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8月29日，新城悅服務(wù)（01755.HK）召開(kāi)2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，該公司首席執(zhí)行官戚小明、首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)、首席戰(zhàn)略官尤建峰等出席。 期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收入24.66億元，較去年同期的18.77億元增長(zhǎng)31.38%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約13.93億元，占總收入的比例約56.49%；小區(qū)增值服務(wù)收入為6.25億元，占總收入的比例約25.34%；智能園區(qū)服務(wù)收入約1.74億元，占收入的比例約7.06%；開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)收入約2.74億元，占總收入的比例約11.11%。 期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)毛利7.16億元，較去年同期增加24.63%；毛利率約29.03%，較2021年同期的30.61%下降1.58個(gè)百分點(diǎn)，主要原因?yàn)榉亲≌诠苊娣e占比上升、疫情期間服務(wù)成本上升、團(tuán)餐服務(wù)收入占比快速提升帶來(lái)的小區(qū)增值服務(wù)毛利率下降。 截至6月30日，新城悅服務(wù)總在管面積約1.72億平方米，較2021年末凈增加約1870萬(wàn)平方米。在管面積中，來(lái)自于集團(tuán)第三方的面積占比約50.9%，較期末提高約3.4個(gè)百分點(diǎn)；集團(tuán)非住宅項(xiàng)目占在管面積的比例約24.2%。 截至6月底，新城悅服務(wù)已同1444個(gè)項(xiàng)目簽訂物業(yè)管理合約，這些項(xiàng)目分布于187個(gè)城市中，總合約面積約2.97億平方米，較2021年末凈增加約1820萬(wàn)平方米。 合約面積中來(lái)自第三方的面積占比為約44%，較2021年末提高約3.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年，公司合計(jì)完成了超過(guò)1960萬(wàn)平方米的第三方項(xiàng)目的合約面積拓展，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、醫(yī)院、企業(yè)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園及商場(chǎng)等。 會(huì)上，戚小明表示，地產(chǎn)行業(yè)充滿了挑戰(zhàn)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年以來(lái)的態(tài)勢(shì)，甚至在投資、銷售、交付等方面面對(duì)的考驗(yàn)更嚴(yán)峻。今年房地產(chǎn)銷售斷崖式下跌，盈利能力大幅下降，這從企業(yè)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告可以看得出來(lái)。 此外，企業(yè)公開(kāi)債務(wù)越來(lái)越頻繁違約、展期，房地產(chǎn)還在低谷徘徊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為地產(chǎn)行業(yè)的下游，不可避免地會(huì)受到一部分影響，開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)和新盤(pán)外拓等業(yè)務(wù)受到比較大影響，這是不容回避，是客觀存在的事實(shí)。 戚小明同時(shí)表示，在2021年底、2022年初，管理層早有預(yù)判，地產(chǎn)承壓會(huì)對(duì)公司業(yè)務(wù)存在潛在威脅，并提前做了幾項(xiàng)迎接挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備工作。 一是，針對(duì)外界關(guān)心的開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)的業(yè)務(wù)，戚小明稱，這兩個(gè)業(yè)務(wù)的收入在上半年均同比下降，一方面是由于整體市場(chǎng)因素導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商企業(yè)在案場(chǎng)服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的需求量和需求標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)不同程度的降低，導(dǎo)致公司相應(yīng)的收入被動(dòng)下降。 另一方面，公司主動(dòng)減少與受困地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，控制了資金結(jié)算方面的風(fēng)險(xiǎn)，保障應(yīng)收款項(xiàng)始終處于可控的范圍之內(nèi)，公司從主動(dòng)管理的角度對(duì)地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，包括承接其他開(kāi)發(fā)企業(yè)的案場(chǎng)和智慧園區(qū)業(yè)務(wù)。 關(guān)于這兩塊業(yè)務(wù)的未來(lái)規(guī)模，戚小明稱，公司會(huì)根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的整體變化趨勢(shì)，動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的業(yè)務(wù)拓展規(guī)劃。保證現(xiàn)金流穩(wěn)定、安全為第一要素，嚴(yán)控與受困地產(chǎn)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，需要收縮規(guī)模的時(shí)候，不會(huì)有任何的猶豫。 第二，關(guān)于增量拓展方面，戚小明介紹，過(guò)去兩年公司通過(guò)收并購(gòu)的方式，對(duì)非居業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，具備了在寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)方面拓展的能力。上半年，公司通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)方式取得的第三方項(xiàng)目中，約45%的面積來(lái)自于非居項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。在住宅新盤(pán)市場(chǎng)受到擠壓的同時(shí)，非居業(yè)態(tài)為公司補(bǔ)充了管理規(guī)模方面的增長(zhǎng)動(dòng)力。 第三個(gè)動(dòng)作是在社區(qū)增值服務(wù)方面，上半年，公司在團(tuán)餐業(yè)務(wù)上已完成全業(yè)態(tài)和滬寧沿線區(qū)域的戰(zhàn)略布局；取得非常優(yōu)異的拓展成績(jī)，布局了比如復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海大學(xué)等多所知名大學(xué)的學(xué)生餐廳，以及布局多個(gè)工廠員工餐廳項(xiàng)目。 目前，公司整體業(yè)務(wù)中和開(kāi)發(fā)商強(qiáng)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)占比已顯著降低，收入占比約18%，毛利占比不到14%。公司整體業(yè)務(wù)中和房地產(chǎn)相關(guān)性弱化的趨勢(shì)相當(dāng)明顯，和房地產(chǎn)非關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)均保持良好增長(zhǎng)勢(shì)頭，已形成增長(zhǎng)曲線。 戚小明稱，這并不代表公司就不重視開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)未來(lái)仍是一塊比較重要的業(yè)務(wù)。目前形勢(shì)下，公司案場(chǎng)服務(wù)等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)外拓提高了要求，如提前一個(gè)月付款再進(jìn)場(chǎng)、延期付款會(huì)違約等。