房地產(chǎn)市場再迎重磅新政。 日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。 就在幾天前,房貸利率參考的5年期以上LPR大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),為各地房貸利率的下行釋放空間。當(dāng)前首套房和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。許多地方實(shí)際房貸利率創(chuàng)下2009年以來的新低。 各地“一城一策”運(yùn)用信貸政策意味著什么?這一政策與房貸降息疊加會(huì)帶來哪些效應(yīng)? “一城一策”2.0 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,自從2016年下半年以來,中國的住房信貸政策就一直堅(jiān)持“一城一策”的思路。其基本邏輯就是,各地房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢不同,溫度冷熱不同,不再適宜由央行自上而下發(fā)文,“一刀切”地降低全國首套房首付比例。 過去的差別化信貸政策之下,盡管各地首付比例和利率差異較大,但各地的信貸政策是由地方金融部門出臺(tái),而且需要在央行差別化住房信貸政策的底線之上(比如首套房首付比例不低于25%等),地方政府調(diào)控的空間并不大。 此番政策出臺(tái)后,李宇嘉認(rèn)為,地方政府與金融管理部門的協(xié)同性將會(huì)增加。過去一段時(shí)間,二者目標(biāo)有一定差異,但當(dāng)前,二者應(yīng)該回到通力合作的框架下。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也認(rèn)為,允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策,意味著在接下來的地方調(diào)控中,信貸政策將會(huì)被作為調(diào)控工具箱中的重要工具被應(yīng)用起來。 陳霄表示,從以往的調(diào)控政策來看,地方對(duì)樓市的支持主要集中于放松限購限售、購房補(bǔ)貼、放寬落戶等方面,信貸政策的改變大多只是被用在調(diào)整公積金貸款額度等方面,整體而言,地方對(duì)信貸手段的利用還不頻繁并且有一定的拘束性。新政發(fā)出后,將留給地方調(diào)控更多的發(fā)揮空間,各地也可以更好地實(shí)施差別化信貸政策。 樓市復(fù)蘇有望加速 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,此番會(huì)議提出的“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求”,進(jìn)一步明確了中央支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào),短期來看,各地通過降首付、降利率來降低購房成本、優(yōu)化信貸政策的力度有望加大。尤其是核心二線城市,預(yù)計(jì)將對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸政策進(jìn)行優(yōu)化,促進(jìn)合理住房需求釋放。 當(dāng)前,二線城市房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù),7月份樓市穩(wěn)中復(fù)蘇的城市,以二線為主。它們大多經(jīng)濟(jì)基本面好,購房需求潛力仍在。 比如:7月份,新房市場上,南昌、揚(yáng)州、杭州、合肥房價(jià)環(huán)比分別上漲0.8%、0.8%、0.7%、0.7%。二手房市場上,煙臺(tái)、上海、合肥、南充、南昌等城市房價(jià)環(huán)比漲幅居前。隨著購房信貸政策的優(yōu)化,這些城市有望成為帶動(dòng)樓市復(fù)蘇的“火車頭”。 陳霄也認(rèn)為,允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策是對(duì)幾天前房貸降息的跟進(jìn)措施,接下來降首付比例、下調(diào)房貸利率、調(diào)整貸款額度等將會(huì)被更廣泛應(yīng)用起來。這對(duì)購房者和整個(gè)房地產(chǎn)市場而言都是一個(gè)重大利好,有利于提升市場活躍度,提振市場信心,達(dá)到穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期的作用。 陳文靜透露,最近一個(gè)月來,超10城優(yōu)化信貸政策。例如:北京針對(duì)特定項(xiàng)目降低名下無住房且無在途貸款的老年人購房的首付比例,蘇州、無錫、福州均優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策,下調(diào)首付比例,南通、惠州亦明確首套房及二套房首付比例下限。 今年以來,據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),全國已有超240個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策超650次。陳文靜認(rèn)為,近期,在中央政策指導(dǎo)下,各地因城施策的節(jié)奏有望加快,市場有望進(jìn)入新一輪的政策集中出臺(tái)期。 樓市傳統(tǒng)“金九銀十”即將到來。陳文靜表示,這些積極的政策信號(hào),有助于市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。隨著政策的不斷優(yōu)化,樓市活躍度較7-8月有望改善,預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市的市場或逐步企穩(wěn)并恢復(fù)。 資金會(huì)大規(guī)模流入房地產(chǎn)嗎? 但李宇嘉強(qiáng)調(diào),這并不意味著要讓資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)。他認(rèn)為,在地方對(duì)本地房地產(chǎn)穩(wěn)定負(fù)主責(zé)的情況下,信貸政策、稅收政策、土地政策等,應(yīng)該全方位通力合作,助力地方一攬子紓困政策發(fā)布和落地實(shí)施,從而盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 這也并不意味著各地要大幅度松綁首付、降低利率,李宇嘉表示,而是真正做到信貸政策與地方政府“一城一策”的大框架同頻共振。此前曝出有的城市房貸首付比例高,希望降首付,但金融部門持不同意見。未來,這種“打架”的情況,預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)了。 李宇嘉表示,對(duì)于三四線城市,若有下調(diào)空間,首付比例大概率會(huì)下調(diào)。但對(duì)于一線城市,政策仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎。他認(rèn)為,即便下調(diào)首付比例和利率,也并不會(huì)帶來樓市的迅速反彈。因?yàn)?,?dāng)下供求關(guān)系、居民預(yù)期、支付能力、房價(jià)水平、收入預(yù)期等等,都發(fā)生了改變。