企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識
曾經(jīng)很長一段時(shí)間，中心區(qū)樓市的“口碑”之戰(zhàn)常集中在越秀區(qū)和天河區(qū)，一是因?yàn)閮烧叩乩硐噙B，二是由于兩者是第一代和第二代CBD所在地，三是因?yàn)閮蓚€(gè)區(qū)域的一手住宅均價(jià)接近，部分樓盤的價(jià)格還不相上下，不論是已購房者、打算入市者還是“只看樓不下手”的旁觀者，對兩區(qū)的樓價(jià)之爭都頗為關(guān)注。 但隨著越秀區(qū)一手住宅供應(yīng)量和成交量的減少，和天河區(qū)的樓市供應(yīng)已不在同個(gè)量級上，兩區(qū)的樓市價(jià)值之爭就逐漸減弱。與此同時(shí)，海珠區(qū)高端新貨陸續(xù)上市且受到市場追捧，一時(shí)間將市場的眼球高度吸引并聚集在該區(qū)，曾一度被視為“樓價(jià)天花板”的天河區(qū)至此也遇到了強(qiáng)勁的對手。去年上半年，天河區(qū)一手住宅整體均價(jià)約7.1萬元/平方米，比海珠區(qū)整體均價(jià)高出約6%；到了今年上半年，海珠區(qū)整體均價(jià)達(dá)到8.8萬元/平方米，不僅超過了天河區(qū)的7.3萬元/平方米均價(jià)，且高出的幅度達(dá)到近20%。 海珠區(qū)一手住宅均價(jià)反超了天河區(qū)，令不少買家和旁觀者感到驚訝。但仔細(xì)分析各自的市場可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域均價(jià)的形成，與供應(yīng)和成交情況有緊密關(guān)系。如果是高價(jià)產(chǎn)品成交量大且在區(qū)域成交中的占比較大，這個(gè)區(qū)域的均價(jià)就會(huì)呈現(xiàn)走高的現(xiàn)象，反之則會(huì)體現(xiàn)出區(qū)域均價(jià)平穩(wěn)或變低。今年上半年，海珠區(qū)憑借逾400套的高端產(chǎn)品成交，令該區(qū)整體均價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升的特點(diǎn)。 值得一提的是，不管是海珠區(qū)“8萬字頭”的均價(jià)，還是天河區(qū)“7萬字頭”的均價(jià)，并不代表著這兩區(qū)的樓盤都高不可攀。兩個(gè)區(qū)域里都仍有七八十平方米的緊湊型產(chǎn)品供應(yīng)，以此類產(chǎn)品6萬多元/平方米的價(jià)格計(jì)算，四五百萬元的總價(jià)，依然能在中心區(qū)里安家。 高端項(xiàng)目頻現(xiàn) 海珠均價(jià)約達(dá)8.8萬元/平方米 樓市波動(dòng)期，廣州中心區(qū)的樓市行情就成為一種風(fēng)向標(biāo)，它在一定程度上能體現(xiàn)買家對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。今年的中心區(qū)樓市兩個(gè)最大的競爭對手，一為海珠區(qū)，一為天河區(qū)。其中，兩者的樓價(jià)之爭是市場話題焦點(diǎn)所在，從專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，上半年，海珠區(qū)一手住宅整體均價(jià)已經(jīng)反超天河區(qū)，且高出幅度為兩成。 樓價(jià)反超有結(jié)構(gòu)性因素影響 廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，海珠區(qū)一手住宅整體均價(jià)為8.8萬元/平方米，比天河區(qū)的7.3萬元/平方米高出20%。而在2021年上半年，海珠區(qū)整體均價(jià)為6.7萬元/平方米，天河區(qū)的則已經(jīng)達(dá)到了7.1萬元/平方米。海珠區(qū)樓價(jià)反超天河區(qū)，讓很多人大跌眼鏡。 實(shí)際上，這種現(xiàn)象也是必然。 2017年海珠區(qū)出現(xiàn)了約5.5萬元/平方米樓面地價(jià)，雖然在近幾年同區(qū)的地價(jià)都沒有超越它，但新地塊的地價(jià)也不算低，例如2021年石崗路AH050946D地塊，樓面地價(jià)為5.05萬元/平方米；2020年的新港東路AH041405地塊，地價(jià)則為5.1萬元/平方米；江泰路、華洲路地塊的地價(jià)都在4.4萬元/平方米以上……如此一來，拿地的開發(fā)商都謹(jǐn)慎對待，選擇了相對高端的項(xiàng)目定位，將地塊價(jià)值盡可能發(fā)揮到極致。 因此，近年來，海珠樓市里的高端項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，從石崗路一線江景的時(shí)代大家項(xiàng)目開始，再到中海觀瀾府乃至琶洲片區(qū)的保利招商天珺、品越華府等項(xiàng)目，它們的定位都比較高。