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去年還一房難求的美國樓市，今年啞火了。 愛達荷州最大的房地產(chǎn)開發(fā)商CBH Homes最近很犯愁。今年以來，已經(jīng)有三分之一的意向買家取消合約，不打算買房了。 CBH Homes的總裁科里·巴頓說，他還有200多套房屋沒辦法出手，相比之下，去年年底只有75套。 美國樓市火爆時，開發(fā)商為了等最高價時出售，往往會捂著房子不賣，買家只能看著房價不斷上漲，干著急。過去兩年，美國房價平均漲幅達到了42%。 但現(xiàn)在，科里·巴頓說，市場上到處掛著待售的房屋，有些開發(fā)商在房子在建時就迫不及待掛牌了，生怕錯過潛在客戶。在一項調(diào)查中，13%的開發(fā)商表示已經(jīng)開始降價，希望提振銷售，然而于事無補。 全美房屋建筑商協(xié)會（NAHB）的數(shù)據(jù)顯示，7月，受美聯(lián)儲加息和高通脹等因素影響，美國買家訪問量已降至2012年以來最低水平，同時，全美建筑商信心指數(shù)下降12點，至55點，是史上第二大降幅。2020年新冠疫情暴發(fā)之時，此指數(shù)曾暴跌42點，至30點。 “現(xiàn)在開發(fā)商競爭非常激烈，大家都在想方設(shè)法，賣掉手里囤積的空房，”美國房地產(chǎn)市場研究公司Zonda首席經(jīng)濟學(xué)家阿里沃夫認為， 美國樓市接下來很可能供大于求。 貸款利率14年來最高 受美聯(lián)儲不斷加息的影響，火爆了兩年多的美國房地產(chǎn)市場正在降溫。 今年以來，美聯(lián)儲已將利率從接近零的水平上調(diào)了1.5%，并極有可能于年底前再加息2%或更多。 相應(yīng)地，美國30年期固定抵押貸款的平均利率幾乎翻了一番，目前徘徊在約6%的水平，為14年來的最高水平。 抵押貸款利率持續(xù)走高，購房成本也在增加，潛在買家們很慌。 美國媒體表示，截至上半年，美國每月按揭貸款平均增加了552美元（增幅38%），達到1809美元（約合人民幣12279萬元）。這意味著一個美國中等收入家庭，要花近一半的收入，才能承擔(dān)一套中等價位的房屋。 “現(xiàn)在在舊金山這樣的熱門大城市，平均一套住宅花費超過150萬美元（約合人民幣1018萬元），”美國二手房電商Redfin的經(jīng)濟學(xué)家泰勒表示，“加上超過5%的抵押貸款利率，每月還款金額非常高”。 全美住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·迪茨亦認為，很多潛在的購房者被高利率和高房價擠出了市場。 截至今年5月，全美的成屋銷售已連續(xù)4個月下滑。NAHB表示，6月繼續(xù)下滑，銷售速度降至2020年6月以來的最低水平。 買家不愿意進入市場，開發(fā)商們只能不斷降低成本，甚至裁員停工。 來自喬治亞州的開發(fā)商杰利·康特說：“因為通脹，房屋建設(shè)成本在上升，很多建筑商已經(jīng)扛不住壓力暫停施工了，因為土地、建筑和融資成本遠超過房屋的市場價值。Compass、Redfin等知名房產(chǎn)公司也各自公布了裁員計劃，受影響員工達上千人。 與此同時，銀行的貸款業(yè)務(wù)也受到了波及到。當(dāng)?shù)貢r間8月15日，美國富國銀行表示，將縮減其抵押貸款業(yè)務(wù)，并將裁員，重新調(diào)整規(guī)模。 泡沫要破了? 針對高通脹、高利率和經(jīng)濟不確定性帶來的風(fēng)險，美國多家機構(gòu)和房產(chǎn)中介商預(yù)測，美國房地產(chǎn)市場進入了“大減速”時期。 凱投宏觀預(yù)測未來一年美國房價將下跌5%，下跌時間點可能是抵押貸款利率達到6%以后；穆迪分析則預(yù)測，若發(fā)生經(jīng)濟衰退，全國房價將下跌5%。 “美國房價下滑的可能性非常大?！?耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主羅伯特·席勒更是警告說，大量跡象表明，風(fēng)雨即將來臨，雖然可能不是災(zāi)難性的，但未雨綢繆的時候到了。 最新的重要經(jīng)濟指標也顯示，美國經(jīng)濟可能正在衰退的泥潭中越陷越深。 8月15日晚間，紐約聯(lián)儲公布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月紐約聯(lián)儲制造業(yè)指數(shù)暴跌至-31.3的歷史低位，遠低于預(yù)期的5，與前值相比降幅超過42點，為該指數(shù)史上第二大降幅。這意味著美國經(jīng)濟心臟——紐約州的制造業(yè)活動大幅減弱。其中最嚴重的是新訂單和出貨量指標，數(shù)據(jù)顯示，新訂單指數(shù)下跌36點至-29.6，而出貨指數(shù)更是暴跌50點至-24.1。 同時，近幾個月以來，美國消費者物價指數(shù)（CPI）漲幅居高不下，其中6月漲幅達9.1%，為近41年來最高值。 經(jīng)濟不景氣，樓市也不可能繁榮。房利美（Fannie Mae）今年的一份報告顯示，近四分之三的受訪者預(yù)計抵押貸款利率將在明年繼續(xù)上升，越來越多的人擔(dān)心他們可能會在未來12個月內(nèi)失業(yè)。 部分學(xué)者已經(jīng)開始擔(dān)心歷史重演：2006年，美國抵押貸款利率也曾迅速飆升，高利率最終加速無數(shù)次級抵押貸款的消亡，并為2008年金融危機埋下了伏筆。隨后，房價暴跌，全球經(jīng)濟陷入了自大蕭條以來最嚴重的衰退。