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綠城管理的經(jīng)營(yíng)策略在調(diào)整，政府、國(guó)企委托項(xiàng)目大幅攀升，中小型私營(yíng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不是綠城管理的主體客戶，金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“從無(wú)到有”的質(zhì)變。 上市兩年，中國(guó)最大的房地產(chǎn)代建公司綠城管理（09979.HK）股價(jià)已上漲超130%，總市值達(dá)到123億元。 綠城管理日前宣布，今年1-6月新拓代建費(fèi)預(yù)估40.6億元，同比增長(zhǎng)26%。較早之前，綠城管理還給出了2022年及之后年份歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)30%的正向業(yè)績(jī)指引。 在地產(chǎn)行業(yè)，這樣的增長(zhǎng)已經(jīng)非常罕見(jiàn)。 “善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，不責(zé)于人?！本G城管理執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李軍很喜歡《孫子兵法》中這句話，近日他接受第一財(cái)經(jīng)專訪，分享了對(duì)大趨勢(shì)的判斷與經(jīng)營(yíng)策略的選擇。 把握大勢(shì) 相較于母公司綠城中國(guó)，綠城管理是一家頗為年輕的公司。綠城中國(guó)在2005年開(kāi)始介入城中村改造和安置房建設(shè)，開(kāi)啟政府代建業(yè)務(wù)，綠城管理于2010年正式成立，2020年7月在港交所主板上市，成為中國(guó)代建行業(yè)的第一股。 房地產(chǎn)代建，顧名思義，指擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的一方承接需求，為擁有土地的業(yè)主方進(jìn)行代建。土地方擁有拿地渠道和資源，付出土地金和其他資金成本，而代建方則擁有成熟操盤經(jīng)驗(yàn)和品牌溢價(jià)，通過(guò)專業(yè)能力使項(xiàng)目獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，代建方從中賺取代建管理費(fèi)。 近兩年來(lái)，絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)處于下行通道，綠城管理上漲的市值表現(xiàn)是個(gè)例外。根據(jù)易居研究院和上海社科院共同發(fā)布的研究報(bào)告，僅2021年，全國(guó)上市房企總市值就蒸發(fā)超8500億元。 股價(jià)的不同走勢(shì)說(shuō)明，綠城管理所在的代建賽道，表現(xiàn)出了跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全不同的逆周期特征。作為一家輕資產(chǎn)公司，綠城管理沒(méi)有負(fù)債，不需要占用巨額資金，風(fēng)險(xiǎn)低，而且具有高盈利性特征，2021年綠城管理歸母凈利潤(rùn)達(dá)到5.65億元，同比增長(zhǎng)32%，歸母凈利率達(dá)25.1%。而根據(jù)可研智庫(kù)，其重點(diǎn)觀測(cè)的45家傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)型房企去年平均凈利潤(rùn)率僅為8.3%。 代建若按委托客戶類型劃分，主要有商業(yè)代建、政府代建、資方代建，過(guò)去綠城管理的委托類型大多是中小開(kāi)發(fā)商的商業(yè)代建，占比一度高達(dá)90%。直至2020年上市前夕，商業(yè)代建比例仍超過(guò)70%，政府代建比例僅為18%。 而到了2021年年末，這一比例發(fā)生了巨大變化：綠城管理的在建面積中，政府委托項(xiàng)目為14.2百萬(wàn)平方米，占比32.3%；國(guó)企委托項(xiàng)目為18.1百萬(wàn)平方米，占比41%；私營(yíng)企業(yè)委托占比下滑至24.5%；金融機(jī)構(gòu)委托占比2.2%。 綠城管理的經(jīng)營(yíng)策略轉(zhuǎn)變可見(jiàn)一斑：政府、國(guó)企委托項(xiàng)目大幅攀升，中小型私營(yíng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不是綠城管理的主體客戶，金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“從無(wú)到有”的質(zhì)變。 李軍告訴第一財(cái)經(jīng)，過(guò)去兩年，綠城管理確實(shí)在保持中小開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，大力開(kāi)拓了政府、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等新增業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。 他認(rèn)為中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，政府主導(dǎo)的保障租賃用房建設(shè)才是主力軍，僅以短期目標(biāo)來(lái)說(shuō)，“十四五”規(guī)劃提出，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新增保障性租賃住房650萬(wàn)套。 “商品房原本有十幾萬(wàn)億市場(chǎng)，未來(lái)規(guī)模會(huì)持續(xù)下降，政府主導(dǎo)的保障房規(guī)模會(huì)上升，占比會(huì)到30%或者更高，也就是3萬(wàn)億以上的規(guī)模，這塊業(yè)務(wù)絕大部分會(huì)成為代建的收入。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資能力已經(jīng)在下降，主流房企都在降杠桿，金融機(jī)構(gòu)會(huì)作為一個(gè)主要的投資主體。遠(yuǎn)景來(lái)看，代建在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的占比會(huì)達(dá)到30%-50%。”