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22日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR由3.70%下調(diào)至3.65%，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)至4.3%。其中，5年期以上LPR在今年已是第三次下調(diào)，累計下降了35個基點(diǎn)。 5年期以上LPR的下調(diào)對樓市帶來直接利好，按照首套房商貸不低于“LPR-20個基點(diǎn)”的要求，本次下調(diào)后，首套房房貸利率進(jìn)一步下降至最低4.1%。對于那些正在還房貸的人群來說，以貸款100萬元、等額本息30年計算，4.45%降到4.3%后，總利息節(jié)省約3.19萬元，月供少了約88元。若算上今年三次的累計降幅，月供的減少幅度更大，每月較今年1月份少還207.66元，一年接近2500元。 5年期以上LPR下調(diào)幅度略超預(yù)期 本次1年期LPR下調(diào)5個基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)15個基點(diǎn)，基本上符合市場預(yù)期。 今年8月15日央行公告稱，本月MLF操作利率為2.75%，上月為2.85%；當(dāng)日7天期逆回購利率為2.0%，上次為2.1%。中國銀行研究院研究員梁斯對中新經(jīng)緯稱，LPR改革以來，中國利率傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)一步打通，“政策利率(MLF)→市場基準(zhǔn)利率(LPR)→市場利率(貸款利率)”傳導(dǎo)的利率體系基本建立，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款利率跟隨LPR同向聯(lián)動，貸款利率隱性下限被打破。三年來，在LPR改革帶動下，金融機(jī)構(gòu)信貸利率持續(xù)下降，企業(yè)融資成本連創(chuàng)新低，2022年二季度末，企業(yè)貸款利率已降至4.16%，為歷史最低，LPR改革有力支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 東方金誠分析稱，8月LPR報價下行體現(xiàn)了在政策性降息(MLF利率下調(diào))引導(dǎo)下，企業(yè)和居民貸款利率將出現(xiàn)新一輪較快下調(diào)趨勢，進(jìn)而帶動有效信貸需求回升，以寬信用支持穩(wěn)增長的政策意圖。這意味著繼5月穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤一攬子政策落地后，新一輪穩(wěn)增長措施正在加碼，其重點(diǎn)也正在由此前打通物流堵點(diǎn)、推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)的供給端發(fā)力，轉(zhuǎn)向更大力度地提振消費(fèi)、投資等宏觀經(jīng)濟(jì)總需求。 多位分析人士認(rèn)為，相較于1年期LPR，5年期以上LPR出現(xiàn)15個基點(diǎn)的大幅下降，有些略超預(yù)期，而此番下調(diào)對房地產(chǎn)市場更為利好。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，5年期以上LPR下調(diào)15個基點(diǎn)，略超出預(yù)期，“目前房地產(chǎn)復(fù)蘇遇到新情況，金融貸款部門要積極宣傳低成本房貸政策，鼓勵合理住房消費(fèi)，用好信貸政策，促進(jìn)住房交易市場恢復(fù)。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份70城房價下調(diào)的城市數(shù)量再度增加，銷售價格下調(diào)幅度有所加大，雖然穩(wěn)樓市的政策頻出，但購房者信心依舊低迷。此次下調(diào)，會增強(qiáng)購房人的心理預(yù)期。 全年下降35個基點(diǎn) 或創(chuàng)13年來新低 5年期以上LPR的下調(diào)，減輕了購房人的房貸壓力。 中新經(jīng)緯以貸款100萬元、等額本息30年還款為例，若以4.45%的貸款利率計算，每月需還5037.19元，總利息支出約81.34萬元；以4.3%的貸款利率計算，每月需還4948.71元，減少約88元，總利息支出約78.15萬元，減少約3.19萬元。 將時間線拉長，2022年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計下調(diào)35個基點(diǎn)。具體看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下調(diào)至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下調(diào)至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下調(diào)至4.3%。 仍以貸款100萬元、等額本息30年還款為例，若以4.65%的貸款利率計算，每月需還5156.37元，總利息支出約85.63萬元。這意味著，相較于1月，正在還房貸的購房人每月能少還207.66元，一年少還2491.92元。 要提醒的是，正在還款的購房人并不能立即享受到5年期以上LPR下調(diào)帶來的利好。在2020年存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR報價后，一些購房人選擇在合同簽署日調(diào)整房貸利率，還有人選擇在新一年的1月份調(diào)整，不論選擇哪種方式，房貸利率每年只變動一次。因此，何時能享受到貸款利率下調(diào)，還要看房貸調(diào)整日期。 對于那些準(zhǔn)備買房的人來說，下調(diào)的利好則可以快速享受。今年5月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。因此，5年期以上LPR降至4.3%后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限則為4.1%，二套房貸利率下限降至4.9%。 首套房貸款利率4.1%的下限，在歷史上是什么水平？張大偉對中新經(jīng)緯說：“從近些年看，房貸利率最低的年份是2009年，當(dāng)時房貸利率普遍打七折，首套房房貸利率最低4.158%。而對比此前的基準(zhǔn)利率的話，也是歷史最低了。” 房貸利率相對偏高 未來還有下降空間 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，5年期以上LPR在未來還有下降空間。 東方金誠認(rèn)為，當(dāng)前居民房貸利率仍處相對較高水平，需要較大幅度下調(diào)5年期以上LPR報價，為房貸利率進(jìn)一步下行鋪平道路。根據(jù)央行最新季度數(shù)據(jù)，6月新發(fā)放房貸利率為4.62%，環(huán)比3月大幅下降87個基點(diǎn)，主要是5月房貸利率“雙降”所致(5月，全國首套房貸利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)，5年期以上LPR報價下調(diào)15個基點(diǎn))。當(dāng)前房貸利率已處于歷史低點(diǎn)附近。 該機(jī)構(gòu)稱，不過，與一般貸款利率走勢相比，房貸利率仍處于偏高水平：6月，包括房貸、企業(yè)貸款等在內(nèi)的一般貸款利率為4.76%，較歷史均值低151個基點(diǎn)，而房貸利率較歷史均值低96個基點(diǎn)。這意味著6月房貸利率仍然相對偏高。 東方金誠預(yù)測，LPR在今年下半年仍有一定下調(diào)空間，特別是5年期以上LPR會有15-20個基點(diǎn)的較大降幅。一方面，疫情波動下，下半年消費(fèi)修復(fù)將較為溫和，房地產(chǎn)還會低位運(yùn)行一段時間，另外，在全球經(jīng)濟(jì)衰退陰影下，此前對經(jīng)濟(jì)增長拉動作用較大的出口存在減速趨勢。這些因素意味著政策面有可能進(jìn)一步加大穩(wěn)增長力度，重點(diǎn)是刺激國內(nèi)總需求。另一方面，下半年國內(nèi)物價形勢總體有望保持穩(wěn)定，豬肉價格上漲帶動的結(jié)構(gòu)性通脹難以引發(fā)物價全面大幅大漲，扣除食品和能源價格的核心CPI將持續(xù)保持2.0%以下的低位(8月為0.8%)，不會對未來宏觀政策形成較大掣肘。與此同時，下半年美聯(lián)儲等海外央行在政策收緊過程中，會更多考慮由此帶來的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險，政策收緊步伐有可能放緩。這意味著國內(nèi)政策寬松的外部約束也在減輕。 張大偉也認(rèn)為，5年期以上LPR在未來還有下降的可能。一方面，房地產(chǎn)市場尚未完全企穩(wěn)，需要金融政策的支持；另一方面，存量房貸利率偏高，有下調(diào)利率、促進(jìn)居民進(jìn)行其他消費(fèi)的必要。