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實(shí)探人才新政后的臨港樓市，有客戶(hù)立即出手了 時(shí)值上海臨港新片區(qū)揭牌三周年之際，該片區(qū)針對(duì)區(qū)域內(nèi)人才購(gòu)房的政策進(jìn)一步優(yōu)化。 近日，上海正式發(fā)布了《關(guān)于支持中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中提及，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶(hù)籍人才，繳納個(gè)稅或社保滿(mǎn)1年及以上，在臨港新片區(qū)限購(gòu)1套住房，所購(gòu)住房自合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)7年后可轉(zhuǎn)讓。 在此之前，臨港新片區(qū)非本市戶(hù)籍人才購(gòu)房條件為3年個(gè)稅或社保，而上海大部分地區(qū)對(duì)社保繳納期限的要求是5年。這意味著，臨港新片區(qū)進(jìn)一步放寬了人才購(gòu)房條件。 這一放松新政的背后是臨港對(duì)人才吸納的巨大需求。根據(jù)規(guī)劃，臨港將在2035年時(shí)常住人口達(dá)到250萬(wàn)。而對(duì)人才住房的支持政策在助推這一目標(biāo)達(dá)成的同時(shí)，也將給當(dāng)?shù)貥鞘袔撛诘馁?gòu)房需求。 近期市場(chǎng)遇冷 這一新規(guī)的背后，是近期略有冷清的臨港市場(chǎng)。 從陸家嘴朝著東南方向驅(qū)車(chē)一個(gè)半小時(shí)，就可抵達(dá)上海最大的人工湖——滴水湖；若是乘坐公共交通，則有一趟專(zhuān)門(mén)的地鐵大站車(chē)可供選擇，所需時(shí)間約一小時(shí)。 環(huán)繞滴水湖而建的城區(qū)是臨港新片區(qū)的核心地帶，分別為101-105片區(qū)，依次規(guī)劃為文旅宜居區(qū)、行政生活區(qū)、國(guó)際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)、濱海中央活力區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)放區(qū)。其中，101片區(qū)為臨港滴水湖最核心的主城區(qū)，其中建有海昌極地海洋公園、冰雪世界、生活天文館等基礎(chǔ)設(shè)施，是目前滴水湖成熟度最高的片區(qū)。 有對(duì)臨港樓市較為熟悉的市場(chǎng)人士向記者表示，環(huán)繞滴水湖的區(qū)域是臨港新片區(qū)的核心主城區(qū)，該板塊內(nèi)的新房也是最搶手的；偏西南方向的藍(lán)灣片區(qū)，則是被劃入臨港新片區(qū)的奉賢區(qū)的核心板塊，也是另一吸引購(gòu)房群體的板塊。 有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年至2022年3月，臨港共有21個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中有5個(gè)項(xiàng)目由3.1人才包攬，另有5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了積分制。 其中，2021年4月，位于101片區(qū)的萬(wàn)達(dá)鉆石灣項(xiàng)目披露，在當(dāng)期推出的724套房源中，參與選房的3.1人才類(lèi)購(gòu)房者達(dá)到了968組，已覆蓋所有房源。這個(gè)項(xiàng)目也因此被稱(chēng)為首個(gè)業(yè)主全部為本科及以上學(xué)歷的小區(qū)。位于藍(lán)灣片區(qū)的大名城映園第一期在2021年開(kāi)盤(pán)時(shí)也觸發(fā)了積分。 但在今年4月份爆發(fā)的疫情影響下，臨港樓市略顯冷清，有近期入市的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足50%。7月份，中建玖海云天推出超1000套新房，但總計(jì)僅276組客戶(hù)搖號(hào)，僅占推盤(pán)套數(shù)的27%。這一變化也體現(xiàn)在對(duì)中介的啟用上。 