李軍認(rèn)為，盡管市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)與起伏，但大方向幾乎是不可逆的。 據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)5年，中國(guó)代建市場(chǎng)新訂約總建面將保持23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，合約銷售額將達(dá)3.2萬(wàn)億至7.3萬(wàn)億元。 疫情挑戰(zhàn) 受疫情反復(fù)影響，今年上半年，房地產(chǎn)的銷售、投資、開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)都在下滑，作為房地產(chǎn)中的一環(huán)，代建自然也受到負(fù)面影響。 “我們肯定也遇到困難了，作為一家服務(wù)型企業(yè)，我們的服務(wù)場(chǎng)景包括工地、銷售場(chǎng)所等，都因疫情造成服務(wù)難以提供；更重要的是疫情對(duì)購(gòu)房群體信心的打擊，百?gòu)?qiáng)房企今年上半年的銷售同比降幅應(yīng)該在50%左右，這是市場(chǎng)的平均水平，我們今年上半年的整個(gè)銷售的下降幅度不超過(guò)20%?！崩钴妼?duì)第一財(cái)經(jīng)表示。 但正因?yàn)楦淖兞私?jīng)營(yíng)策略，這一塊的損失對(duì)綠城管理的實(shí)際影響并不大。在綠城管理的業(yè)務(wù)中，只有商業(yè)代建的一部分收入與項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)掛鉤，占總收入比重不足20%。 “我們的增量發(fā)展得更快，上半年光是在政府代建這個(gè)板塊的收入增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵過(guò)了在銷售端代建費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的收入下降?！崩钴姳硎?，上半年的歸母凈利潤(rùn)仍能實(shí)現(xiàn)同比超30%的增長(zhǎng)。 政府代建業(yè)務(wù)包括保障性租賃用房、公建配套、學(xué)校場(chǎng)館等?！艾F(xiàn)在我們?cè)诖ǖ膶W(xué)校就有45所，這些不受市場(chǎng)銷售去化的影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，政府主動(dòng)地加大了公共開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且希望我們?cè)谶M(jìn)度方面積極往前走，所以對(duì)我們的服務(wù)費(fèi)、代建費(fèi)的支付比較友好?！崩钴姳硎?。 盤活爆雷企業(yè)的爛尾項(xiàng)目，成為今年上半年綠城管理的另一業(yè)務(wù)增量。在不少遇困項(xiàng)目中，綠城管理以“營(yíng)救者”的形象入場(chǎng)，因?yàn)槟茏龅较鄬?duì)高品質(zhì)交付，還能獲得不錯(cuò)的代建費(fèi)用，受到地方政府和購(gòu)房者的歡迎。 “但是目前我們只選擇債權(quán)債務(wù)被金融機(jī)構(gòu)已整理干凈、風(fēng)險(xiǎn)隔離的項(xiàng)目入場(chǎng)?！崩钴姳硎?，今年上半年，這項(xiàng)業(yè)務(wù)從無(wú)到有，在新增項(xiàng)目中占比已達(dá)到10%，增幅顯著，未來(lái)2-3年該業(yè)務(wù)仍處于風(fēng)口期。 做好乙方 上市兩年的“代建第一股”綠城管理業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，吸引大批房企也重點(diǎn)發(fā)展代建，其中不乏實(shí)力超強(qiáng)的央企。有業(yè)內(nèi)人士指出，若未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)也可能會(huì)步入瓶頸期。 作為最大代建公司的掌舵者，李軍說(shuō)他并沒(méi)有這種擔(dān)心。 和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做慣了甲方不一樣，代建是一門to B的生意，它的商業(yè)模式和底層邏輯都徹底改變了。 “我們經(jīng)歷了對(duì)代建的認(rèn)知提升，to B服務(wù)業(yè)的知識(shí)體系積累是很難的，擅長(zhǎng)快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，他的標(biāo)準(zhǔn)化都做得特別好，但做代建是肯定不行，因?yàn)榇ㄊ且粋€(gè)需求端多變的行業(yè)。我們的委托方經(jīng)常會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整需求，而我們必須去響應(yīng)它。十幾年來(lái)，我們一直在做服務(wù)商，我們的團(tuán)隊(duì)就是服務(wù)型的團(tuán)隊(duì)，不是投資型的團(tuán)隊(duì)。有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做過(guò)成百上千個(gè)項(xiàng)目，但他們不能適應(yīng)做代建。”李軍表示。 綠城管理聯(lián)合20多家新進(jìn)企業(yè)共同組成行業(yè)聯(lián)盟，輸出綠城管理已經(jīng)成熟的知識(shí)體系，甚至將合同文本都分享給同行。李軍說(shuō)這不僅是出于道義上的考慮，也是對(duì)行業(yè)痛點(diǎn)深思熟慮后的選擇?？瓷先ゾG城管理無(wú)償幫助了同行，實(shí)際上，綠城管理也統(tǒng)一了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)大家使用同一種語(yǔ)言體系、同一種商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)產(chǎn)生無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。 “中國(guó)代建剛剛起步，未來(lái)是星辰大海，一家企業(yè)一定吃不下來(lái)，需要無(wú)數(shù)的企業(yè)來(lái)共同做這個(gè)事情，我們沒(méi)有必要去壟斷，也做不到壟斷。”李軍說(shuō)。