企業(yè)
- 企業(yè)
- 產品
- 知識
曾因“我家住在爛尾樓”視頻走紅網絡的西安爛尾樓易合坊，近日被曝復工還需業(yè)主繳納20萬元續(xù)建費。 業(yè)主在社交平臺公布的重整計劃草案顯示，購房債權組房屋交付預計在今年12月31日前啟動，選擇以房屋交付方式受償的購房債權人，需在辦理不動產登記證前補交重整受理后發(fā)生的續(xù)建成本，但在7月份的兩次表決當中，草案均未獲通過。 根據中國房地產網報道，業(yè)主透露的續(xù)建成本為1800元/平方米，平均每戶業(yè)主要交20萬元。 這是一個爛尾長達8年的樓盤。2011年正式開售的易合坊原計劃2015年交付，卻在這一年因開發(fā)商資金鏈斷裂而爛尾，2018年6月易合坊正式進入破產重整程序，但此后多年，業(yè)主們仍舊等不來復工。 續(xù)建費之所以引起爭議，在于易合坊業(yè)主本是受害者，不僅沒能獲得賠償，還要為項目的盤活背上更多的壓力。不過，與400多公里外的鄭州豫森城業(yè)主可能要支付的續(xù)建費比起來，易合坊只能算小巫見大巫。 在豫森城爛尾5年之后，業(yè)主們終于等來了接盤方鄭州貿爾通商貿有限公司（下稱“貿爾通公司”），但他們卻怎么也開心不起來。 業(yè)主李明（化名）告訴時代財經，貿爾通公司在今年4月份向業(yè)主口頭提出的要求是每平方米加價7000元左右，“買房的時候每平方米才7000來塊，我們肯定不愿意出這個錢，因為開發(fā)商（把樓盤）搞爛尾了，欠那么多錢跟我們業(yè)主沒有任何關系”。 在表達了反對態(tài)度之后，業(yè)主們重新陷入了漫長的等待。 舊改項目全面停工，上千業(yè)主被波及 豫森城是鄭州市金水區(qū)大孟砦村城中村改造項目，項目占地約260.03畝，總用地面積218.18畝，其中包括66.41畝安置區(qū)用地和100.65畝開發(fā)區(qū)用地。2009年，大孟砦村啟動拆遷；2014年，開發(fā)區(qū)商品房以內部認購的名義入市銷售，均價為7000元/平方米。 根據公開信息及李明提供的資料，豫森城至少涉及了3家公司，其中，河南大京江房地產發(fā)展有限公司（下稱“大京江發(fā)展”）是土地使用權人，河南大京江房地產開發(fā)有限公司（下稱“大京江開發(fā)”）負責豫森城的開發(fā)建設工作，河南卓慶商貿有限公司（下稱“卓慶商貿”）則作為出賣方與購房者簽訂商品房意向認購協(xié)議書。 天眼查顯示，豫森地產集團控股大京江開發(fā)，大京江開發(fā)僅持有大京江發(fā)展25%股權（余下75%由中原信托持有），卓慶商貿的兩位股東則是自然人王俊濤和王艷杰，王艷杰是卓慶商貿的法定代表人，也在豫森地產集團擔任監(jiān)事，而王俊濤在豫森地產集團兩家控股公司擔任執(zhí)行董事兼總經理。 在以內部認購的名義賣房之后，豫森城先是以卓慶商貿為出賣方與購房者簽訂意向認購協(xié)議書，該協(xié)議書同時蓋有大京江開發(fā)的印章。根據意向認購協(xié)議書，買受人向卓慶商貿交付意向房源購房意向金，金額為房款的40%、70%或者全款。李明告訴時代財經，他在購房時支付了4成房款，“一次性刷了將近40萬”。 此后，豫森城又以大京江開發(fā)的名義簽訂了補充協(xié)議，約定在2016年取得預售證“并開始簽約”，以及在2017年開始交付，但李明稱業(yè)主至今仍未網簽，交付更是無從談起。 “我們自己統(tǒng)計的業(yè)主有2400戶”，李明表示。時代財經了解到，整個大孟砦村城中村改造項目包含多宗地塊，而豫森城已經預售的開發(fā)區(qū)商品房主要集中在G地塊和I地塊，根據豫森城業(yè)主微信公眾號4月發(fā)布的會議記錄，G地塊和I地塊已預售的商品房合計1914套，預售比例達到99%以上，已預售的商鋪則為40套，會議上工作人員稱開發(fā)商提供的銷控表顯示豫森城整體預售了2482套。 2020年4月，豫森城所在的南陽路街道辦事處在人民網(603000)領導留言板回復相關詢問時稱，因開發(fā)商資金緊缺、融資渠道受限等原因，導致出現無法辦理網簽、取得土地證、支付工程款及農民工工資和停工等問題，在“2018年，因受國家貸款政策影響，開發(fā)商無法籌集更多建設資金，導致資金鏈斷裂，項目全面停工”。 