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海景房像座“圍城”，外面的人想進(jìn)去，里面的人想出來(lái)。 一套半山海景的頂豪，5折甩賣(mài)都沒(méi)人要。 今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價(jià)558萬(wàn)元，但最終因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。2019年3月時(shí)，該房源的評(píng)估總價(jià)則是1175萬(wàn)元。 該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價(jià)也由最開(kāi)始的823萬(wàn)元降到了現(xiàn)在的558萬(wàn)元，降幅達(dá)265萬(wàn)元。 2007年天麓1區(qū)開(kāi)盤(pán)至今，15年過(guò)去了，這期間深圳不少片區(qū)房源上漲迅猛，但相對(duì)而言，天麓的房?jī)r(jià)并未呈現(xiàn)太大變化。甚至2017年時(shí)，還曾有網(wǎng)友發(fā)帖，宣稱愿意降價(jià)1000萬(wàn)元售賣(mài)天麓8區(qū)獨(dú)棟別墅。 而2009年入市的天麓8區(qū)，一度以近13萬(wàn)元/平方米單價(jià)晉升深圳樓王。 [1] 從天麓的過(guò)往拍賣(mài)記錄了解到，近5年來(lái)已有60次拍賣(mài)記錄，但整體看成交并不多，多數(shù)房源都以“本場(chǎng)已流拍，無(wú)人出價(jià)！”而草草結(jié)束。 深圳半山海景豪宅天簏 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝（資料圖） 過(guò)去的頂級(jí)半山海景豪宅，如今為何降價(jià)還難賣(mài)？ “深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經(jīng)很遠(yuǎn)了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過(guò)后來(lái)香蜜湖、深圳灣等豪宅片區(qū)崛起，來(lái)這邊買(mǎi)豪宅的相對(duì)就變少了?！痹谏钲趶臉I(yè)多年的資深經(jīng)紀(jì)人羅鵬通過(guò)微信告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸ê?jiǎn)稱每經(jīng)記者）。 一線城市少有海景房，作為極具代表性的縮影，天麓項(xiàng)目從火熱到被遺忘，也踩中了我國(guó)海景房發(fā)展跌宕起伏的歷史。 青島維多利亞灣航拍 | 每經(jīng)記者 王佳飛 攝 青島，我國(guó)著名的濱海城市，從北部的即墨到南部的膠南，分布著許許多多沿海樓盤(pán)，有的剛剛搭起框架，有的則已開(kāi)發(fā)多年。和一些以海景房聞名的城市不同，青島許多沿海樓盤(pán)并不太以海景作為賣(mài)點(diǎn)，因而并沒(méi)有形成一個(gè)獨(dú)立的細(xì)分市場(chǎng)，價(jià)格也隨著整體樓市的漲跌而浮動(dòng)。 無(wú)人機(jī)視角下，一個(gè)可容納10萬(wàn)人的龐大社區(qū)顯得孤獨(dú)而擁擠，一棟棟超高層建筑排布而來(lái)，三面臨海的藍(lán)色和鋼筋水泥的灰白形成了巨大反差。 由此向南2000公里，上千棟樓層俯視著海面，一座巨大的城邦沿著蜿蜒的海岸線徐徐展開(kāi)，一邊繁華，一邊寂靜。 素有“南海之濱”稱譽(yù)的惠州，海岸線在全國(guó)絕對(duì)排得上名次。據(jù)惠州市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，惠州擁有162個(gè)自然海島、281.4公里海岸線和4520平方公里海域面積。優(yōu)質(zhì)的濱海資源，讓惠州的海岸線成為諸多地產(chǎn)商追逐的獵物，10余年時(shí)間里，碧桂園、華潤(rùn)、萬(wàn)科、金融街(000402)、富力等一大批開(kāi)發(fā)商齊聚于此。[2] 海景房，作為夏天里與行業(yè)最具關(guān)聯(lián)度的詞，每年此刻如同圭臬，充滿著儀式感。 6月下旬以來(lái)，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哧懤m(xù)實(shí)地走訪了青島和惠州，探尋盛夏里“失意的海景房”。