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自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷，一批知名房企陷入融資困難、銷售下降甚至債務(wù)違約、停工停產(chǎn)的境地。雖然近幾個月來各種穩(wěn)樓市的政策層不出窮，但市場仍在博弈，部分企業(yè)的運行未見明顯好轉(zhuǎn)。 市場出現(xiàn)如此困境的原因是什么？救助房企該怎么發(fā)力？帶著這些問題，在近日由觀點網(wǎng)舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，中新經(jīng)緯采訪了多位企業(yè)家、高管、行業(yè)知名人士，對上述熱點話題進(jìn)行探究。 高負(fù)債惡果 過去二十多年，中國房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)，中間雖然經(jīng)過幾次調(diào)整，但在城市化浪潮的推動下，市場可以實現(xiàn)快速恢復(fù)，并邁向更高臺階。但自2021年下半年開始的本輪市場低迷，持續(xù)之長、影響之深，十分罕見。 在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，民營房企出現(xiàn)債務(wù)危機的根本原因，還是在中國房地產(chǎn)大發(fā)展的階段采取高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，這一發(fā)展模式持續(xù)多年，使很多企業(yè)產(chǎn)生了路徑依賴。中國的房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)歷過大的調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)對高杠桿的危險比較漠視，并認(rèn)為這種路徑依賴會持續(xù)走下去。本輪的市場下行疊加流動性緊張，造成如今的局面。 與林中的觀點類似，有著多年財務(wù)工作經(jīng)驗的陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌，將原因進(jìn)一步歸咎于過度融資。他對中新經(jīng)緯稱，過去，中國房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)歷過行業(yè)嚴(yán)重下行的折騰，不知道其中的艱辛，很多房地產(chǎn)企業(yè)在籌資問題上都是嚴(yán)重超融。以一個項目為例，項目公司股權(quán)進(jìn)行一輪融資，未出售的房源以應(yīng)收賬款的形式做成ABS產(chǎn)品，再進(jìn)行一輪融資，這樣下來，每個項目都能進(jìn)行至少兩三輪的對外融資，杠桿率大幅上升。 就“三道紅線”而言，吳建斌認(rèn)為，政府對房企的杠桿約束并不高，例如，凈負(fù)債率不超過100%，這對于很多香港房企來說，很容易達(dá)標(biāo)。但由于過度融資、盲目加杠桿，許多內(nèi)地房企卻無法實現(xiàn)。 恒隆是一家位于中國香港的資深房地產(chǎn)開發(fā)公司，在恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗看來，內(nèi)地房企對風(fēng)險的無視是造成當(dāng)前困境的原因之一。陳啟宗說：“我多次勸戒同行，中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式不可持續(xù)，需要冷靜思考、觀察這個行業(yè)的運作。內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)模式一直在拼量，比拼土地儲備、銷售額等，有了量，就能夠獲得貸款、獲得借款，簡直莫名奇妙?！? 陳啟宗還稱：“前幾年，有位學(xué)者問多位內(nèi)地房企高管：未來五年，香港的房地產(chǎn)會不會被內(nèi)地房地產(chǎn)商所占據(jù)？我記得基本所有在場的房企高管都認(rèn)為，在五年之內(nèi)，香港的房地產(chǎn)市場會是內(nèi)地房地產(chǎn)商的天下。我不那么看，說這是不可能發(fā)生的事。由此可知，當(dāng)時整個行業(yè)的參與者基本上都是頭腦發(fā)熱?！? 除了負(fù)債過高而積累下的矛盾，一些聲音認(rèn)為，一些政策的出臺并在執(zhí)行中出現(xiàn)層層加碼，也是民營房企流動性危機產(chǎn)生的原因。華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康對中新經(jīng)緯稱，部分政策在執(zhí)行過程中，各部門都采取從嚴(yán)從緊的態(tài)度，最終形成的合力致使房地產(chǎn)市場過度低迷。中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱也指出，我們需要反思，在做好供需平衡時，政策應(yīng)該如何發(fā)揮作用。 分類對待 自2021年年底開始，中國的房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)調(diào)整，各種紓困政策、防控樓市調(diào)控的措施不斷增多。