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8月進(jìn)入尾聲，房企紛紛交出2022年上半年成績(jī)單，大部分房企營(yíng)收腰斬、凈利潤(rùn)虧損占據(jù)主流。面對(duì)巨大的困境，房地產(chǎn)行業(yè)整體出清更像是一次提前的刮骨療傷，“高杠桿”、“高負(fù)債”的痼疾得到根除。 行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整后，如何穩(wěn)定穿越周期，積蓄能量，向更健康的方向發(fā)展，是所有房企需要面對(duì)的考驗(yàn)。8月26日，龍湖集團(tuán)公布業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入948億元，同比增長(zhǎng)56%；核心權(quán)益后凈利潤(rùn)66億元，同比增長(zhǎng)6%，展現(xiàn)出“示范生”該有的韌性與底色，為行業(yè)貢獻(xiàn)了一個(gè)應(yīng)對(duì)新常態(tài)的樣本。 定一個(gè)前瞻性規(guī)劃 10年前，量化寬松的貨幣政策被啟用，大基建、城鎮(zhèn)化成為資本的弄潮兒。房地產(chǎn)作為排頭兵，自然吸入大量資金，房企的戰(zhàn)線(xiàn)全面拉長(zhǎng)，從一、二線(xiàn)，到三、四、五、六線(xiàn)，拿地毫不手軟，銷(xiāo)售規(guī)模呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。 一批名不見(jiàn)經(jīng)傳的區(qū)域房企直接飛升為頭部，而龍湖被作為反面典型，直指“保守”、“錯(cuò)失戰(zhàn)機(jī)”。要知道，龍湖自重慶起家，非常擅長(zhǎng)在郊區(qū)打造高端、低密度住宅，按理來(lái)說(shuō)，是非常適合去下沉市場(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模，制造影響力的，但當(dāng)所有人都在往下沉市場(chǎng)沖的時(shí)候，龍湖不為所動(dòng)，還每年把一部分利潤(rùn)投入到回報(bào)周期長(zhǎng)、占用資金多的商業(yè)項(xiàng)目上。 2015年，杠桿持續(xù)放大，市場(chǎng)行情好到根本不愁賣(mài)，而龍湖依舊拒絕誘惑，繼續(xù)埋頭走自己的路。 面對(duì)質(zhì)疑，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍拋下一句“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”，還順勢(shì)推出“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略，后來(lái)升級(jí)為“空間即服務(wù)”，把進(jìn)軍高能級(jí)城市和經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)提升到公司戰(zhàn)略級(jí)別。 龍湖CEO陳序平曾透露，到目前為止，龍湖在全國(guó)進(jìn)入的城市只有68個(gè)，而且90%以上的項(xiàng)目都在一、二線(xiàn)城市，是進(jìn)入城市最少的房企之一。 如此克制，是因?yàn)辇埡o自己制定了一條拿地鐵律，即“拿好地、拿合理價(jià)格的地”。據(jù)說(shuō)龍湖會(huì)根據(jù)地塊來(lái)測(cè)算利潤(rùn)，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)決不拿，而且拿地的金額與銷(xiāo)售回款、凈負(fù)債率掛鉤，相比規(guī)模，利潤(rùn)質(zhì)量和安全可持續(xù)性才是龍湖關(guān)注的重點(diǎn)。 龍湖5、6月銷(xiāo)售額環(huán)比分別增長(zhǎng)23%、75%，在房企中率先回暖。2022年中期業(yè)績(jī)可以看到，龍湖營(yíng)業(yè)收入達(dá)到948億元，同比增長(zhǎng)56%，權(quán)益銷(xiāo)售面積341萬(wàn)平方米。受到大環(huán)境影響，龍湖業(yè)績(jī)沒(méi)有那么亮眼，但公司的排名進(jìn)一步提升，《財(cái)富》世界500強(qiáng)來(lái)到第412位。 站在當(dāng)下，再回味吳亞軍說(shuō)的那句“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”，頗有一番感慨。 所以前段時(shí)間龍湖被做空時(shí)，吳亞軍才敢說(shuō)，我們很早看到行業(yè)的問(wèn)題，依靠龍湖的原則才走到今天，并不在意做空，而是在考慮未來(lái)5年的事。 織一張資金安全網(wǎng) 龍湖原則具體是什么，吳亞軍沒(méi)說(shuō)，但有一條肯定是“不借貴錢(qián)”。 龍湖早期的內(nèi)部信中有提到，龍湖在進(jìn)入房地產(chǎn)不久，就研究了國(guó)外許多房地產(chǎn)公司的死法，其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢(qián)。房地產(chǎn)與資金密不可分，但過(guò)度借貸和承擔(dān)過(guò)高的利息，一定會(huì)讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”，所以龍湖就此定下一個(gè)規(guī)矩：借錢(qián)，但不借“貴”的錢(qián)。 這條規(guī)矩的結(jié)果是，龍湖融資成本一直保持低位運(yùn)行，還有不斷下降的趨勢(shì)。