那些曾經(jīng)希望滿懷的投資客，這幾年不得不低下頭，虧本出手，“再不賣(mài)，不知道還會(huì)跌多少”；那些一心希望在海景房養(yǎng)老的人們，則繼續(xù)對(duì)這次買(mǎi)房經(jīng)歷做著自圓其說(shuō)式的敘述，而“現(xiàn)房，能住進(jìn)去”則已經(jīng)成了可以通用的銷售說(shuō)辭。 本該是熱鬧的季節(jié)，但今年的疫情和行業(yè)現(xiàn)實(shí)，讓這個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了一些不一樣的清冷。 克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波在電話中向記者表示：“海景房的價(jià)值來(lái)源于投資屬性的推動(dòng)，如今其投資價(jià)值下降，繼續(xù)消費(fèi)潛力不足，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱?！? 海景房，正走向更理性的下一步。 戳視頻，帶你觀?？捶? 逃離青島最大海景房社區(qū) 這里是青島最大的海景房社區(qū)維多利亞灣，開(kāi)發(fā)至今已有8年，超過(guò)10期，也是當(dāng)?shù)厝丝谥小扒鄭u最便宜的海景房”之地。 小陳的買(mǎi)房故事，從這里開(kāi)始。 過(guò)去這些年，小陳先是給父親陳大爺在這里買(mǎi)了房養(yǎng)老，又給自己買(mǎi)了房投資，一家人的命運(yùn)與維多利亞灣緊緊關(guān)聯(lián)。 維多利亞灣和所有不太成熟的社區(qū)一樣，會(huì)有流動(dòng)的攤位來(lái)賣(mài)蔬菜水果，陳大爺對(duì)此頗為滿意，“這里物價(jià)挺低，賣(mài)的水果蔬菜比青島市區(qū)還便宜?！? 6月末的青島，陽(yáng)光已經(jīng)很毒辣，但在海風(fēng)的吹拂下仍舊感覺(jué)舒適。每天下午，陳大爺都會(huì)岀門(mén)溜達(dá)一圈，既散散心，也順手買(mǎi)點(diǎn)蔬菜。 陳大爺對(duì)自己的買(mǎi)房經(jīng)歷并不特別了解，當(dāng)時(shí)他只想在海邊買(mǎi)個(gè)小一點(diǎn)的房子養(yǎng)老用，很多事情都是兒子小陳張羅的。 “當(dāng)時(shí)父母的那套房子從挑房到付款，一直是我跑的。2014年的時(shí)候，50多萬(wàn)元買(mǎi)的90多平方米，每平方米單價(jià)還不到6000元。那時(shí)候這里還一片荒涼，但來(lái)買(mǎi)房的人已經(jīng)不少了，售樓人員總是一副很著急的樣子，時(shí)刻準(zhǔn)備著迎接下一波客人?！? 小陳給父親買(mǎi)房之后，房?jī)r(jià)始終在上揚(yáng)，2017年的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了快9000元/平方米。 小陳有點(diǎn)坐不住了，他看著維多利亞灣的房子不斷升值，也想搭上這趟順風(fēng)車(chē)。 這個(gè)時(shí)候，想買(mǎi)維多利亞灣的人比幾年前又多出很多，小陳說(shuō)：“太火爆了，買(mǎi)房子要排隊(duì)交款，遲疑一點(diǎn)就沒(méi)有房子了，哪還顧得上樓層樓棟，基本屬于能買(mǎi)到哪套就是哪套，當(dāng)時(shí)全程下來(lái)幾乎是跑著的?！? “當(dāng)時(shí)的想法是，應(yīng)該還會(huì)漲，再不買(mǎi)就買(mǎi)不起了。交完款的那一刻，我覺(jué)得特別開(kāi)心?！? 在維多利亞灣買(mǎi)完第二套房的一年多里，房?jī)r(jià)還是能讓小陳開(kāi)心的，2019年時(shí)這里的房?jī)r(jià)達(dá)到了高點(diǎn)，單價(jià)已經(jīng)超過(guò)12000元/平方米。 但事與愿違，尤其是2020年之后，維多利亞灣的房?jī)r(jià)開(kāi)始斷崖式下跌。 在為什么會(huì)降價(jià)這個(gè)問(wèn)題上，當(dāng)?shù)厝私o出的答案幾乎都是“房子太多了”。目前，維多利亞灣二手房7000多元/平方米便能買(mǎi)到，新房則在1萬(wàn)元/平方米左右。 小陳說(shuō)，看著房?jī)r(jià)他也慌了，正好孩子到了該上學(xué)的年齡，就合計(jì)著賣(mài)了維多利亞灣的房去青島市區(qū)買(mǎi)房，“再不賣(mài)的話，不知道還會(huì)不會(huì)下跌?！? 于是小陳把房子委托給了中介機(jī)構(gòu)，“當(dāng)時(shí)中介給我渲染的氣氛是，附近二手房市場(chǎng)不景氣，價(jià)格低一些才好出手?！? 