不過，時至今日，不少出險房企的經(jīng)營狀況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，零星的債務(wù)違約情況仍在增多。 對于當(dāng)前情況，賈康判斷：“如果從阻止多米諾骨牌式的崩盤看，救助的效果已經(jīng)看到，目前正處在收斂的狀態(tài)。個人覺得，現(xiàn)在是余波未平中逐漸呈現(xiàn)出收斂狀態(tài)，不至于說完全不可收拾，從全局看，還是應(yīng)該有一個基本信心。” “政策春風(fēng)還沒變?yōu)楝F(xiàn)實的原因，與疫情導(dǎo)致居民對收入及消費預(yù)期發(fā)生改變有關(guān)，居民的買房意愿出現(xiàn)下降。另一方面是，民營房企的資金狀況依舊緊張，融資仍然困難，對投資、開發(fā)的信心沒有恢復(fù)?！眹医y(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華對中新經(jīng)緯表示，要改變這種狀況，需要出臺更大力度的支持政策。 邱曉華指出，對于沒有債務(wù)問題的房企，應(yīng)繼續(xù)在流動性上給予支持，使它們盡快恢復(fù)生產(chǎn)與投資。對于有困難的企業(yè)則要區(qū)別對待，那些問題較輕、可以通過債務(wù)重組實現(xiàn)自救的房企，要給予流動性支持以及稅費減免；已資不抵債的、完全沒有救助可能的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)讓市場淘汰。 邱曉華還建議，對于有救助前景的房企，可以動員有條件的銀行、資產(chǎn)管理公司去托管部分債務(wù)，用托管的辦法來解決企業(yè)困難。“回顧歷史，中國四大銀行遇到困難時，政府成立了四大資產(chǎn)管理公司去解決問題。前幾年的地方債務(wù)問題，又通過發(fā)低價的新債去騰挪原來的高價老債。當(dāng)下應(yīng)該通過政府的推動，來把那些已經(jīng)建成、但還不能賣出去的房子作為社?；蛘咦赓U的房子，走政府收購的路子，用來解決買不起房子的人的居住需求?！? 東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇對中新經(jīng)緯稱，在資金介入方面，可以嘗試建立一個國家級托底方案，比如建立類似國家住房基金或者國家住房銀行的形式，“這是一個Plan B的方案，不一定會真的用到，但還是要有?！彼榻B，設(shè)想中的國家住房銀行是一個政策性銀行，類似于國開行，只是它提供的是住房金融，也與美國之前的房利美、房地美相似，由國家提供信貸資金，向中低收入人群提供住房支持。 從企業(yè)自救角度，林中稱，房企不要輕易打破自己的信用，因為現(xiàn)在倒下去很容易，但未來想站起來就更難?！捌髽I(yè)自救會遇到很多挑戰(zhàn)，需要溝通外部的利益相關(guān)者，包括各家銀行、各債權(quán)人、政府部門等。我認(rèn)為，企業(yè)再難，都要做到保交樓，這是對客戶的承諾。” 林中建議，在企業(yè)積極自救的同時，希望政府能給行業(yè)或民營房企注入一些流動性。很多同行都在反映一個問題，目前銷售變慢了，但貸款還要還，這時候，希望金融機構(gòu)能根據(jù)銷售的時間長短，來延長開發(fā)貸款的還款期限。他還建議為有足夠銷售貨值的項目增加貸款，因為現(xiàn)在有很多款項已被監(jiān)管，按以前開發(fā)貸款的比例計算，現(xiàn)在很多項目的資金都不夠支持交房。 金融產(chǎn)品的發(fā)行上，林中表示，可以在香港擴大境外人民幣債的發(fā)行，以替代境外美元債，這既能解決掉一些問題，又能進(jìn)一步推動人民幣國際化。由于目前信用債不太容易發(fā)行，可以讓民企發(fā)行一些抵押債券，逐步恢復(fù)民企信用。 對不同企業(yè)分類對待，是很多業(yè)內(nèi)人士的觀點。林中認(rèn)為，要對不同企業(yè)分類對待，已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，要進(jìn)行風(fēng)險隔離，讓地方政府、監(jiān)管部門以及資產(chǎn)管理公司介入。沒有債務(wù)違約的企業(yè)，要注入流動性。 原國務(wù)院參事、國務(wù)院金融發(fā)展研究所名譽所長夏斌也認(rèn)同分類對待不同房企。他還稱，保交樓任務(wù)完成后，那些嚴(yán)重資不抵債的房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退出市場。至于選擇哪些房企、給予哪些不同方式的救助，既不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，也不能以國企、民企劃分，應(yīng)秉持市場原則，按照企業(yè)治理和項目公司的經(jīng)營質(zhì)量劃分?！翱傊灰速M這次防止局部性危機的機會，在守住保交樓、穩(wěn)社會的前提下，重組、轉(zhuǎn)型一批房地產(chǎn)公司，必須破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善，嚴(yán)重資不抵債的房地產(chǎn)公司。簡單講，必須救，但要拿錢就要付出代價，有些企業(yè)不能再經(jīng)營下去?！?/p>