接盤方入場，揭開財務管理亂象 全面停工之后，在業(yè)主們的多次交涉下，豫森城作出了2018年11月交房的承諾。然而，李明告訴時代財經，臨近交房之際，開發(fā)商非但沒有交房，還向業(yè)主提出每平方米加收3900元，將原本的毛坯房改為精裝修房，但無人同意。 “后來本土開發(fā)商鑫苑要介入，但可能條件沒有談好，就不了了之”，李明說道。市場傳言顯示，鑫苑或最早在2019年接觸豫森城項目，此外，根據中國房地產報消息，南陽路街道辦事處曾透露與鑫苑等多家房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，商談開發(fā)合作意向，其中，金水區(qū)政府與鑫苑公司進入了實質性談判階段。 李明告訴時代財經，鑫苑要介入的消息傳出之后，業(yè)主們重新陷入了漫長的等待，直到今年5月27日，大孟砦城中村及片區(qū)改造項目指揮部（下稱“項目指揮部”）正式宣布引進第三方企業(yè)貿爾通公司，并稱“下一步貿爾通公司將作為重整主體，擬對豫森城項目進行盤活”。 天眼查顯示，貿爾通成立于2017年，屬于批發(fā)業(yè)，除了從事批發(fā)和銷售外，經營范圍還包括信息咨詢服務（不含許可類信息咨詢服務）等，唯一的股東為自然人李少燦。值得一提的是，河南省政府采購網在2021年12月發(fā)布的《豫森城項目財務咨詢服務采購競爭磋商公告》顯示，采購機構除了豫森城土地使用權人大京江發(fā)展，還包括貿爾通公司。 根據公告，采購的服務為對豫森城F、G、I地塊已完工程的已付款和未付款進行審計，出具專項審計報告，同時對未完工程的續(xù)建成本費用進行測算，出具評估報告。 豫森城業(yè)主微信公眾號發(fā)布的4月會議記錄顯示，大京江發(fā)展和大京江開發(fā)在工程項目投入總共23億元，其中歸屬于G和I地塊的投入為19.8億元，但由于財務憑證缺失、記賬管理不規(guī)范等原因，大量的金額確認存在困難；而截至2021年3月底，大京江開發(fā)賬面列支的預收賬款1700萬元，而豫森城銷控表顯示房屋預售款及回款為9.05億元，房屋銷售款項流向不明，“主要受審計手段的限制，除了1700萬能看到資金流水之外，沒有看到其它房屋預售的流水，預售的真實情況需要再查證”。 而這也正是12月底公布采購項目中標人后，遲遲未能出具審計結果的重要原因。 業(yè)主或承擔巨額續(xù)建費，最高超100萬 根據上述會議記錄，后續(xù)工程建設成本預估還需要7億元，如果加上各項稅費和前期債權，每平方米的成本要去到17000-18000元才能達到可交付標準，而2014年開盤時的均價僅為7000元/平方米。 李明告訴時代財經，“貿爾通公司前一段時間談的是一平方米再讓我們加7000元左右”，而按照豫森城最大戶型153平方米計算，業(yè)主最高或面臨超過100萬元的續(xù)建費用，但李明表示最終會加多少還未確定。 時代財經了解到，一般而言，爛尾樓續(xù)建費用主要有四大來源，即建設方墊資、投資人融資、購房人集資和破產財產清償（債權人承擔）。其中，由購房人承擔續(xù)建費用存在較大的爭議。 廣東明思律師事務所高級合伙人、律師武杰告訴時代財經，“購房者在依照（房屋買賣）合同約定支付購房款之后，并沒有額外支付續(xù)建費的義務”。 針對豫森城項目，武杰稱雖然購房者簽訂的“只是認購協(xié)議，不是正式的房屋買賣合同，但這樣的金額結合認購協(xié)議的約定，這個款項應當認定為首付款，購房者已經繳納足夠的首付款，開發(fā)商應當配合簽署正式房屋買賣合同并辦理網簽、貸款等手續(xù)”。武杰認為，即便在網簽都沒有辦理的情況下，引入新的開發(fā)商，要求購房者額外支付續(xù)建費或者購房款，是明顯不合法也不合理的。 豫森城的業(yè)主們一致反對承擔續(xù)建成本費用，“沒有人同意，之前三千多（指3900元/平方米裝修費）都沒有人同意，你現在漲七千多，大不了我房子不要。”李明說道。 然而，表達了反對態(tài)度之后，業(yè)主們重新陷入了長達數個月的等待，“沒有公布（盤活）方案，也沒有說具體什么時候公布，我們也是沒有辦法了”。 就豫森城的相關疑問，時代財經致電項目指揮部，但截至發(fā)稿時未能成功取得聯(lián)系，南陽路街道辦事處工作人員則向時代財經表示，不能直接接受采訪。