房子出手倒也快。 來(lái)看房子的人還是挺多的，但都不愿意岀高價(jià)，小陳說(shuō)：“有時(shí)候聽(tīng)中介給我傳遞的對(duì)方報(bào)價(jià)，我都想摔門(mén)而去?！? 在接待了小10撥看房人之后，小陳的房子終于以一個(gè)差不多的價(jià)格賣(mài)出去了。小陳算了一下，投資維多利亞灣的這幾年，沒(méi)賺錢(qián)，反而賠進(jìn)去了一些。 就這樣，小陳逃離了維多利亞灣。目前來(lái)看，他這個(gè)決策還屬于及時(shí)止損，這里 房?jī)r(jià)還沒(méi)有回升的跡象。 而小陳的父親仍舊選擇在這里養(yǎng)老：“房?jī)r(jià)升降不關(guān)我事，我住就行了?！? 維多利亞灣曾被寄予厚望。 2013年9月12日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在黃島區(qū)一口氣花20多億元拿下了15宗地塊，總面積超過(guò)350萬(wàn)平方米，其中的13宗位于黃島區(qū)前灣港南港區(qū)內(nèi)，也就是如今維多利亞灣社區(qū)所在地。 但幾年后，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)的一場(chǎng)“世紀(jì)大并購(gòu)”，令操盤(pán)公司的名稱由青島萬(wàn)達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司變成了青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司，項(xiàng)目名字也逐漸從萬(wàn)達(dá)海公館變成了維多利亞灣。 記者跟隨當(dāng)?shù)刂薪樾±羁戳司S多利亞灣各個(gè)方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯視整個(gè)小區(qū)，它們都有著相同的特征——毛坯全新，無(wú)人居住過(guò)。 入夜，三面臨海的藍(lán)色變成巨大的灰幕，包圍著這個(gè)依舊在開(kāi)發(fā)的龐大海景房社區(qū)。 小規(guī)模建造、小規(guī)模銷售 期房，在青島是一個(gè)內(nèi)涵極豐富的詞匯，不僅代表著時(shí)間，也代表著不確定，很多人的心態(tài)是“買(mǎi)期房還不如買(mǎi)二手房，你能踏踏實(shí)實(shí)住進(jìn)去”。 同樣是維多利亞灣所在的西海岸新區(qū)古鎮(zhèn)口，坐擁風(fēng)景秀麗的大珠山，也集中分布著多處臨?？可降捻?xiàng)目，用青島房地產(chǎn)從業(yè)者小李的話說(shuō)：“這里是重渠道的片區(qū)，開(kāi)發(fā)商通常處于弱勢(shì)地位?！? 根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月，青島以2525萬(wàn)平方米庫(kù)存總量排在全國(guó)首位。而據(jù)卓易數(shù)據(jù)，西海岸新區(qū)所在的整個(gè)黃島區(qū)，上半年商品房去化周期已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)月。 在這種市場(chǎng)環(huán)境下，各海景房項(xiàng)目紛紛拿出了價(jià)格武器，以價(jià)換量，開(kāi)發(fā)商也變得小心翼翼，用小規(guī)模建造和小規(guī)模銷售來(lái)慢慢發(fā)展。 古鎮(zhèn)口眼下有3個(gè)貼身肉搏的項(xiàng)目，珠山秀谷·御墅、悅和山海、海語(yǔ)東方。 珠山秀谷·御墅打出了160萬(wàn)元起買(mǎi)現(xiàn)房別墅的廣告。循著廣告來(lái)到售樓處，銷售人員表示“只剩幾套很小面積的別墅了，主要還是賣(mài)洋房”。項(xiàng)目已經(jīng)施工完畢，屬于現(xiàn)房狀態(tài)，“洋房目前毛坯價(jià)是1.2萬(wàn)元/平方米，精裝修1.4萬(wàn)元/平方米”。 事實(shí)上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了預(yù)售證，從航拍畫(huà)面看，別墅區(qū)已經(jīng)充滿了生活氣息。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)單價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，8年房?jī)r(jià)漲幅不大。 