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“金茂去年拿下這塊地的時候，樓面價都到1.7萬/平方米了?！睆某俏鞲哞F站駛向城東核心區(qū)的路上，途徑一個在建樓盤時，出租車師傅脫口而出，“賣的話最少要2萬。” 這也差不多是該項目當(dāng)前的均價，而在諸暨當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這一價格超過了市場承受范圍。造成該項目如此高價的根源是2021年時超高的拿地價格。彼時火熱的地市催生出了諸暨的“城北三兄弟”，實際樓面價均在1.6萬-1.7萬元，已接近板塊內(nèi)的房價。 事實上，過去幾年間，因為樓市火熱涌入諸暨樓市的不止金茂，融創(chuàng)、紹興本土房企金昌、恒大、萬科、建發(fā)等房企也曾先后落子。諸暨的新房均價也從2017年的約7100元/平方米快速上揚(yáng)，2021年時已逼近1.3萬元，五年間房價漲幅超8成；核心城區(qū)二手房價格突破2萬元。 房價向上，但諸暨同樣深受全國樓市下行的影響，成交在2020年觸及高位后便開始出現(xiàn)向下的趨勢。有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士向記者透露，一個月出售套數(shù)在兩位數(shù)的項目已是“天花板”。 不過，諸暨產(chǎn)業(yè)實力雄厚，2021年時，經(jīng)濟(jì)總量超過1500億、城鎮(zhèn)人均可支配收入近8萬元，近年來在“百強(qiáng)縣”榜單上的排名也節(jié)節(jié)攀高。憑借其北鄰杭州、南臨義烏的優(yōu)勢區(qū)位條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，克而瑞認(rèn)為，諸暨的城建發(fā)展空間和120萬的常住人口基數(shù)，伴隨著縣域城鎮(zhèn)化的步伐，未來有望釋放更多居住需求。 城北地價逼近房價 高鐵大約1個半小時，記者便從上海虹橋抵達(dá)了諸暨站。若是從杭州出發(fā)，這一時長可縮短至20分鐘左右。 作為古越文化發(fā)祥地之一的諸暨，不僅擁有深厚的歷史積淀，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上也延續(xù)著江南自古以來的富庶。在“百強(qiáng)縣”榜單上常年名次居前的諸暨，2015年時GDP便突破千億元，體量堪比一個弱地級市；如今，注冊地在諸暨的A股上市公司多達(dá)十余家。 這樣的一座城市，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不弱于一座北方的四線城市。浦陽江穿諸暨而過，全城大致分為城東、城西、城南、城北。其中城東為諸暨的核心城區(qū)，坐擁當(dāng)?shù)伢w量最大的商業(yè)綜合體萬風(fēng)新天地，形似水立方的諸暨城市館、西施大劇院；城西近年來則伴著高鐵站而有所發(fā)展，城北亦隨著各大重點(diǎn)項目的落地逐漸得到認(rèn)可。 城市的快速發(fā)展，催生了一家銷售規(guī)模過千億元的上市房企。公開信息顯示，1951年生人的陳國祥早年曾當(dāng)過工人、釀酒員、紡織工，此后下海經(jīng)商。通過承接諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務(wù)，陳國祥涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。1995年，祥生地產(chǎn)成立，并在1999年開發(fā)了其首個房地產(chǎn)項目諸暨祥生濱江花苑。 此后，祥生開始在諸暨“造城”，從新世紀(jì)花園到福田花園、從君城到云境系列，從市中心到正在開發(fā)中的城西、持續(xù)擴(kuò)張中的城東，祥生的項目遍布全城。 走在諸暨市街頭，幾乎每過一個路口就可以看到一個寫有“祥生”的樓盤。有當(dāng)?shù)厝吮硎荆苓叴蟛糠钟H戚朋友都在祥生買過房。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年時，祥生在諸暨的城市銷售市場份額占比達(dá)到了45%。 在祥生借助外部市場快速擴(kuò)張之時，諸暨當(dāng)?shù)氐姆績r則在較低的位置盤桓波動，在過去十年間經(jīng)歷了緩慢向下、再反彈向上的過程。 