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(2022年8月11日 中國·廣州) “我剛剛?cè)ブ榻呑吡艘粫瑥V州還是比較悶熱，連吹過來的風都是暖的?！? 結(jié)束了一天的會議行程，社科院大學城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮步行至江濱，感受羊城的呼吸和脈搏。 8月的廣州，午后雷雨天氣增多，暫時改變了高溫肆虐的天氣格局，不少嘉賓感嘆，從海南到廣州，也是一次全新的體驗。 因海南突發(fā)疫情，2022博鰲房地產(chǎn)論壇改在廣州保利洲際酒店召開，大會議程已于8月10日圓滿完成。 空間的騰挪，給這一屆博鰲房地產(chǎn)論壇增添了別樣的風味。事實上，過去一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)已大有不同。 首先，房企“三條紅線”和銀行“兩集中”等調(diào)控政策正式施行，以高周轉(zhuǎn)、高負債、高杠桿為代表的金融驅(qū)動發(fā)展模式逐步退出舞臺；其次，2022年以來，不斷有穩(wěn)樓市、促需求的政策出臺，市場信心不斷重塑。 再者，作為經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)保障，隨著科技發(fā)展、消費復蘇、需求增長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等多個領(lǐng)域站上了全新的風口。 與行業(yè)走勢契合，去年論壇著重探討“理性”與“穩(wěn)健”，而今年的關(guān)鍵詞是“破局”和“未來”。 在為期四天的論壇當中，從博鰲五十人會到經(jīng)濟學家早餐會、全體大會、資本大會、博鰲大講堂等環(huán)節(jié)，與會經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)，以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索者們，共同聚焦行業(yè)未來，探尋破局與發(fā)展路徑。 “未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)” 2022年必將是載入史冊的一年。 在穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國鋪開，過去一段時間，相關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)動用財政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。 面對當前行業(yè)大變局，國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實進入了一個寒冬季節(jié)。 而每年堅持出席博鰲房地產(chǎn)論壇的老朋友——中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱亦有同感，在他看來，現(xiàn)在到了一個市場波動、低迷的狀態(tài)，這個狀態(tài)大概還會持續(xù)一段時間。 不過，對于行業(yè)，對于市場，樊綱并非那個“絕對悲觀者”，他話鋒一轉(zhuǎn)，表示“面對當前的問題，我們還要多加思考，同時也要看到市場總有低谷，總有高潮，要放眼長遠、布局未來?！? 當然，除了老朋友，今年也有一些新面孔加盟，比如中國首席經(jīng)濟學家論壇主席、原國務(wù)院參事、國務(wù)院金融發(fā)展研究所名譽所長夏斌。 在全體大會上，他從中國房地產(chǎn)行業(yè)的過去，著眼未來，并提出：“房地產(chǎn)未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，要大力支持，但是支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要有個度?！? 不過，針對市場有沒有觸底、債務(wù)危機何解、行業(yè)未來走勢如何這類問題，經(jīng)濟學家與開發(fā)商們似乎并非達成一致。 因疫情原因未能抵達現(xiàn)場的恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗，亦通過視頻連線的方式闡述他的觀點，在他看來，無論現(xiàn)在發(fā)生什么事，這個行業(yè)絕對會繼續(xù)，人總有住房的需要，需求是相當大的，中國還在城市化或者說城鎮(zhèn)化的過程中。 “不過，中國的住房行業(yè)已經(jīng)進入了一個薄利多銷的環(huán)節(jié)?！标悊⒆谡J為，盡管行業(yè)面臨一定的困境，但并不是說從今以后行業(yè)就沒有賺錢的機會了，薄利多銷意味著賺錢的方式跟從前有點不一樣。 然而，也有不一樣的聲音，在鏗鏘行當中，中原集團主席施永青則認為：“現(xiàn)在有沒有觸底還不敢肯定，但是我擔心很多人掉下來就跌死了，這次開發(fā)商和他旁邊的服務(wù)商可能都跌死了，沒有機會再爬上去。” “大家還是有點樂觀了”，中城新產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司董事長劉愛明表示，我覺得這個游戲沒完，隨著時間推移它可能越來越嚴重，現(xiàn)在大家能挺是因為還有點家底，實際上都在用過去的積蓄。 