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貝殼研究院近日發(fā)布全國住房空置率報告。報告顯示，其調(diào)研的全國28個大中城市，住房平均空置率為12%。 南昌、廊坊、佛山等住房空置率超過15% 貝殼報告稱，對其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。 報告顯示，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。 住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個城市高于15%。 分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。西安、鄭州、昆明、合肥、無錫等大部分城市處在10%-15%之間。南昌、廊坊、佛山住房空置率相對較高，均在15%以上。 對當前國內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀，貝殼研究院認為一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高時值得警惕。因為，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。 當房價下跌預(yù)期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風險。今年部分城市二手房新增掛牌房源激增，一定程度上是空置住房多的體現(xiàn)。 影響住房空置率的具體因素較多 據(jù)貝殼分析，影響住房空置率的原因大致可分別為宏觀、微觀兩類。在宏觀層面，購房門檻、老齡化程度和租金回報均會影響住房空置率變化。比如，當老齡化達到一定程度，住房需求會下降。 同時，城市購房門檻也會對空置率形成約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。 此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。 微觀層面上，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。比如，老舊小區(qū)的空置率較低，因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置。反而是次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風等原因不著急入住，購買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對較高，因此住房空置率更高。 從物業(yè)類型看，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。這是因為，公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營，部分別墅用于度假等。