中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012-2017年間，諸暨的新房均價從不足1.15萬元/平方米一路走低至7155元/平方米，2018年才呈現(xiàn)明顯反彈的態(tài)勢，突破萬元大關(guān)；2020年時，諸暨的新房均價超1.2萬元/平方米。同期，中部省會城市長沙的新房價格尚在一萬元以下。 值得一提的是，盡管諸暨全市的均價保持在低位，但核心板塊的價格總是最早突破天花板。諸暨城東核心地段的項目早在2013年時便突破萬元。 毗鄰諸暨體量最大的綜合體、祥生在城東開發(fā)的“城市之星”2013年時開盤，均價已在1.1萬元/平方米以上；2017年，同樣位于城東核心板塊的一項目，開盤均價已逼近1.3萬元/平方米。而近期在售的項目中則多有總價在千萬級別的排屋類產(chǎn)品。 有當(dāng)?shù)孛襟w報道，受到杭州高房價的影響，與之毗鄰的諸暨成為投資客的選擇。有當(dāng)?shù)厝讼蛴浾弑硎?，有高鐵站的城西是不少人的選擇，整體入住情況弱于城東，人氣度也稍差。 不過，在房價震動向上的時期，仍有諸多開發(fā)商涌入諸暨。2017年，恒大入駐諸暨，在城西、城東、市中心各落下一個項目；2018年，萬科也落子城西；2020年，紹興本地房企金昌在諸暨連下兩宗地塊，這也是其27年來第一次進(jìn)入諸暨市場…… 事實上，2020年的諸暨樓市在歷經(jīng)疫情后成交迅速恢復(fù)，全年實現(xiàn)15878套的成交量的歷史峰值。同期，二手房全年成交近8900套。 也正是這一年，諸暨的土地市場火熱異常。2020年5月，金昌拍下了其在諸暨的首宗地塊，以近9000元/平方米的樓面價，創(chuàng)出新高；4個月后，山東高創(chuàng)在西施故里旁拿下一宗宅地，樓面價達(dá)9849元/平方米。這年11月，建發(fā)首入諸暨，以10666元/平方米的樓面價摘得一宗地塊，地價再創(chuàng)出新高。 房市的火熱在2021年上半年持續(xù)著。2021年前5個月中，除了2月份外，其他四個月成交量均在千套以上，3月更是超1900套。 中國房價行情網(wǎng)顯示，2021年的新房均價從年初1.2萬元大幅走高，年末時已超過1.45萬元。同期，據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，城東區(qū)域內(nèi)靠近浦陽江的祥生·君城二手房價格在2萬元以上；上述城市之星的二手房掛牌價最高可達(dá)2.8萬元。 地市也保持著升溫的態(tài)勢。先是祥生在2月時以14.25億元的總價競得城西一宗地塊；此后4月，融創(chuàng)拿下城北一宗宅地，樓面價12880元/平方米，另需配建；6月，金茂、金昌先后以16677元/平方米、17388元/平方米的樓面價拿下城北兩宗地塊。 上述三宗位于城北的地塊被諸暨房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“城北三兄弟”。在諸暨當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)一項目營銷的李建（化名）告訴第一財經(jīng)，這三宗地塊位置相仿，在環(huán)城北路附近，地價實則已接近同板塊的新房價格。 以這三宗地塊的成交樓面價計算，正常情況下要賣到2萬-2.3萬元的價格，“而這個價格段在當(dāng)前的諸暨市場承受度很低”。事實上，目前也僅有城東的新房可在2萬以上的水平。 而“城北三兄弟”的出讓，差不多也就是諸暨最近一次供應(yīng)土地。此后至今的近一年里，諸暨的土地市場陷入沉寂。 拆遷也難拉動市場 “去年下半年主城區(qū)的項目每個月去化還能保持在十幾套，”李建回憶道，“現(xiàn)在每個月去化在兩位數(shù)的就已經(jīng)是天花板級別。”實際上，今年年初有不少項目直接賣過8折，“當(dāng)時確實走不動”。 據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2021年下半年，在祥生位于城北的城市之光項目，全款購房的折扣大約為88折，也即一套單價在1.6萬左右的房子，折后均價在1.5萬元之下。 事實上，若能趕在市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)來臨前開盤，快速完成銷售去化并不難。建發(fā)2020年11月拿下的上述城東地塊，在2021年上半年完成首開和加推，160套房源很快完成去化，而均價則高達(dá)2.45萬元/平方米這一天花板價格。 多位諸暨當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，若建發(fā)上述項目在2021年下半年入市，去化也會很困難。 