至于下一步該怎么辦，夏斌提到，要講認識、講窮人、講短期、講長期。 概括來看，夏斌的十二字箴言寓意著：住有所居是國民的民生，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的底線，必須牢牢守住、優(yōu)先安排，擺在房地產(chǎn)發(fā)展的首要地位，考慮問題要先考慮窮人怎么辦；房住不炒，推進房屋由投資品向消費品為主的轉(zhuǎn)化，是長期努力的方向。 而旭輝控股董事局主席林中則提出兩個解局方案，其一，企業(yè)不要選擇輕易地打破自己的信用。 “可能你覺得倒下去很容易，其實我認為未來站起來更難。所以堅持不倒是很多民營企業(yè)要做的，不僅是要有信心，而且要有決心，而且要有毅力，你才會堅持經(jīng)濟自救。” 在市場普遍悲觀的情況下，信心比黃金更加重要，但是也有參會者戲稱，“黃金還是很重要的?！? 這一觀點亦得到了大多數(shù)參會者的支持，林中亦補充道，企業(yè)積極自救的同時，也希望政府能給行業(yè)或者給民營房企注入一點流動性。 新經(jīng)濟與新路徑 去年，論壇全新設(shè)置了“博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會”以及“博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會”，今年，博鰲房地產(chǎn)論壇依舊沿襲了上述兩個環(huán)節(jié)。 其中，地產(chǎn)發(fā)展大會繼續(xù)關(guān)注行業(yè)政策、形勢、周期、模式……當然，變局之下，今年的地產(chǎn)發(fā)展大會亦更加聚焦創(chuàng)新與可持續(xù)，以此探尋未來發(fā)展之道；而產(chǎn)業(yè)科技大會，則著重探討房企在新經(jīng)濟格局下的發(fā)展模式和路徑。 在地產(chǎn)發(fā)展大會上，華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長賈康結(jié)合當前穩(wěn)住經(jīng)濟和促進增長的主要任務(wù)，探討了房地產(chǎn)行業(yè)在其中扮演的角色。 他打趣道，中國幾起幾落的過程中被人形容“打擺子”、“過山車”，伴隨著明顯的“冰火兩重天”。從全局來看，剩下下半年的時間段里面糾偏、療疾(自救+引導)之后的回暖，仍值得期待。 而陳淮從房地產(chǎn)的周期來探討未來路徑，探討這個“新的行業(yè)”。在他看來，未來依舊要求住有所居，房子是用來住的。 其一，住有所居意味著所有人都有房子住，不應(yīng)該有住房困難而不得的人；其二，房子是給人住的，讓所有的房子都住進人。 東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟學家邵宇，則從行業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型看未來。 當然，除此之外，針對行業(yè)的改變與創(chuàng)新，保利發(fā)展控股集團戰(zhàn)略研究院院長、戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理吳定金、施耐德電氣中國區(qū)副總裁，全國銷售部行業(yè)銷售與發(fā)展部門負責人李繼敏、金地集團副總裁、金地集團開發(fā)管理公司董事長、東南區(qū)域公司董事長郝一斌等人均發(fā)表相關(guān)演講。 時任海南雅誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長的朱榮斌，更是以其創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，為行業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)身提供新的思路。 而在博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會上，有關(guān)物業(yè)科技、樓宇經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新經(jīng)濟劇目交替上演。 其中，萬物云管理合伙人、首席科學家丁險峰博士就“物業(yè)行業(yè)的‘萬億’機會”做了主題演講，在他看來，過去20年是互聯(lián)網(wǎng)革命，中國的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了兩萬億美元的財富，美國創(chuàng)造了5萬億美元以上的財富，而接下來的20年將會是數(shù)字化革命。 此外，隨著電商的發(fā)展，近兩年，物流地產(chǎn)成為了資本新的寵兒，鏈接起各行各業(yè)。在大會上，普洛斯資產(chǎn)聯(lián)席總裁-中國區(qū)趙明琪認為，全球沒有任何一個國家和市場可以和中國的快遞量相媲美，也就意味著在中國要服務(wù)這個行業(yè)，所有的做法都是很創(chuàng)新的做法。 實際上，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，樓市景氣下滑，越來越多企業(yè)瞄準新經(jīng)濟機會。 