按開發(fā)商的話說，即是“對自己以往項(xiàng)目的超越”，在高配的景觀、戶型設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)之下，該區(qū)高端項(xiàng)目的售價(jià)也都跨上了10萬元/平方米大關(guān)，并一一刷新了所在板塊的歷史價(jià)格。 海珠區(qū)多個(gè)高端項(xiàng)目的陸續(xù)上市并熱銷，對區(qū)域均價(jià)起到了拉升作用。上半年海珠區(qū)整體均價(jià)反超天河區(qū)，很大程度上就和“區(qū)域的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)和成交”有關(guān)。 海珠區(qū)下半年勢頭依然強(qiáng)勁 海珠區(qū)整體均價(jià)反超天河區(qū)，這種現(xiàn)象會(huì)否成為常態(tài)？這需要根據(jù)當(dāng)年的供求關(guān)系來判定。從已有情況分析，今年內(nèi)這種狀態(tài)有望被保持。 海珠區(qū)的整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)變化不大。下半年內(nèi)，上半年曾經(jīng)熱銷的項(xiàng)目如品越華府、保利湖光悅色等樓盤會(huì)推新外，還有中海映瀾臺(tái)和海珠新城等新項(xiàng)目也要上市，前兩者有市場基礎(chǔ)，追隨者較多，后兩者蓄客時(shí)間比較長，營銷人士稱“意向客戶比較多”。在海珠區(qū)西部，隨著中旅天宸府、中海江泰里等項(xiàng)目的持續(xù)推售，7萬元/平方米左右的售價(jià)也有望持續(xù)。整體上看，高端項(xiàng)目在海珠區(qū)供應(yīng)中的占比相對較高，一旦成交能延續(xù)上半年的勢頭，海珠區(qū)整體均價(jià)依然會(huì)保持在8萬元/平方米以上。 剛需項(xiàng)目成交為主 天河均價(jià)約7.3萬元/平方米 在很長的一段時(shí)間內(nèi)，天河區(qū)樓價(jià)都可謂廣州的“樓價(jià)天花板”，特別是2021年珠江新城、牛奶廠板塊等多處熱門樓盤價(jià)格一路向上，更促使很多人形成了天河整體樓價(jià)就是全廣州市樓價(jià)之王的印象。今年，天河區(qū)多個(gè)高端項(xiàng)目叫出13萬元/平方米的售價(jià)，也有很多人認(rèn)為理所當(dāng)然。 但今年上半年，天河區(qū)一手住宅整體均價(jià)低于海珠區(qū)，除了受供應(yīng)和成交的結(jié)構(gòu)性影響外，其間還有區(qū)域高端項(xiàng)目調(diào)價(jià)的部分影響。 剛需產(chǎn)品價(jià)多為6.5萬-7.5萬元/平方米 區(qū)域的均價(jià)和供求關(guān)系緊密相關(guān)。從今年情況看，天河區(qū)的暢銷盤還是以剛需定位及首次剛改型定位樓盤為主，它們的售價(jià)多在6.5萬-7.5萬元/平方米之間，比如珠江花城、天河壹品、保利天匯等。例如8月首周推售新貨的廣氮板塊剛需項(xiàng)目，開盤價(jià)格在6.5萬-9萬元/平方米之間，八十多平方米的“3+1”單位總價(jià)500多萬元可以買下。據(jù)介紹，當(dāng)天推貨去化率超過八成。主流產(chǎn)品的成交價(jià)，將影響區(qū)域的整體均價(jià)。今年上半年，天河區(qū)的上述三個(gè)項(xiàng)目為市場貢獻(xiàn)了超過1200套的成交量，成為該區(qū)的絕對成交主力，這些就是令該區(qū)均價(jià)低于海珠區(qū)的主要推手。 下半年，天河區(qū)的供應(yīng)主力變化不會(huì)太大，仍會(huì)集中在珠江花城、天河壹品、保利天匯等這些項(xiàng)目上。如果這些項(xiàng)目價(jià)格走高并獲得較高成交量，則區(qū)域整體均價(jià)恐將被拉升。 部分高端項(xiàng)目調(diào)價(jià)出貨 與海珠區(qū)高端項(xiàng)目開盤去化達(dá)八成以上的情況相比，天河區(qū)高端項(xiàng)目的成交速度就相對較慢。同樣是主流售價(jià)在10萬-12萬元/平方米的項(xiàng)目，海珠區(qū)琶洲板塊高端新項(xiàng)目部分戶型一房難求，而天河區(qū)牛奶廠板塊的某個(gè)項(xiàng)目則選擇了調(diào)價(jià)促銷，目前其售價(jià)為8萬多元/平方米起。 在專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞廣佛區(qū)域公司的統(tǒng)計(jì)中，今年上半年，海珠區(qū)總價(jià)千萬元以上的單位成交了472套，位居全市各區(qū)之首，而在沒有了珠江新城高端新貨支撐、高端供應(yīng)相對較缺的天河區(qū)，總價(jià)千萬元以上的單位的成交量僅為102套，排名甚至在番禺區(qū)、荔灣區(qū)和白云區(qū)之后。 下半年，天河區(qū)預(yù)計(jì)還有高端項(xiàng)目合生縵云推出市場，加上此前的合景臻頤府、保利匯景臺(tái)等項(xiàng)目，如果它們的價(jià)格堅(jiān)挺且成交量增加，則可能會(huì)拉升天河區(qū)的整體均價(jià)，否則，該區(qū)均價(jià)仍會(huì)和上半年相近。