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4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關于做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經濟循環(huán)、促進外貿出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。其中關于房地產行業(yè)的主要內容如下： “（四）提高對重點地區(qū)和受困人群的金融服務質效?！鹑跈C構要及時優(yōu)化信貸政策，區(qū)分還款能力和還款意愿，區(qū)分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，對其存續(xù)個人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持?！? （十三）完善住房領域金融服務。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。 金融機構要在風險可控基礎上，適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定?！? 1、因城施策是當前政策主線，多地有望繼續(xù)下調首付比例和房貸利率 2022年以來，房地產市場延續(xù)低溫態(tài)勢，供求兩端均弱，購房者置業(yè)信心尚未實質修復，市場成交規(guī)模降幅明顯，房企投資意愿不足。為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年以來，中央多次強調“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實“因城施策”穩(wěn)市場、穩(wěn)預期。 根據中指監(jiān)測，截至目前，今年全國已有超70城出臺房地產政策百余條，主要涉及放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、取消限售、為房企提供資金支持等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優(yōu)化調整限貸政策，部分城市下調個人商業(yè)貸款首套或二套首付比例；另有多個城市下調房貸利率，4月14日，央行鄒瀾司長回答記者提問時曾指出，“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等?！? 此次《通知》明確提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預計接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認房認貸”標準，多數城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%，通過降利率實現降低購房者置業(yè)成本，釋放購房需求，對房地產行業(yè)產生實質性利好。 另外，近期多地疫情反復，部分居民收入受到短期影響，《通知》提出“靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持”，該措施是對居民的實質性紓困，有利于穩(wěn)定當前市場預期。 2、金融機構區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不搞“一刀切”，有利于優(yōu)質項目得到合理資金支持 根據中指監(jiān)測，截至2022年3月31日，房企待償債券余額共計26452.2億元；一年內到期的債券合計6888.7億元，其中信用債余額3305.7億元，海外債余額3583.0億元，房企仍處償債高峰期。根據最新數據，2022年1-3月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，為歷史最大降幅，其中國內貸款降幅超20%，企業(yè)資金壓力不減。 《通知》明確提出“金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”。去年以來，在部分房企風險顯性化后，金融機構出現了應激反應，“避險”情緒上升，企業(yè)主體一旦出現違約情況，所有項目融資都會受到影響，誤傷了房企部分優(yōu)質項目的合理融資需求，進一步加劇了企業(yè)的流動性風險。此次特別提出“金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險”，有利于部分出險企業(yè)的優(yōu)質項目得到合理資金支持。 一般而言，優(yōu)質的地產項目多分布在一二線和強三線等熱點城市，債務結構清晰合理且具有良好的回款能力，此類項目未來資金支持力度或將加大，從而帶動企業(yè)資金面得到改善。 3、并購債融資加快推進，加速出險企業(yè)出清 根據中指監(jiān)測，今年以來，已有多家房企發(fā)行并購債，直接融資超100億元，發(fā)行主體以國央企為主。同時，多家房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或備忘錄，獲得并購融資貸款額度。此外，多家銀行及資管公司以發(fā)行并購債的方式募集資金。 本次《通知》明確提出“商業(yè)銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務?！蔽磥砑哟蟛①弬谫Y支持力度，有利于加快債務違約的房企風險出清。 但需要注意的是，在行業(yè)調整階段，房企對收并購整體持審慎態(tài)度，目前房企并購債資金也多用于合作項目。當下，房企對“自身安全”要求較高，對于標的物選擇及出手時機更加謹慎。 近期利好政策頻出，從15日全面“降準”到18日央行強調“因城施策”實施好差別化住房信貸政策，樓市信貸環(huán)境和調控政策有望加快改善，尤其是降首付、降利率、優(yōu)化二套房認定標準等將有效激發(fā)住房需求釋放。從行業(yè)發(fā)展來看，購房需求并未消失，但短期需求端觀望情緒較重，預計隨著政策逐漸落地，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和各地政策的執(zhí)行力度。