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7月份，銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企的償債高峰，導(dǎo)致房企投資開工動力整體較弱。 8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約7.95萬億元，同比下降6.4%，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)4月負增長。 與此同時，1-7月份，全國商品房銷售額約7.58萬億元，同比下降28.8%，新房市場出現(xiàn)階段性降溫，房企投資信心仍不足，尤其是7月單月受部分城市期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件等影響，市場面臨下行壓力。不過，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實，項目復(fù)工情況或有所改善，加之8月份各地積極出臺政策，也給行業(yè)釋放了積極信號。 值得關(guān)注的是，在8月15日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，整體處于筑底階段。從全國來看，項目交付總體風(fēng)險可控。 投資增速連續(xù)4個月負增長，房企投資動力不足 今年前7個月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)面臨降溫的壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約7.95萬億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資約6.02萬億元，下降5.8%。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，從同比數(shù)據(jù)上看，開發(fā)投資增速連續(xù)4個月負增長，且同比降幅擴大1.0個百分點，由此可以看出，房企端的投資信心仍不足。 不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，雖然目前壓力較大，但隨著各地穩(wěn)樓市政策的推進，尤其是保交付方面的政策保障，后續(xù)此類數(shù)據(jù)依然有改善的空間。 可以關(guān)注到，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的下降，房屋施工、新開工、竣工面積同時下降。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約85.92億平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積約7.61億平方米，下降36.1%；房屋竣工面積約3.2億平方米，下降23.3%。 針對7月商品房開發(fā)投資額和新開工面積分別均環(huán)比下降30%以上，而1-7月累計同比降幅較上月擴大，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，7月份，銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企的償債高峰，導(dǎo)致房企投資開工動力整體較弱。 房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)與房企到位資金息息相關(guān)。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約8.88萬億元，同比下降25.4%。其中，國內(nèi)貸款約1.1萬億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；自籌資金約3.15萬億元，下降11.4%；定金及預(yù)收款約2.86萬億元，下降37.1%；個人按揭貸款1.42萬億元，下降25.2%。 關(guān)榮雪表示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅擴大0.1個百分點。隨著銷售端出現(xiàn)下滑局面，房企到位資金同步下行。在接下來“保交樓”進程中，房企到位資金情況尤為重要，將影響開工、交付節(jié)奏，同時定金預(yù)收款、個人按揭貸款仍占房企到位資金的較高比重，因此短期提高銷售回款仍是房企以及行業(yè)的重中之重。 事實上，“房企資金一直頗受市場關(guān)注，但目前房企資金到位的改善并不明顯。”在嚴躍進看來，今后應(yīng)該注意如何讓既有寬松的金融政策釋放更大效應(yīng)。 商品房銷售額下降約29%，出現(xiàn)階段性降溫 制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的一大原因是銷售下行。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積約7.82億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積同比下降27.1%；商品房銷售額約7.58萬億元，下降28.8%，其中住宅銷售額同比下降31.4%。在銷售下降的同時帶來商品房庫存的增加，截至7月末，商品房待售面積約5.47億平方米，同比增長7.5%，其中住宅待售面積同比增長14.1%。 對于上述數(shù)據(jù)，關(guān)榮雪指出，1-7月份，商品房銷售面積累計同比降幅擴大0.9個百分點，商品房銷售額累計同比降幅收窄0.1個百分點，而從單月數(shù)據(jù)上看，7月單月銷售環(huán)比止升轉(zhuǎn)降，商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別下降49.1%、45.4%。 “進入7月，停貸事件的爆發(fā)，在一定程度上加劇市場擔(dān)憂情緒，致使銷售回升進程受阻，銷售面積、銷售金額指標(biāo)雙雙回落。”關(guān)榮雪還表示，但值得注意的是，銷售額累計同比降幅連續(xù)2個月收窄，釋放一定的積極信號。 在許小樂看來，新房市場出現(xiàn)階段性降溫，短期銷售下降原因在于7月部分城市期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件，使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩。另外，房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。 持續(xù)推進“保交樓”，為行業(yè)釋放積極信號 就房價來看，嚴躍進認為，雖然房價數(shù)據(jù)仍然有所下跌，但二季度政策效應(yīng)積極釋放，房價過冷現(xiàn)象已有所扭轉(zhuǎn)，也促進了市場預(yù)期的調(diào)整。 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，從短期來看，各地“保交樓”相關(guān)舉措不斷落實，項目復(fù)工情況或有所改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望小幅邊際修復(fù)。不過，在企業(yè)資金壓力疊加銷售恢復(fù)不明顯的情況下，企業(yè)開工力度及意愿或仍較弱。 對此，許小樂表示，7月新房業(yè)主停貸風(fēng)波影響新房市場的修復(fù)節(jié)奏，特別是市場基本面較弱的二三線城市，當(dāng)前該事件已受到相關(guān)部委及監(jiān)管機構(gòu)的高度重視，地方政府也采取相應(yīng)舉措，多個涉事樓盤項目已復(fù)工，預(yù)計后期在建項目的監(jiān)管將更加健全，保障新房市場的修復(fù)。 “盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險是可控的?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟的影響會逐步改善。 “8月份各地積極出臺政策，其客觀上有助于銷售數(shù)據(jù)的復(fù)蘇?！眹儡S進如是說。