臨近建發(fā)項目的高創(chuàng)奕公館，于2021年9月開盤，便錯過了這一樓市節(jié)點(diǎn)，“我們和建發(fā)的地價都在一萬元左右，地段也一樣，建發(fā)的房源又少，客戶買不到原本會外溢到我們的項目上?！痹擁椖夸N售介紹。 2021年5月，盡管諸暨的新房成交量仍保持在千套以上的較高水平，但環(huán)比、同比降幅均在20%左右。諸暨當(dāng)?shù)孛襟w將5月的表現(xiàn)形容為“告別‘紅五月’”。 盡管當(dāng)前的諸暨市場已經(jīng)走過了2022年初大打折扣的過渡性階段，恢復(fù)到較為正常的價格，但市場成交的低迷，仍促使在售項目給出折扣。 記者在諸暨當(dāng)?shù)刈咴L的過程中發(fā)現(xiàn)，目前諸暨在售的項目中，普遍可以給出2-4個點(diǎn)的折扣，若確定購買，還可再申請更多優(yōu)惠。 “城北三兄弟”中金茂的項目在折扣之外，還拿出了送車位的優(yōu)惠活動，而車位的價格約為15萬元。 祥生在城西的項目則有總價在215萬元的特價房出售，較原價低出約20萬元。即便優(yōu)惠力度不小，各個案場的到訪情況并不理想，通常僅有2-3組客戶。祥生一些在建的項目仍可以看到在施工。 不只是開發(fā)商在努力完成去化，為了托底樓市，2022年以來，跟隨著全國樓市放松的政策大潮，諸暨也先后出臺了各項寬松措施，包括公積金最高貸款額度向上提高20萬元，首套房首付比例最低2成、有一套房貸記錄的則為3成等。 除此之外，諸暨再度祭出了拆遷這一大殺器。2020年時，諸暨啟動年度“三改”專項行動，通過拆遷引發(fā)了一波置換行情，有不少舊城改造的拆遷戶進(jìn)入市場，對當(dāng)年的市場形成了刺激作用。 有分析指出，不少當(dāng)時實現(xiàn)了二手房套現(xiàn)的業(yè)主就入手高端以滿足改善需求。多位當(dāng)?shù)厮緳C(jī)都經(jīng)歷了拆遷，家中多有兩套房。 今年以來，諸暨再度啟動了拆遷計劃。根據(jù)諸暨方面披露的數(shù)據(jù)，2022年“三改”專項行動計劃投入100多億元資金，涉及房屋征收3600戶，在6月底前完成。同時，浦陽江綜合治理工程征收工作也在今年下半年啟動，共計劃完成約847戶的房屋征收，計劃至9月底基本結(jié)束。有業(yè)內(nèi)人士透露，被拆遷環(huán)繞的高創(chuàng)項目，在房票的作用下，月均流速可在20套左右。 整體來看，拆遷帶來的需求對市場成交的影響尚不明顯。諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年諸暨新建商品住宅成交1763套，較去年同期下降78.19%。 有對諸暨當(dāng)?shù)貥鞘惺煜さ臉I(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)分析，當(dāng)前諸暨的庫存量并不大，但成交表現(xiàn)不佳，在一定程度上存在著有效需求不足的情況，修復(fù)難度較大，“諸暨周邊城市的表現(xiàn)也不是特別好，紹興市場也很差，作為其下轄的縣級市，諸暨的市場信心、對房價上漲的預(yù)期更加不足，也就缺乏買房的動力?！? 融杭步伐持續(xù)加快 盡管當(dāng)前市場低迷，但不同于許多人口外流、無大城市依傍、缺產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的縣城，地處長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，自身擁有豐富產(chǎn)業(yè)的諸暨，潛力仍可期。 越國故地、西施故里是諸暨的歷史名片，在新中國的發(fā)展史上，諸暨人一如浙江許多其他區(qū)域的人一樣，勤勞肯干又精明大膽，早年間發(fā)展起了充滿活力的民營經(jīng)濟(jì)，形成了以紡織服裝、珍珠、襪業(yè)、銅加工及新型材料業(yè)、機(jī)械設(shè)備制造、環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)等的六大工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，素有中國襪業(yè)之都、中國珍珠之都、中國香榧之都和中國五金之鄉(xiāng)的美譽(yù)。 據(jù)諸暨當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)信息顯示，大唐襪業(yè)產(chǎn)量占全國的65%、全世界的35%；山下湖珍珠產(chǎn)量占全國的80%、全世界的70%；店口五金管業(yè)產(chǎn)量占全國的70%。 