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早已經營不善、資不抵債的房產公司或會退場。 近兩個月內，房地產市場經歷了從回溫、受沖擊、到企穩(wěn)的艱難轉折。 日前，河南省鄭州市出臺《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，由中心城市基金下設專門的地產紓困基金，規(guī)模暫定100億元。此外，中國華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，資產管理公司（AMC）正式進場紓困地產行業(yè)。 雖然此前市場盛傳的千億級國家紓困基金，至今沒有官方消息落地，但從地方政府的實踐看，基本上延續(xù)了“救項目不救企業(yè)”、以有限資金撬動更大杠桿、篩選符合條件的項目公司等思路，堅持市場化方式，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。 在近日舉行的2022年博鰲房地產論壇上，國務院參事、國務院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌表示，要分類處理好當下的“爛尾樓”“斷貸”問題，由央行及其他金融機構先拿錢救助是必須的，但必須要有代價，不能浪費金融資源。 他表示，選擇怎樣的救助方式，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國有、民企劃分，而應秉持市場原則，在守住保交樓、穩(wěn)社會前提下，重組轉型一批房產公司、破產一批早已經營不善、資不抵債的房產公司，同時要有具體方案出臺。 當下，無論房企還是機構人士，均有觀點認為目前的紓困基金規(guī)模有限、盤活門檻也較高，實際能發(fā)揮多大作用還需觀察。如果沒有更加系統(tǒng)性的解決方案，在樓市復蘇緩慢的情況下，困難房企仍將處于失血狀態(tài)，交付問題的解決也不會一蹴而就。 市場化方式謹慎試水 能否妥善處理停工問題、保障購房者權益，對樓市能否企穩(wěn)復蘇至關重要。而以鄭州為代表的地方政府、各大AMC機構開始探索紓困房企的方式，無疑為市場注入了強心針。 作為一家出險房企的工作人員，王陽（化名）最近對樓盤停工問題尤為關注。雖然公開市場債務問題同樣棘手，但公司現在的基本工作思路是，盡量推動債券展期保交付。 不久前，鄭州召集了王陽所在公司等房企開會，商討盤活停工樓盤等問題。在一份名為《鄭州市房地產良性循環(huán)發(fā)展相關模式及建議》的文件中，官方列出了四種方式促進保交樓，包括棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產重整、保障性租賃住房模式。 王陽稱，公司對相關項目進行了上報，不過直到現在都還沒有實質性進展。這兩天，又一份文件出臺，鄭州擬按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立地產紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元。 這個基金，將采用母子基金方式運作，相關開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)根據紓困項目，吸引社會資本共同出資設立子基金，希望通過100億撬動最多800億的資金規(guī)模。危困房企收到資金后，應全部用于停工停按揭月供樓盤，盡快實現復工復產。 據王陽了解，該基金對盤活項目的要求較高，比如項目公司的債權債務關系要比較清楚，不能有查封或凍結等情況，內部也能不存在股東間的糾紛擔保，還要看整體項目的貨值，需要比較充足才行，整體換算完之后，資產肯定要超過負債。 “那些賣完的、已經清盤的項目，或者資不抵債的項目，大多是不符合要求的?！蓖蹶柗Q，按這個標準篩選下來，能申報去盤活的并不多，需要的是那些干干凈凈能有盈利的項目，此外基金額度本身也并不大，需要看實際落地的情況。 “撬動社會資本參與，就要遵循市場化、法制化方式，能夠收回本金和適當盈利?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。也就是說，注入一筆資金，項目能動起來，通過后期銷售回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個項目。 浙商證券也稱，該方案的基礎推行邏輯是，從存量項目中凈資產較高的項目入手，通過緩解市場部分停工項目，幫助困難房企盤活資金，進而推動其他停工項目的復工進度——以項目救房企，再由房企救更多項目，以達到救助杠桿效應。 但在現實情況中，恰恰是那些資金無法平衡的項目比較多，比如預售資金、開發(fā)貸被抽走。子基金聘請第三方對項目進行盡調，也是較為復雜的過程，因全國性房企資金跨省調度、多渠道融資、多方抵押等，很難搞清資金流向、真實負債的問題。 資金來源仍是痛點 盡管鄭州在通過市場化的方式謹慎試水，但從全國各地層面看，已是較為積極的動作。 其他地方比如武漢，擬由建設銀行以湖北省為試點，設立300億元紓困基金，用于收購問題項目，并改建為公租房；南寧有望成立房地產平穩(wěn)基金，計劃首期規(guī)模30億元，但均未有進一步方案落地。贛州經開區(qū)則返還了個別房企土地款。 西政資本認為，在“保交樓”的基調下，目前有兩個難題需要解決，一是錢到底從哪里來，從地方政府、地方國企還是通過社會資本渠道籌集等；二是對停工、爛尾項目的紓困、盤活由誰主導或落實，是國央企、城投平臺代管代建，還是讓房企繼續(xù)完成開發(fā)。 