銷售人員堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)的是，“我們是現(xiàn)房，您肯定能住進(jìn)去。” 和珠山秀谷·御墅緊鄰的悅和山海，售樓處門(mén)口還?？恐纱蟀蛙?chē)改裝而成的流動(dòng)售樓處。從青島市區(qū)的角度來(lái)看，古鎮(zhèn)口的確稍微偏遠(yuǎn)了一些，開(kāi)車(chē)到青島站有50公里左右，而坐地鐵則需要1個(gè)小時(shí)以上。 另一側(cè)的海語(yǔ)東方正在銷售第三期，給出的報(bào)價(jià)在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米左右。記者了解到，2017年8月22日項(xiàng)目二期取得預(yù)售證，參考價(jià)格在1.7萬(wàn)元-2.4萬(wàn)元/平方米，如今相距最高點(diǎn)已經(jīng)腰斬。 與海語(yǔ)東方幾乎并排的還有靈犀灣和公園壹號(hào)，這兩個(gè)盤(pán)被不少當(dāng)?shù)刈悦襟w稱為“青島最大的韭菜基地”。從公開(kāi)資料看，靈犀灣曾經(jīng)賣(mài)到2.5萬(wàn)元/平方米，公園壹號(hào)開(kāi)盤(pán)價(jià)也在2萬(wàn)元/平方米左右，但如今這兩個(gè)盤(pán)在市場(chǎng)上幾乎已近乎銷聲。 青島北部的即墨，官方打造的藍(lán)色硅谷核心也矗立著大片海景房。 6月末記者到達(dá)藍(lán)色硅谷時(shí)，當(dāng)天下了不小的雨，藍(lán)谷之光售樓處人并不多，銷售人員姍姍來(lái)遲，多次確認(rèn)了記者此行目的，似乎詫異于為何此時(shí)會(huì)有人到訪。 藍(lán)色硅谷某待建工地航拍 | 每經(jīng)記者 王佳飛 攝 根據(jù)銷售人員小史的解釋， “以前開(kāi)發(fā)周期猛，建設(shè)一大批，賣(mài)掉一大批。現(xiàn)在去化速度慢，就只是賣(mài)一點(diǎn)、再建一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商不敢讓自己的資金成本太高?！? 記者曾詢問(wèn)多位青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，為何這里的海景房會(huì)出現(xiàn)上文所說(shuō)的情景，得到的答復(fù)大都是“疫情影響”。但顯然，短短4個(gè)字并不足以解釋一切。 1.66折和“急賣(mài)，電話xxx”的投資客 許麗嬌是一名投資客，平時(shí)住在深圳，在大灣區(qū)多地購(gòu)置有房產(chǎn)。要不是半年多了房子還沒(méi)賣(mài)掉，許麗嬌也不會(huì)自己跑過(guò)來(lái)帶記者看房，甚至記不清自己在惠州還有這套房。 許麗嬌這套房子的陽(yáng)臺(tái)外面，掛著“賣(mài)房，電話xxx”的橫幅。 “這么熱的天，房間都不用開(kāi)空調(diào)，涼快得很?！? 炎炎夏日，許麗嬌并未把房間空調(diào)打開(kāi)，在她看來(lái)，這樣的房子很通透，前海后山，通風(fēng)也極好，住起來(lái)特別舒服。 在帶記者來(lái)看房前，許麗嬌特地把房間徹底清掃了一遍，走進(jìn)房間，剛拖完地的痕跡仍然清晰可見(jiàn)。 許麗嬌的房子屬于典型的大套間，有個(gè)很大的陽(yáng)臺(tái)，她每年會(huì)過(guò)來(lái)住上幾個(gè)月，主要用來(lái)旅游度假。 雖然房子不在高層，但看海倒是不成問(wèn)題。許麗嬌覺(jué)得，自己這套房子極具優(yōu)勢(shì)，不僅陽(yáng)臺(tái)面積比其他家大，而且本樓棟原來(lái)是打算作為高級(jí)酒店來(lái)打造的，所以整體裝修風(fēng)格也比小區(qū)其他幾棟要好。 為了賣(mài)掉惠州的房子，許麗嬌特地從深圳跑過(guò)來(lái)，打算把這邊房子處理掉以后，再去處理深圳的房子，之后打算出國(guó)陪子女。 有意思的是，當(dāng)日記者過(guò)去看房時(shí)，還是許麗嬌回來(lái)賣(mài)房后接待的第一個(gè)看房客戶。 雖然整體上許麗嬌這套房所在的小區(qū)房?jī)r(jià)跌了，但對(duì)買(mǎi)在這里她并不后悔，“一個(gè)兔子還三個(gè)窩呢，50多萬(wàn)元就買(mǎi)套海景房很值了?！? 房子是許麗嬌在2018年購(gòu)買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)總價(jià)58萬(wàn)元，面積57.5平方米，現(xiàn)在55萬(wàn)元出售。 