2022年中報(bào)顯示，龍湖平均借貸成本進(jìn)一步降低至3.99%，跟大多數(shù)有國(guó)字背景的地產(chǎn)公司持平。 用“三道紅線(xiàn)”來(lái)衡量，龍湖連續(xù)六年保持綠檔，截至2022年6月31日，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.07倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.09倍）。 可以窺見(jiàn)龍湖負(fù)債維持較為安全的水平，“進(jìn)可攻退可守”，既沒(méi)有過(guò)高的負(fù)債隱患，也不會(huì)太過(guò)保守而浪費(fèi)上市公司的融資機(jī)會(huì)。2022年上半年，龍湖平均借貸年限長(zhǎng)達(dá)6.28年。在融資較為困難的今天，龍湖還在持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高長(zhǎng)債的比例，一方面可以避免債務(wù)過(guò)于集中到某一個(gè)時(shí)間段，另一方面長(zhǎng)債的利率更低，達(dá)到不借“貴錢(qián)”的目的。 在財(cái)務(wù)上的自律，讓龍湖獲得更高的信用評(píng)級(jí)。截至目前，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別對(duì)龍湖保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，這在行業(yè)里并不多見(jiàn)，龍湖也憑借高信用評(píng)級(jí)，可以借到更便宜的錢(qián)，形成了正向循環(huán)。 5月份，龍湖還被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為“示范房企”，試點(diǎn)發(fā)行信用保護(hù)債券；8月份，中債全額擔(dān)保債券發(fā)行，又是龍湖打頭；遭遇做空后，7家境內(nèi)外銀行還為龍湖提供35億元的銀團(tuán)貸。這些都是財(cái)務(wù)自律的獎(jiǎng)賞，也構(gòu)成龍湖穩(wěn)健的融資來(lái)源，保障資金流動(dòng)性的安全。 遭遇嚴(yán)峻行情之后，龍湖也在爭(zhēng)取把更多資金留在公司，比如降低分紅比例，大股東以股代息。在特殊時(shí)刻，儲(chǔ)備更多資金，意味著更多的回旋空間和主動(dòng)性，而這些都得到股東們的支持，畢竟他們是一群奉行長(zhǎng)期主義價(jià)值的人。 造一艘諾亞方舟 奉行長(zhǎng)期價(jià)值，需要有前瞻性的戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)，也需要安全的資金池作為保障，否則可能活不到價(jià)值兌現(xiàn)的那一天。 龍湖似乎天然具備這種危機(jī)意識(shí)的氣質(zhì)，2021年2月，吳亞軍在公司內(nèi)部做過(guò)一次極限壓力測(cè)試：假如有一天，所有銀行對(duì)龍湖關(guān)門(mén)，同時(shí)公司的銷(xiāo)售額腰斬，我們還能不能發(fā)出工資，能不能還得起債？ 龍湖則在十年前，為自己造了一艘諾亞方舟。 在造方舟前，吳亞軍攜團(tuán)隊(duì)考察了美國(guó)、澳大利亞、德國(guó)、倫敦、日本等地的大量案例。他們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)城鎮(zhèn)化速度慢下來(lái)，持有沉淀資產(chǎn)會(huì)成為主流。而日本經(jīng)濟(jì)上世紀(jì)90年代垮塌時(shí)，收租物業(yè)的承壓性相對(duì)良好，能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，幫助企業(yè)渡過(guò)危機(jī)。 多維度交叉考察之后，商業(yè)的大方向被確定下來(lái)。龍湖又請(qǐng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仔細(xì)研究其他同行的發(fā)展路徑，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的培育周期、投入節(jié)奏有了更切實(shí)地把握。 2003年，龍湖在重慶北城開(kāi)出第一家天街，到現(xiàn)已經(jīng)開(kāi)業(yè)了65家。2022年上半年，龍湖商業(yè)投資收入達(dá)到46.5億元，同比增長(zhǎng)26%。 商業(yè)之外，龍湖的諾亞方舟上還裝進(jìn)了冠寓、龍湖智創(chuàng)生活等業(yè)務(wù)，這些經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，成為龍湖抵御風(fēng)險(xiǎn)、穿越周期的穩(wěn)壓器。2022年上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到110億元，同比增長(zhǎng)26%，每個(gè)月固定的經(jīng)營(yíng)性收入就接近20億元。 穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入，進(jìn)一步加固龍湖的安全護(hù)城，為其贏(yíng)得更多的回旋余地和戰(zhàn)略主動(dòng)性。 2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖喊出“聚焦協(xié)同，穿越周期”，對(duì)未來(lái)更加篤定。 信心是黃金，是房地產(chǎn)行業(yè)御寒的“羽絨服”，在行業(yè)的冬天，將信心傳遞給每一個(gè)人。