某大型連鎖中介位于臨港門(mén)店的內(nèi)部人士向記者透露，過(guò)去很多項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，不需要中介帶客，“但有些項(xiàng)目后期客戶(hù)減少，去化速度變慢，就會(huì)找我們帶客。最近不少滴水湖板塊的項(xiàng)目也啟用了中介?！? 記者在上述大名城項(xiàng)目的售樓處便看到了多個(gè)專(zhuān)門(mén)用于中介登記的銘牌?！拔覀儸F(xiàn)在是第二期項(xiàng)目在售，今年6月下旬開(kāi)盤(pán)?！痹擁?xiàng)目銷(xiāo)售向記者表示，疫情后開(kāi)盤(pán)節(jié)奏加快，從大約一個(gè)月縮短至半個(gè)月時(shí)間，“我們第二期開(kāi)盤(pán)有740套，要有1300組客戶(hù)才會(huì)觸發(fā)積分，但當(dāng)時(shí)疫情剛過(guò)，蓄客相對(duì)不足，當(dāng)前進(jìn)入正常的續(xù)銷(xiāo)狀態(tài)，也因未觸發(fā)積分而不會(huì)限售?！? 值得一提的是，臨港整體的新房供應(yīng)頗為充足。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上海共推出6批次集中供應(yīng)房源，合計(jì)81830套房源；臨港的供應(yīng)占比近12%。 另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2021年上海推行集中供地以來(lái)，臨港便是主力供應(yīng)區(qū)域，2022年第一批次成交了8宗地塊，合計(jì)共成交了30宗地塊，總建面達(dá)567萬(wàn)平方米，按照臨港片區(qū)當(dāng)前的流速來(lái)看，消化周期約在5年左右。 這也使得當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。鏈家數(shù)據(jù)顯示，滴水湖附近有不少二手房掛牌價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米以上或更高。而近期入市的新盤(pán)最高均價(jià)也僅在3.5萬(wàn)元/平方米。 上述中介向記者介紹，有位客戶(hù)希望將手中臨港的房產(chǎn)脫手后到市區(qū)進(jìn)行置換，但房子掛了大半年時(shí)間尚未成交，掛牌價(jià)也從500萬(wàn)一路降到465萬(wàn)才最終成交。 “但整體來(lái)看，我們的二手房業(yè)務(wù)，每個(gè)月在臨港片區(qū)能有百套左右的成交量，”該中介表示，“盡管不能跟2021年時(shí)比，但也是不錯(cuò)的成交表現(xiàn)了?！鄙鲜隹蛻?hù)盡管接連降價(jià)，但相較于當(dāng)年的200多萬(wàn)元的買(mǎi)入價(jià)，依然有不錯(cuò)的增值。 中原地產(chǎn)臨港寶龍分行店董陳偉明向第一財(cái)經(jīng)表示，持續(xù)看好臨港片區(qū)的發(fā)展?！皬呐R港目前的規(guī)劃來(lái)看，每個(gè)板塊的規(guī)劃都很詳細(xì)，未來(lái)的發(fā)展是能看得到的，具有較強(qiáng)的確定性?！? 新政來(lái)襲，影響幾何？ 當(dāng)前的人才購(gòu)房新政，在保障人才居住需求的同時(shí)，同樣也為臨港市場(chǎng)帶來(lái)了不少潛在需求。 上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，雖然眼下是傳統(tǒng)淡季，但政策面卻不斷吹暖風(fēng)，上周臨港地區(qū)購(gòu)房政策再度傳來(lái)有針對(duì)性的寬松，對(duì)區(qū)域內(nèi)工作的買(mǎi)家而言是利好?！暗谒呐?yīng)房源中也有一些臨港項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)認(rèn)籌產(chǎn)生積極影響。” 事實(shí)上，8月中旬推出的上海第四批次集中供應(yīng)的新房項(xiàng)目中，有5個(gè)臨港的項(xiàng)目。8月22日時(shí)，第一財(cái)經(jīng)從其中三個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員處了解到，其所在項(xiàng)目已認(rèn)購(gòu)?fù)戤?