55萬(wàn)元總價(jià)買(mǎi)套海景房似乎并不算太貴，但相對(duì)而言，如果想要長(zhǎng)期居住，周邊沒(méi)有相對(duì)成熟的生活配套，生活會(huì)不大方便。 十里銀灘掛牌急售的房源掛出了賣(mài)房橫幅 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 看出了記者的疑慮，許麗嬌說(shuō)：“居住的便利跟深圳、廣州自然沒(méi)法比，不過(guò)平常可以點(diǎn)外賣(mài)，要買(mǎi)菜的話，平常我們都是開(kāi)車(chē)去旁邊的惠東縣，也就10分鐘不到的車(chē)程?！? 相比基礎(chǔ)配套，許麗嬌似乎對(duì)這邊的發(fā)展規(guī)劃更有信心，她指了指窗戶前的大海，“海邊未來(lái)也是有規(guī)劃的，未來(lái)這邊景點(diǎn)將會(huì)打通，旅游船將從雙月灣出發(fā)，這邊也有站點(diǎn)，那時(shí)候惠州海景區(qū)域的人流量都將大幅提升。這個(gè)價(jià)格，你可以閉著眼睛尋思，反正你不會(huì)虧錢(qián)?！? 今年5月8日，在京東法拍，九銘嶼海一套133.67平方米的房產(chǎn)以65.5萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約4294元/平方米，僅相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)（約11942元/平方米）的3.6折，原購(gòu)房者買(mǎi)入價(jià)的1.66折。而在過(guò)去一年時(shí)間里，該房源已經(jīng)被司法拍賣(mài)了8次（其中1次被撤回）。 在記者實(shí)探過(guò)程中，業(yè)主降價(jià)銷售其實(shí)很是普遍。“現(xiàn)在惠州買(mǎi)海景房?jī)r(jià)格已經(jīng)很低了，基本上每平方米六七千元，可供選擇的樓盤(pán)數(shù)量都挺多，而五六年前這邊的海景房?jī)r(jià)格普遍在1.2萬(wàn)元/平方米左右。” 當(dāng)?shù)貜臉I(yè)10年的老中介許聰帶記者看了多套急售房源，基本上業(yè)主的選擇都是降價(jià)賣(mài)，比如2017年1.3萬(wàn)元/平方米在碧桂園梵高的海 買(mǎi)入的一套房，如今9440元/平方米出手。 “這邊海景房本來(lái)總價(jià)就不高，八九十萬(wàn)元總價(jià)的房子，持有5年，虧損二三十萬(wàn)塊都是常態(tài)?！? 所以，像許麗嬌這樣不愿意大降價(jià)賣(mài)的業(yè)主，最直接的結(jié)果就是，往往房源掛出去半年甚至一年以上，仍無(wú)人問(wèn)津。 一個(gè)盤(pán)，“一座城” 惠州的惠東和惠灣片區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)的濱海資源，距離深圳也就50-60公里，驅(qū)車(chē)行駛約1個(gè)半小時(shí)。對(duì)比深圳不少海景項(xiàng)目動(dòng)輒15萬(wàn)+的單價(jià)，惠州的海岸線顯得無(wú)比美麗動(dòng)人。 巽寮灣海世界項(xiàng)目周邊某中介門(mén)店掛牌信息 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 惠州不少項(xiàng)目都屬于典型的超級(jí)大盤(pán)。如金融街巽寮灣占地面積2900萬(wàn)平方米，華潤(rùn)小徑灣規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米，碧桂園十里銀灘建筑面積160萬(wàn)平方米，都屬于典型的一個(gè)盤(pán)就像“一座城”。 華潤(rùn)小徑灣 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴趯?shí)地探訪過(guò)程中了解到，在惠州購(gòu)買(mǎi)海景房的人，有的業(yè)主純粹是為了投資，購(gòu)房后基本也不會(huì)來(lái)住，買(mǎi)房只是等合適的時(shí)機(jī)出手；有的業(yè)主則是買(mǎi)了退休之后養(yǎng)老居住，造成暫時(shí)閑置；還有一部分人則是為了夏季度假使用，其他時(shí)間則不會(huì)住在這邊。 