平安證券測算稱，2017-2021年全國住宅高層平均建安占同期全國住宅均價約24%，23家主要出險或展期房企2021年合同負債總額2.48萬億，按照預售前投入建安總投資25%假設，測算預售后剩余建安投入4464億。 數千億的資金規(guī)模，仍是保守測算，當下一些民營房企仍在持續(xù)發(fā)生違約事件，這會對其在建樓盤產生連鎖反應。對地方政府來說，投入大規(guī)模資金或直接為房企“輸血”，需要謹慎而為。一位鄭州地方政府人員告訴記者，當地年初對某出險房企投入大量資金后，后續(xù)收回的資金極為有限，財政也比較緊張。 對出險企業(yè)來說，當下各個融資渠道已極為有限，找錢同樣難上加難。王陽稱，出險房企現在的痛點是，沒有正向的現金流入，需要的太多，但銷售起不來、銀行收緊、公開融資不可能、預售金同樣嚴管，已經不是資金夠不夠的問題，而是去哪里找錢的問題。 原本，五六月份樓市開始出現復蘇跡象，但在王陽感受中，現在的行業(yè)信心相比過去沒有太大恢復、反而有向下的動向。包括最近一些優(yōu)質未出險的企業(yè)，也發(fā)生股價等方面的波動，本質上是行業(yè)還沒有進入較好的良性循環(huán)狀態(tài)。 為面對流動性壓力，房企也在積極“自救”。據克而瑞統(tǒng)計，被運用最多的還是引進信托公司、債權人收購優(yōu)質項目、拍賣債權、合作方托管等方式。但在實際情況中，以往房企最常用的甩賣資產自救的途徑，目前并不樂觀。 一位參與過出險房企項目收購事宜的房企人士稱，出險企業(yè)為了拿到“救命錢”，往往將付款條件設置得較為苛刻、甚至需要一次性付款，導致雙方交易很難談攏。另一方面，受樓市低溫影響，許多房企賬面資金大幅減值，也影響了交易出售。 平安證券認為，出險方更傾向于公司層面引入戰(zhàn)略投資者，盤活整個企業(yè)，而并購方更傾向收購優(yōu)質項目，短期樓市走勢仍不明朗，并購方擴表意愿也相對不足。實際上，這也是市場對當下紓困資金的擔憂所在，在樓市低溫的情況下，能否引來足夠的社會資本。 平安證券認為，地方政府需更多發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)同的職能，牽頭組織對接國央企、金融機構，盤活在手存貨，解決企業(yè)現金流問題。截至2021年，23家主要出險房企在手存貨達5.7萬億，即使剔除2.5萬億合同負債已售物業(yè)對應存貨，仍有不少可變現資產。 AMC機構將發(fā)揮重要作用 在我國過往地產周期中，爛尾樓并非新鮮事物。 浙商證券近日便發(fā)表研報稱，海南2000年處置停工項目面臨的問題，和當下有類似之處，例如開發(fā)商購地、建造成本高，業(yè)主購房成本高導致的降價難；市場供大于求引起的盤活難，收縮供給和促進需求需要同時發(fā)力，相關經驗可供當下參考。 比如，地方政府應本著“宜商則商，宜住則住，宜綠則綠，宜拆則拆”的原則，針對不同停緩建工程特性因地制宜，加速處置進程；盡快設立專項資產處置平臺或者公司，由專業(yè)不良資產處置團隊管理，以股權或者債券方式給項目注入流動性。 在處理停工項目時，厘清停工原因，是開發(fā)商破產、項目違規(guī)抽取資金、還是經濟糾紛等問題。在處置過程中，采取限期建設、現狀竣工或利用、權益置換和代為處置四種方式進行盤活。推進復工的同時，放松調控修復期房市場信心。 當下的鄭州模式，同樣在對項目分類處理，同時引入資產管理機構助力處置。 建業(yè)地產方面告訴記者，由鄭州國家中心城市產業(yè)發(fā)展基金作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭、鄭州地產集團有限公司參與，與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。紓困基金將通過市場化、法制化的方式，在此打造金融產業(yè)集聚區(qū)。 中銀證券表示，全國和地方AMC是我國不良資產市場的重要參與主體，在風險化解、綜合經營、并購重組等方面具有較大優(yōu)勢。目前我國共有全國性AMC 5家、地方性AMC 59家，地方AMC絕大部分為地方國資。 “相比于全國性AMC，地方AMC雖然在資金、規(guī)模等方面有較大差距，但具有無可比擬的地緣優(yōu)勢，對地方經濟和地方中小企業(yè)更熟悉，與當地政府的聯(lián)系也更緊密。因此從落地角度來看，地方AMC落地紓困的速度會更高效?！敝秀y證券認為。 該機構還表示，在房企化解債務風險的過程中，AMC在過去周期中更多充當“推動債務展期、注資”的角色，但本輪其參與度將提升，可采用債轉股、破產重整和紓困基金等模式，為項目注入新的資金、穩(wěn)定資產價格、緩解流動性風險。 收并購方面，由于地產行業(yè)風險還未完全出清，部分銀行對并購貸款等涉房貸款仍持觀望態(tài)度，房企現階段也更傾向于直接拿地。AMC被引入后，可以通過全部收購買斷債權，更好地理順債權債務關系，做出更有效的債務安排。 在前文提到的論壇上，夏斌表示要分類處理爛尾樓問題，對一些房企公司治理健全，非由自身原因造成的流動性不足而引發(fā)的“爛尾”問題，由地方政府與銀行協(xié)調并采取相應的約束措施后，給予及時的兼并收購融資和其他流動性支持。對一些違法違規(guī)經營的房企，實際已資不抵債的項目公司，通過壓實地方政府牽頭責任，協(xié)調銀行、資產管理公司、第三方市場機構等，“一項目一方案”，對項目公司實行接管、債權或股權重組、并購等注入資金，保交樓后對此類公司宣布退出市場。