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8月10日，受港股集體走低影響，內(nèi)房股出現(xiàn)大面積下跌，一向被視為優(yōu)質(zhì)民營房企代表的龍湖集團(tuán)(00960.HK)也中招。截至今日收盤，龍湖股價大跌16.40%，報收20.90港元，一天內(nèi)龍湖市值蒸發(fā)超200億港元，總市值僅剩1270.31億港元。 龍湖之外，今日港股房地產(chǎn)板塊及物業(yè)管理板塊集體走弱，弘陽地產(chǎn)下跌12.50%、旭輝永升服務(wù)下跌9.94%、碧桂園下跌7.97%、新城悅服務(wù)下跌7.18%、時代中國控股下跌7.09%、美的置業(yè)下跌6.52%、碧桂園服務(wù)下跌5.99%...... 對龍湖今日的股價走勢，業(yè)內(nèi)人士均感到意外。截至目前，龍湖維持著三道紅線“綠檔”的標(biāo)準(zhǔn)，且惠譽、穆迪、標(biāo)普均分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，是為數(shù)不多獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。 不久前，龍湖還與碧桂園、美的置業(yè)等民營房企一道，被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行債券獲信用保護(hù)工具支持，并先后發(fā)行了規(guī)模5億元的公司債、4.02億元的供應(yīng)鏈ABS。7月5日，龍湖還發(fā)行了2022年第三期境內(nèi)公司債，規(guī)模17億元。 在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，能從公開市場獲得融資的民企已是少數(shù)。今年7月份，龍湖按約定時間全數(shù)贖回2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，本金為4.5億美金，票息率3.875%。目前，龍湖今年內(nèi)已無到期需償還債務(wù)。 在基本面尚為穩(wěn)健的情況下，龍湖何以突然股價暴跌？值得注意的是，8月10日瑞銀發(fā)布了報告，將碧桂園和龍湖評級下調(diào)至“中性”，目標(biāo)價分別下調(diào)至2.7元及25.7元。據(jù)悉，該機(jī)構(gòu)根據(jù)閑置現(xiàn)金衡量了碧桂園、萬科、龍湖和旭輝的現(xiàn)金消耗率。 瑞銀分析表明，這四家房企均在2022年上半年產(chǎn)生了負(fù)數(shù)自由現(xiàn)金流，相當(dāng)于截至2021年底閑置現(xiàn)金余額的11%～41%，投資者擔(dān)心這種現(xiàn)金消耗的可持續(xù)性。房企每月合同銷售額須從2022年上半年水平上升11%～16%，以使現(xiàn)金流恢復(fù)收支平衡。 此外，今日有網(wǎng)絡(luò)傳言稱，龍湖商票存在逾期。對此知情人士稱“純屬造謠”，該傳言來源并非權(quán)威渠道，上海票據(jù)交易所票據(jù)信息披露平臺顯示，龍湖并無商票逾期。 除了上述因素的影響，也有投資者認(rèn)為龍湖此次風(fēng)波系“強(qiáng)勢股補跌”，此前龍湖因財務(wù)穩(wěn)健融資成本低、公司經(jīng)營質(zhì)量較高、持有商業(yè)可產(chǎn)生現(xiàn)金流等因素，在內(nèi)房股中享有較高的估值水平，但在當(dāng)下行業(yè)環(huán)境下難免會有所回調(diào)。 日前，龍湖發(fā)布月度銷售數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月末，龍湖累計實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益合同銷售金額683.6億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積418.9萬平方米。7月單月，龍湖實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額118.5億元。 銷售環(huán)境不見明顯好轉(zhuǎn)，是當(dāng)下地產(chǎn)開發(fā)商面臨的普遍問題。億翰智庫監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)顯示，7月全國商品住宅銷售面積為1870.8萬平米，同比下行32.6%，環(huán)比下行24.8%，有國資房企對記者表示“房子難賣、很多人都去買二手房了”。 作為房企最重要的資金來源，如果銷售遲遲起不來，即便是當(dāng)下尚為穩(wěn)健的房企，也會面臨一定的現(xiàn)金流出與可持續(xù)經(jīng)營壓力。今日龍湖等內(nèi)房股集體下跌，也反映出在銷售走弱、房企“缺血”、停工問題待化解的背景下，市場對房企的普遍擔(dān)憂。 在近日舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，海南雅誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱榮斌表示，現(xiàn)在爆雷的房企集中在民企，其實還有很多潛藏可能爆雷的企業(yè)。還沒出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的國企，它們的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營水平等也需要被關(guān)注。 旭輝控股董事局主席林中稱，現(xiàn)在很多同行都在反映，比如項目銷售了30%但貸款已經(jīng)到期了，金融機(jī)構(gòu)能否給那些銷售回款跟開發(fā)貸款產(chǎn)生時間錯配的項目，延長其開發(fā)貸款的期限，為有足夠銷售貨值的項目增加一些貸款。 “總的來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是比較平穩(wěn)的，但分結(jié)構(gòu)來看，民營房企的信貸總量是在收縮的。”他表示，在信貸總量的控制下，社會流動性非常好，房地產(chǎn)信貸的總量也是穩(wěn)定的，但民企信貸有點不足，希望能為民營房企注入一些流動性。 不過，對不同企業(yè)要分類對待。林中稱，對已出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，要進(jìn)行風(fēng)險隔離，讓地方政府、監(jiān)管部門以及AMC進(jìn)入。對還沒出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，其實可以扶一把，只要注入一些流動性，就能挺過這一關(guān)。企業(yè)主體如果不倒，就不會出現(xiàn)更多爛尾項目。