惠州臨海區(qū)域部分項(xiàng)目情況 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 如果住在惠州的海景房，基本上都容易面臨“長(zhǎng)期生活沒(méi)那么便捷”的困境，這些地方的公共交通方式并不是很發(fā)達(dá)，出租車(chē)也不算多，若自己無(wú)私家車(chē)，出行并不是很方便。記者在惠灣片區(qū)出行，主要依靠當(dāng)?shù)鼐用耖_(kāi)的四輪電動(dòng)車(chē)；在惠東片區(qū)出行，通常依靠掃碼使用項(xiàng)目附近的雙輪電動(dòng)車(chē)。 此外，隨著海景房的熱度褪去，越來(lái)越多問(wèn)題擺在了購(gòu)房者面前。部分購(gòu)房者僅僅看到了海景房的居住環(huán)境，想著居住在這兒的感覺(jué)不錯(cuò)，并未考慮到此后的使用價(jià)值問(wèn)題；部分購(gòu)房者則把海景房當(dāng)作自己的“資產(chǎn)配置之一”或者是“第二第三居所”，卻忽略了長(zhǎng)期空置帶來(lái)的資金沉淀、清理維護(hù)和房屋管理等問(wèn)題。 在惠灣片區(qū)，或許是因?yàn)殚L(zhǎng)期無(wú)人使用，部分小區(qū)內(nèi)的泳池都處于干涸狀態(tài)，而部分業(yè)主的房間因?yàn)殚L(zhǎng)期無(wú)人居住，進(jìn)房間也能聞到明顯異味。 不少小區(qū)整體人流并不算大，這或許跟兩個(gè)因素有關(guān)，一個(gè)是因?yàn)橐咔榈木壒?，整體度假旅游的人減少；另一個(gè)則是微觀層面的，或許也正因?yàn)槿松伲瑢?dǎo)致社區(qū)相關(guān)公共設(shè)施關(guān)閉，項(xiàng)目周邊也沒(méi)有太多餐飲、醫(yī)療、商場(chǎng)等基礎(chǔ)配套，并不適合長(zhǎng)期生活。 兩個(gè)不同小區(qū)內(nèi)的泳池：正常營(yíng)業(yè)和干涸狀態(tài) | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 在惠州沿海區(qū)域，除碧桂園十里銀灘外，還有兩個(gè)典型項(xiàng)目，華潤(rùn)小徑灣和金融街巽寮灣，這兩個(gè)項(xiàng)目在一定程度上代表了兩種打造海景房的模式，前者把做“商業(yè)街”和“商場(chǎng)”的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用到了海景項(xiàng)目上，雖說(shuō)整體人流量不大，但仍能看到各種店鋪還在正常營(yíng)業(yè)。 海景房還有投資價(jià)值嗎？ 關(guān)于海景房的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很少。 作為北方城市的另一個(gè)代表，秦皇島也是海景房集聚地。樂(lè)居秦皇島曾披露過(guò)一組數(shù)據(jù)，北戴河新區(qū)5月共有24個(gè)樓盤(pán)在售，其中住宅1個(gè)樓盤(pán)，海景房23個(gè)樓盤(pán)，住宅均價(jià)約8800元/平方米，海景房均價(jià)約14443元/平方米（以上海景價(jià)格包含多個(gè)合院產(chǎn)品），均價(jià)同比、環(huán)比均有所下降。 從公開(kāi)信息看，今年北戴河蔚藍(lán)海岸、阿那亞臨海公寓等的售價(jià)與去年同期相比，略降幾萬(wàn)元；新房與二手房存在倒掛行情，二手房有可議價(jià)空間；酒店、民宿價(jià)格大漲，海景房卻降價(jià)了。 7月27日，記者以購(gòu)房者身份咨詢秦皇島當(dāng)?shù)睾＞胺恐薪闄C(jī)構(gòu)，對(duì)方也表示“今年項(xiàng)目性價(jià)比高，因?yàn)榇蠖嘟祪r(jià)了，單價(jià)1萬(wàn)余元的項(xiàng)目占大多數(shù)?！? 東戴河海景房銷售亦不如去年，二三十萬(wàn)元買(mǎi)一套海景房的情況比比皆是，樓市目前仍是供大于求。 整體來(lái)看，據(jù)安居客，秦皇島7月二手房均價(jià)約11185元/平方米，同比下跌4.66%。 秦皇島二手房走勢(shì)| 安居客 位于海南儋州的恒大?；◢u也是海景房?jī)r(jià)格顯著下跌的經(jīng)典案例。 2015年12月，據(jù)彼時(shí)恒大披露數(shù)據(jù)，?；◢u首日認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬(wàn)人，創(chuàng)造了122億元銷售額。與此同時(shí)，?；◢u的房源價(jià)格也迎來(lái)水漲船高，從最開(kāi)始的5688元/平方米漲到了2020年時(shí)的約2萬(wàn)元/平方米，部分高樓層、景觀好的則接近3萬(wàn)元/平方米，五年時(shí)間漲幅超4倍。 