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在“一房二賣”民事糾紛中，可得利益損失該如何計(jì)算？“檢例第156號(hào)”案例指出——房屋差價(jià)屬于可得利益損失應(yīng)由違約方賠償 編者按 在“一房二賣”民事糾紛中，可得利益損失計(jì)算和認(rèn)定需要考慮哪些因素，遵循怎樣的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用怎樣的計(jì)算方法，才能合理確定損失數(shù)額？最高檢第三十八批指導(dǎo)性案例中鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案（檢例第156號(hào)）“指導(dǎo)意義”指出，房屋差價(jià)損失是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的內(nèi)容，屬可得利益損失，應(yīng)當(dāng)由違約方予以賠償。本期《觀點(diǎn)·案例》邀請(qǐng)法學(xué)專家和檢察官對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入探討，敬請(qǐng)關(guān)注。 最高檢第三十八批指導(dǎo)性案例 鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案（檢例第156號(hào)） 【簡(jiǎn)要案情】 2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司訂立《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買商業(yè)用房，還約定了交房日期、雙方違約責(zé)任等條款。鄭某安付清首付款201.44萬(wàn)元，余款以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，但未辦理過(guò)戶手續(xù)。2012年1月16日，某物業(yè)發(fā)展公司與某百貨公司訂立《商品房買賣合同》，又將涉案商鋪出售給某百貨公司，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。其間，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安就商鋪回購(gòu)問(wèn)題協(xié)商未果。 2013年2月28日，鄭某安將某物業(yè)發(fā)展公司訴至青海省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令：解除雙方簽訂的合同，某物業(yè)發(fā)展公司返還已付購(gòu)房款，并承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償及房屋漲價(jià)損失。一審法院經(jīng)審理后，對(duì)鄭某安請(qǐng)求某物業(yè)發(fā)展公司承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，不予支持。一審法院判令：解除合同；某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購(gòu)房款503.54萬(wàn)元、賠償商鋪差價(jià)損失1151.37萬(wàn)元。鄭某安、某物業(yè)發(fā)展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。二審法院認(rèn)為，判令某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安1151.37萬(wàn)元，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間利益失衡，超出當(dāng)事人對(duì)違反合同可能造成損失的預(yù)期。二審判決判令：解除合同，某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購(gòu)房款503.54萬(wàn)元、賠償商鋪差價(jià)損失503.54萬(wàn)元。 鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請(qǐng)。鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。最高人民檢察院在對(duì)鄭某安主張的可得利益損失是否應(yīng)予賠償以及酌定調(diào)整可得利益損失數(shù)額是否屬行使裁量權(quán)失當(dāng)?shù)惹闆r進(jìn)行全面、客觀審查后，認(rèn)為生效判決適用法律確有錯(cuò)誤，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，最高人民法院出具民事調(diào)解書對(duì)調(diào)解協(xié)議依法予以確認(rèn)。 “檢例第156號(hào)”案例：監(jiān)督指引、裁判指引與行為指引有機(jī)統(tǒng)合 1 加強(qiáng)對(duì)行使自由裁量權(quán)明顯失當(dāng)行為的監(jiān)督，合理選擇抗訴或檢察建議的方式。 2 在“一房二賣”糾紛中，加強(qiáng)對(duì)可得利益損失法律適用相關(guān)問(wèn)題的監(jiān)督。 3 拓寬民事權(quán)利的救濟(jì)渠道，向同級(jí)檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，以獲取充分的法律救濟(jì)。 “一房二賣”民事糾紛處理中合理確定可得利益損失： 基于房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的房屋差價(jià)損失，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償。 在計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等因素，合理確定可得利益損失數(shù)額。 認(rèn)定可得利益損失需要把握以下要點(diǎn)： 1 可預(yù)見規(guī)則一般包括可預(yù)見的主體、時(shí)間、內(nèi)容、判斷標(biāo)準(zhǔn)等。 ■違約方可預(yù)見的損失包括簽約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失類型，而非損失范圍、數(shù)額。 ■預(yù)見的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以抽象的“理性人”“常人”標(biāo)準(zhǔn)判斷。 2 確定合理的計(jì)算方法。 ■包括差額法、約定法、類比法等，具體采用何種方法，應(yīng)結(jié)合個(gè)案作出判斷。 3 可得利益損失與其他因違約造成的損失的區(qū)別。 ■可得利益僅限于未來(lái)可期的利益，不包括履行合同已獲得的利益。