，且無(wú)房源剩余，三個(gè)項(xiàng)目均位于105片區(qū)內(nèi)。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)披露，三個(gè)項(xiàng)目上市房源共1197套。 其中星瀚璟庭的銷(xiāo)售人員表示，此番推出的400多套房源，共獲得了700余組認(rèn)購(gòu)?！?05片區(qū)一直挺好賣(mài)的。”該銷(xiāo)售表示，“下一期10月份入市，只要擁有購(gòu)房資格且不限購(gòu)就可以參與認(rèn)購(gòu)?！? 正處于第二期項(xiàng)目續(xù)銷(xiāo)中的大名城項(xiàng)目銷(xiāo)售亦提及，新規(guī)出臺(tái)的周末，有不少來(lái)看房的購(gòu)房者，“通常情況下，人才證明辦下來(lái)需要10天左右，所以預(yù)計(jì)半個(gè)月之后，這波政策的效果會(huì)有顯現(xiàn)在項(xiàng)目的成交上?！? 不過(guò)，政策帶來(lái)的潛在購(gòu)房需求已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響了。據(jù)上述中介稱(chēng)，近期有臨港本地一位客戶(hù)正處于置換房產(chǎn)的過(guò)程中，原本在猶豫是否下定當(dāng)前在看的房子，新政出來(lái)后，便立刻做出決定下手，“之后可能會(huì)再產(chǎn)生許多需求，房東或許會(huì)對(duì)付款周期、掛牌價(jià)格等進(jìn)行調(diào)整。” 這不是臨港首次對(duì)人才購(gòu)房政策予以調(diào)整。臨港約20年的發(fā)展建設(shè)歷程中，大致可分為三個(gè)階段。盧文曦指出，分別為2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期發(fā)展階段，臨港的市場(chǎng)關(guān)注度并不高，當(dāng)時(shí)正處于起步階段，各項(xiàng)配套還不成熟。而2013年經(jīng)歷了一段短暫的市場(chǎng)熱度之后，市場(chǎng)又回歸平靜。 直至2019年，臨港新片區(qū)掛牌，當(dāng)?shù)卦谌瞬乓M(jìn)上給出了大力度的住房保障政策，對(duì)上海市的限購(gòu)政策進(jìn)行了一定程度的放松，包括將人才居轉(zhuǎn)戶(hù)年限由7年縮短至5年，非本市戶(hù)籍人才購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人，社保繳納年限由5年縮至3年。 多重利好消息疊加，促使臨港新片區(qū)的行情被迅速拉升。 當(dāng)時(shí)曾到臨港片區(qū)內(nèi)看房的張躍冉(化名)向記者回憶，當(dāng)時(shí)綠城位于藍(lán)灣片區(qū)的一個(gè)樓盤(pán)原本銷(xiāo)售情況不算理想，“在新片區(qū)揭牌的那天，這個(gè)項(xiàng)目余下的房源被一掃而空，”張躍冉說(shuō)，“當(dāng)時(shí)剛走進(jìn)售樓處，銷(xiāo)售就說(shuō)已經(jīng)賣(mài)完了。” 市場(chǎng)的火熱也切實(shí)地反映到了數(shù)據(jù)上。中原地產(chǎn)提供的信息顯示，2019年時(shí)，臨港的新房需求量約為36.38萬(wàn)平方米，同期的供應(yīng)量則為21.75萬(wàn)平方米，一舉扭轉(zhuǎn)了2017年、2018年供大于求的局面；同時(shí)，新房均價(jià)也從此前的2.58萬(wàn)元/平方米增長(zhǎng)至2.81萬(wàn)元/平方米。 此后，臨港片區(qū)也曾結(jié)合市場(chǎng)調(diào)控要求及市場(chǎng)供需情況，多次進(jìn)行了政策優(yōu)化。今年4月份時(shí)，對(duì)重點(diǎn)單位人才工作年限由1年縮短至3或6個(gè)月，定向留住發(fā)展所需人才。 據(jù)臨港方面披露的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去三年里，累計(jì)開(kāi)具人才住房政策確認(rèn)函10376張，4248名人才及家庭使用人才函買(mǎi)到理想的住房。