而今年年初，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴诤；◢u采訪時(shí)了解到，“新房尾貨均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右，一般低樓層的價(jià)格普遍在1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米，能看到海的樓層價(jià)格高一點(diǎn)，一般在1.6萬(wàn)元/平方米以上，最好的海景房?jī)r(jià)格則普遍在1.8萬(wàn)元/平方米以上?！? 安居客數(shù)據(jù)顯示，截至8月2日，海花島二手房掛牌均價(jià)為12758元/平方米，與2020年高峰期2萬(wàn)元/平方米相比，跌幅在36%左右。 而相對(duì)來(lái)說(shuō)，海南清水灣在價(jià)格上要堅(jiān)挺一些。根據(jù)今年5月記者在清水灣的實(shí)地采訪，目前清水灣二手房源掛牌價(jià)格普遍在2萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米不等，房屋總價(jià)在180萬(wàn)-300萬(wàn)元不等。 根據(jù)海南房天下數(shù)據(jù)，清水灣項(xiàng)目2019年10月時(shí)為2.5萬(wàn)元/平方米，到2021年6月時(shí)價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，今年7月底均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，清水灣在過(guò)去幾年中整體變化并不明顯。 高層視角下的清水灣 | 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝（資料圖） 胡潤(rùn)研究院曾發(fā)布過(guò)一份《中國(guó)奢華旅游報(bào)告》，其調(diào)查樣本中有近半數(shù)高端旅游者購(gòu)置了度假房，其中首選海景房。購(gòu)置度假房的目的不僅僅是度假，還包括投資與養(yǎng)老。所購(gòu)置的度假房平均面積為100平方米，公寓與別墅是他們最愛(ài)的戶型。 一年之內(nèi)，高端旅游者使用度假房1-3次的人數(shù)比例為22%，使用率不高。 馬洪波認(rèn)為： “海景房作為投資選項(xiàng)，是有價(jià)值門(mén)檻的，達(dá)到價(jià)值高點(diǎn)后便很難上漲了，市場(chǎng)表現(xiàn)歸根結(jié)底還是要看所在城市的整體價(jià)值。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需不足，也影響了帶有投資屬性的海景房，因而會(huì)造成這種特殊產(chǎn)品價(jià)值的下降。” 對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想把海景房項(xiàng)目做好并不是一件簡(jiǎn)單的事，并非只是在海邊把房子建好，更考驗(yàn)的是企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力，比如如何讓業(yè)主愿意留下來(lái)、如何保障業(yè)主的生活便捷度等等。 7月25日下午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹通過(guò)微信向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎?，近幾年?lái)，全國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入下降通道，而海景房作為類別之一，價(jià)格下降也是可以預(yù)料的，并且對(duì)那些供應(yīng)量極大，但居住需求又沒(méi)有完全跟上的海景房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，打擊會(huì)更加明顯。 “在過(guò)去，海景房的投資屬性一直要比居住屬性強(qiáng)。不少海景房項(xiàng)目，基本主打的是養(yǎng)老和度假，疫情導(dǎo)致這些區(qū)域的人流量下滑，也帶來(lái)了海景房預(yù)期投資收益的下滑。