhǎng)。 調(diào)整供地結(jié)構(gòu) 總體來(lái)看，各地第三輪集中供地供應(yīng)體量有所增長(zhǎng)；總起始價(jià)較第二輪集中供地均有提升。對(duì)比第二、三輪集中供地，各地的供地結(jié)構(gòu)有所變化。 8月25日，上海公布第三輪集中供地地塊信息，35幅地塊含“城中村”改造用地4幅，總面積184.87萬(wàn)平方米，分布于13個(gè)區(qū)，供應(yīng)面積較第二輪集中供地增加62.21萬(wàn)平方米。地塊體量增加了，總起始價(jià)約1030億元，比第二輪集中供地總成交價(jià)780億元高出不少。其中一幅靜安區(qū)的地塊起拍價(jià)超過(guò)百億。由此可見(jiàn)，上海對(duì)此次土拍頗有信心。 宋紅衛(wèi)對(duì)比了上海第二輪集中供地與第三輪集中供地的地塊信息，發(fā)現(xiàn)三批次供地量大幅上升，面積規(guī)模增加59%，起拍金額增加38%，大規(guī)模的土地可以滿足更多房企拿地的需求。從供地結(jié)構(gòu)上來(lái)講，上海供地結(jié)構(gòu)在不斷的優(yōu)化，合理性進(jìn)一步提高。本輪集中供地，臨港新城僅有一幅宅地，供給量較二批次供地明顯下降，降低了臨港的庫(kù)存壓力；同時(shí)，市區(qū)及五個(gè)新城供地量有不同程度的提高，本次還出現(xiàn)幾幅優(yōu)質(zhì)的地塊，有可能會(huì)刷新近年的地塊單價(jià)水平。 上海第三輪集中供地對(duì)一次書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。此次土拍規(guī)則調(diào)整，使得此前“報(bào)價(jià)攻略”失效，且本次以“隨機(jī)值”湊滿六人的做法，主要還是為了避免前幾次出現(xiàn)的報(bào)價(jià)人報(bào)出“極值”的情況，使土地價(jià)值盡可能的回歸市場(chǎng)。 另外，從地塊體量、價(jià)格等指標(biāo)調(diào)整來(lái)看，其他城市對(duì)第三輪集中供地也寄予厚望，希望吸引更多中小企業(yè)參與。 供地體量增加也體現(xiàn)在適當(dāng)加大郊區(qū)大地塊的數(shù)量上。比如，武漢第三輪集中供地中，有一幅起拍價(jià)最高的地塊位于硚口區(qū)，總建筑面積近21.6萬(wàn)平方米，起拍價(jià)46億元；建筑面積最大的一幅地塊位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積逾32萬(wàn)平方米，起拍價(jià)達(dá)到12.97億元。 北京、杭州的供地規(guī)模卻有所下降。8月19日，北京公布第三輪集中供地信息，總規(guī)劃建筑面積147.5萬(wàn)平方米；起始總價(jià)約471.7億元，這兩項(xiàng)指標(biāo)均低于第二輪集中供地。 更早前的8月16日，杭州公告了第三批次集中供地情況，19幅地塊總規(guī)劃建面207.6萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約410億元。杭州供地規(guī)模也在下降，地塊數(shù)量減少了26幅，土地面積環(huán)比下降40%。但本次有13幅地塊位于主城區(qū)。這與近期杭州二手房市場(chǎng)的微妙變化有關(guān)，杭州近期二手房市場(chǎng)由于業(yè)主掛牌數(shù)量增加，快速進(jìn)入買方市場(chǎng)，這對(duì)新房市場(chǎng)也具有潛移默化的影響。 市場(chǎng)風(fēng)向掉頭，考慮到房企的資金壓力，為了提升企業(yè)參拍意愿，杭州對(duì)于土拍的付款周期也進(jìn)行了適當(dāng)微調(diào)，將首期款的付款周期略微放寬將近一周。 釋放積極信號(hào) 一二線城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，一定程度上反映了地方政府對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)的信心。二線城市土拍也發(fā)出了同樣的信號(hào)。 8月24日，合肥第三輪集中供地出爐，同樣比上一次集中供地?cái)?shù)量減少，出讓面積卻大幅增加。從本次供地來(lái)看，合肥對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇信心較強(qiáng)。本次總起始價(jià)277.4億元，比第二輪集中供地成交價(jià)超出近87億元。在上一輪集中供地平均溢價(jià)率有所下降的情況下，合肥仍然增加了土地供應(yīng)，可見(jiàn)對(duì)于土地市場(chǎng)的結(jié)果預(yù)期較好。 合肥該批次土地也出現(xiàn)了規(guī)則創(chuàng)新。比如設(shè)置了“毛坯交付”，進(jìn)一步壓縮了拿地企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)于企業(yè)的拿地意愿會(huì)有所影響；部分地塊采取現(xiàn)房銷售的地塊。前述業(yè)內(nèi)人士指出，合肥先進(jìn)行小范圍試行，觀察效果、釋放信號(hào)，為以后根據(jù)實(shí)際情況選擇是否推行、如何推行做理論和經(jīng)驗(yàn)準(zhǔn)備。 8月10日，廈門公告了今年第三輪集中供地，相比第二輪集中供地，島內(nèi)外地塊推出的樓面價(jià)均價(jià)再次發(fā)生變化。廈門島內(nèi)地塊的樓面價(jià)均價(jià)有所增長(zhǎng)，島外地塊樓面均價(jià)有所下調(diào)，降至首輪集中供地的水平。8月24日，青島公布第三輪集中供地信息，同樣是數(shù)量增長(zhǎng)，整體出讓均價(jià)也相應(yīng)升高。 很顯然，二、三線城市正在根據(jù)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境隨時(shí)進(jìn)行試錯(cuò)和調(diào)整。比如廈門對(duì)島內(nèi)外供地的調(diào)整，體現(xiàn)了在供需關(guān)系中創(chuàng)造價(jià)值平衡，這也是當(dāng)下各主要城市對(duì)于落實(shí)“三穩(wěn)”政策所普遍選擇的一種供應(yīng)方式。 正如宋紅衛(wèi)所說(shuō)的，從目前市場(chǎng)來(lái)看，上海住宅樓市走出了與全國(guó)其他城市不同的走勢(shì)，上海具備足夠的購(gòu)買力，同時(shí)，上海人的支付能力以及置換需求很高，隨著政策的不斷松動(dòng)以及人才落戶政策的放松，這將進(jìn)一步增加上海樓市的支撐。 值得一提的是，二、三線城市對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，與近期中央與地方政府釋放的積極信號(hào)正相關(guān)。據(jù)新華社消息，8月24日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，在落實(shí)好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策同時(shí)，再實(shí)施19項(xiàng)接續(xù)政策，形成組合效應(yīng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好、保持運(yùn)行在合理區(qū)間，努力爭(zhēng)取最好結(jié)果。其中一項(xiàng)是允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。 從武漢第三輪集中供地來(lái)看，武漢市土地交易中心方面已明確表示，此次供地繼續(xù)貫徹落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列部署，以維護(hù)全市土地市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展為目標(biāo)，嚴(yán)格落實(shí)住宅用地分類調(diào)控要求，實(shí)施精準(zhǔn)供地，促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡。最大限度方便企業(yè)參與，提升市場(chǎng)服務(wù)效能。并且要確保第三批集中供地項(xiàng)目順利揭牌，進(jìn)一步維護(hù)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為穩(wěn)住全市經(jīng)濟(jì)大盤、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展作貢獻(xiàn)。