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)推動著諸暨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2021年，諸暨全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1546.62億元，同比增長9.8%，比浙江平均增速高出1.3個百分點(diǎn)，比全國平均增速高出1.8個百分點(diǎn)。同年，諸暨的一般公共預(yù)算收入突破百億，同比增長超10%。 在過去三年間，諸暨在“百強(qiáng)縣”榜單上的排名亦穩(wěn)步上升。根據(jù)賽迪顧問發(fā)布的《中國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)研究》，2020-2022年，諸暨市的排名從第18位升至第12位，在浙江省內(nèi)僅次于慈溪、義烏，位列第三。 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，居民的荷包也越發(fā)豐滿。2021年，諸暨市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到77473元，甚至趕超同期廣州的水平；而在農(nóng)村居民人均可支配收入指標(biāo)下，諸暨以46535元位列各縣域之首。同時，據(jù)七普數(shù)據(jù)，諸暨市的常住人口達(dá)到121.8萬人，位列紹興第一。 豐厚的經(jīng)濟(jì)家底之外，諸暨居于浙江中部的區(qū)位，使其東接紹興、北鄰杭州、南臨義烏，成為省內(nèi)各大實力經(jīng)濟(jì)體的交匯之處。早在“十三五”開局之年，諸暨便大力推進(jìn)“深度融入杭州”，“十四五”期間，更是進(jìn)一步提出了“融杭品質(zhì)城，都市金南翼”的總目標(biāo)。 作為融杭的關(guān)鍵一步，交通建設(shè)已為諸暨打下了堅實基礎(chǔ)，高鐵從城西諸暨站至杭州約20分鐘，至上海約1.5小時；同時，店口高架、G235諸暨段、紹諸高速浣東互通等也在加快建設(shè)，杭諸市域鐵路也列入了國家長三角軌道交通發(fā)展規(guī)劃…… 城市基本面前景看好的同時，作為我國下一階段城鎮(zhèn)化的重要陣地，位列縣城新型城鎮(zhèn)化建設(shè)示范名單的諸暨，其城市建設(shè)仍有充分的發(fā)展空間。 據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，以城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒披露的路網(wǎng)密度和人均綠地指標(biāo)來看，諸暨市的表現(xiàn)相對一般，低于浙江省平均水平。 諸暨將在新一輪五年計劃中開展“人居環(huán)境優(yōu)化提升行動”，計劃改造6個老舊小區(qū)，完成城區(qū)拆改100萬平方米以上，并啟動二環(huán)線快速化改造等。城市的持續(xù)更新和建設(shè)，在提升宜居性的同時，也將為住房市場帶來更多新的居住需求和發(fā)展空間。 而諸暨當(dāng)?shù)亓己玫慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，亦成為支撐這項需求的根基?？硕鹬赋?，諸暨市的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到1500億，居民收入接近8萬元，相對適中的房價水平，再加之較大的城建發(fā)展空間和120萬的常住人口基數(shù)，隨著國家級示范縣利好的持續(xù)釋放，未來有望迎來更多的城鎮(zhèn)住房需求。 近期，據(jù)多位諸暨當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，停擺近一年諸暨地市近期或?qū)⒂瓉硪蛔诘貕K的出讓，地塊位置在城東核心板塊，預(yù)計起拍價在1.1萬元/平方米。 據(jù)市場人士透露，建發(fā)、綠城、高創(chuàng)等房企曾對該宗地塊予以關(guān)注?！拔磥響?yīng)該會是一個做優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的開發(fā)商拿地，”李建分析，“這樣的企業(yè)才能做出溢價的產(chǎn)品?！?/p>