部分海景房項(xiàng)目因?yàn)殚L(zhǎng)期生活居住配套沒(méi)跟上，在不是旅游旺季的時(shí)候，更容易給人以一種冷清的感覺(jué)，再加上全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格處于下行通道，容易引起部分業(yè)主的拋售心理，降價(jià)掛牌也在所難免?！? “海景房作為短期旅游的居住產(chǎn)品，我認(rèn)為還是有市場(chǎng)份額的，但價(jià)格重回上升區(qū)間的時(shí)間，則得看疫情何時(shí)結(jié)束，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)到正常交易水平?！? “對(duì)海景房來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為應(yīng)該想辦法增加更多附加值，包括環(huán)境溢價(jià)、生活配套改善、打造成特色旅游景點(diǎn)等，這有利于增強(qiáng)其抗跌能力，使項(xiàng)目獲得更多持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)?！? 7月26日，TOP10房企一位品牌人士通過(guò)微信向記者表示， 海景房短期內(nèi)應(yīng)該沒(méi)有反彈趨勢(shì)。 “首先大家對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心還沒(méi)有恢復(fù)，海景房也會(huì)受一定影響。另外，消費(fèi)者更加理智成熟，不再像以前那樣對(duì)離海更近的房屋類型有投資意向，而是選擇同樣為海濱城市、稍微遠(yuǎn)離海邊的產(chǎn)品。選擇海景房大多為旅居、度假需要，目前疫情原因，各地出行受到一定影響，也是市場(chǎng)趨冷比較重要的一個(gè)因素?！? 對(duì)于海景房破局，馬洪波認(rèn)為：“要提升整體的度假屬性，配套要完善、產(chǎn)品要升級(jí)，要能夠令人長(zhǎng)期居住下來(lái)，把人引過(guò)來(lái)?；蚴峭ㄟ^(guò)運(yùn)營(yíng)，將海景房變?yōu)槊袼藁蛘呔频?，通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)提升價(jià)值。歸根結(jié)底，還是要讓人住過(guò)來(lái)，不管是買(mǎi)的人還是租的人。”（每日經(jīng)濟(jì)新聞和騰訊房產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布） 記者手記 | 普跌之后，海景房需要跳出“純海景”概念 某社交平臺(tái)常年掛著一條熱門(mén)話題：北方人沒(méi)見(jiàn)過(guò)大海和南方人沒(méi)見(jiàn)過(guò)大雪，哪個(gè)更遺憾？ 海景房有特定的存在意義。在過(guò)去一些年中，隨著人們生活水平提高、收入水平上升，很多人愿意將海景房當(dāng)做個(gè)人的資產(chǎn)配置之一，尤其是快要退休養(yǎng)老和喜歡旅游度假的人。 對(duì)海景房而言，“環(huán)境資源”是底線，只要這個(gè)底線沒(méi)被破壞，海景房的價(jià)值就會(huì)一直存在。但海景房在過(guò)去幾年的時(shí)間里，確實(shí)出現(xiàn)了各種各樣問(wèn)題，主要體現(xiàn)在價(jià)格下跌、周邊基礎(chǔ)配套不完善等。 6月末的青島，陽(yáng)光很強(qiáng)烈，有時(shí)海風(fēng)很急。因?yàn)椴稍L海景房，記者在青島見(jiàn)到了許多人，業(yè)主、置業(yè)顧問(wèn)、房企人員、農(nóng)民工，對(duì)于青島房?jī)r(jià)，尤其是海景房?jī)r(jià)格下跌，已成為大家的共識(shí)，但記者并未在他們的話語(yǔ)中聽(tīng)出抱怨，更多的是面對(duì)當(dāng)下的干勁和對(duì)未來(lái)的憧憬，房企人員說(shuō)：“我要打出產(chǎn)品的差異化，再深化渠道，下半年市場(chǎng)會(huì)回溫的。” 惠州也存在類似現(xiàn)象。有業(yè)主因?yàn)椴辉敢獾陀诔杀緝r(jià)賣(mài)房，導(dǎo)致房源掛牌一年也沒(méi)成交；也有業(yè)主為了賣(mài)掉惠東片區(qū)的海景房，不得不從外地趕過(guò)來(lái)，親身下場(chǎng)“當(dāng)中介”。此外，海景房周邊的基礎(chǔ)配套，是業(yè)主吐槽最多的方向。有些海景房項(xiàng)目，僅是屹立于馬路周邊，除了能看到海景外，日常生活的便利度幾可忽略。 海景房像座“圍城”，外面的人想進(jìn)去，里面的人想出來(lái)。