針對新經(jīng)濟領(lǐng)域，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健，中電光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行董事、總裁黃立平，ESR中國首席運營官周波，潤城新產(chǎn)業(yè)執(zhí)行董事、總經(jīng)理馬洪波等，就產(chǎn)業(yè)、科技與物流等新時期下的熱點話題，進行了深度的交流和分享。 資本問道與多元脈絡(luò) 從宏觀政策、市場經(jīng)濟，到債務(wù)化解、不良資產(chǎn)處置，以及數(shù)字化、新經(jīng)濟，2022博鰲房地產(chǎn)論壇聚焦行業(yè)熱點話題，解讀中國地產(chǎn)跳動脈絡(luò)。 8月10日，論壇議程行之過半，上午的博鰲資本大會從資本與金融的角度，探尋房地產(chǎn)發(fā)展的密碼；下午的博鰲大講堂，則以物業(yè)、長租、聯(lián)合辦公、康養(yǎng)等多元化業(yè)態(tài)為題，探尋多元紅利。 其一，過去兩年，伴隨著經(jīng)濟下行與行業(yè)信用風險，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道日漸緊縮。 奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，地產(chǎn)是一個資金如此密集的行業(yè)，看它的現(xiàn)金流是最為準確的，今年上半年融資性現(xiàn)金流、經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流這三個方面，融資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流發(fā)展空間不大。 “決定你能活多久或者說決定你的幸福指數(shù)的，就是經(jīng)營性現(xiàn)金流。” 其二，在行業(yè)調(diào)整周期的現(xiàn)階段，如何助力房企化解財務(wù)風險、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已成為市場關(guān)注焦點。在此情況下，金融和資管在其中能產(chǎn)生什么樣的化學反應(yīng)？資管平臺又存在哪些機遇？ 光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執(zhí)行官陳宏飛認為，光大安石做經(jīng)營、做地產(chǎn)，把精力放在能產(chǎn)生比較高收益率的地方，回報最后是通過建設(shè)和經(jīng)營(獲得)。 “我們通過算賬來進入資產(chǎn)經(jīng)營的市場?！彼赋觯搅爽F(xiàn)在這個時間，咱們行業(yè)的從業(yè)者不算賬，而上面有下大棋算大賬的，如果你不算賬，這把大賬就把你算進去了。 接下來，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司中國內(nèi)地董事總經(jīng)理竺海群，建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉，中城投資董事、總裁應(yīng)華，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人及聯(lián)席主管朱瑞生，以及基匯資本董事總經(jīng)理邵律等就出險房企與特殊機會投資等話題進行探討。 下午的博鰲大講堂，我們將目光投向了更新的賽道和更寬廣的領(lǐng)域。 其中，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬作為博鰲大講堂的首發(fā)嘉賓，就“物業(yè)服務(wù)重構(gòu)與未來展望”發(fā)表演講。 他指出，由于物管有海量的人口基數(shù)，有空間，有渠道，有資產(chǎn)，有數(shù)據(jù)，它越來越像一個平臺，越來越平臺化，且數(shù)字化也使得平臺的構(gòu)造更現(xiàn)實。 而合景悠活集團首席執(zhí)行官王建輝則提到，“物業(yè)行業(yè)正在面臨一個非常好的時代契機”。 除了物業(yè)行業(yè)，當前在政策支持、資本助推下，聯(lián)合辦公、長租公寓以及康養(yǎng)服務(wù)成功走過變革洗牌的階段，越來越多企業(yè)開始發(fā)力這些領(lǐng)域。 博鰲大講堂上，IWG集團中國區(qū)總裁胡懋、樂乎集團聯(lián)合創(chuàng)始人SVP于洪胤、中海養(yǎng)老管理有限公司總經(jīng)理郭鑫，亦作為上述多元領(lǐng)域的代表進行開講，為市場呈現(xiàn)行業(yè)的最新現(xiàn)狀。 不可否認，2022年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的變革之年，行業(yè)在發(fā)展、企業(yè)在前行，而作為資本與行業(yè)發(fā)展的積極推動者，由觀點機構(gòu)主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇將一如既往為行業(yè)發(fā)聲。