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拖延長達(dá)半年時(shí)間，富力在2022年中報(bào)發(fā)布前“補(bǔ)”發(fā)上年度成績單。 8月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績公告。公告顯示，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為762.3億元，同比減少11.25%；歸屬于母公司股東的凈利潤為-163.53億元，同比減少282.89%。 對于凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，富力地產(chǎn)歸因于新房銷售收入減少、毛利率降低，以及營運(yùn)項(xiàng)目售價(jià)較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備。對應(yīng)來看，期內(nèi)富力地產(chǎn)新房銷售實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入為690.01億元，同比減少12%。 此外，為加快銷售步伐、加速現(xiàn)金回流，富力地產(chǎn)不得不打折出售項(xiàng)目，導(dǎo)致其期內(nèi)物業(yè)發(fā)展整體毛利率為13.9%，較上年度的25.2%減少11.3個(gè)百分點(diǎn)。 這意味著，若物業(yè)發(fā)展同樣實(shí)現(xiàn)690.01億元營業(yè)收入，2020年富力地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)173.88億元的毛利，但2021年富力地產(chǎn)只能獲得95.91億元的毛利。 下行趨勢不止，以價(jià)換量的日子就將繼續(xù)，這也勢必會對富力地產(chǎn)剩下的新房項(xiàng)目利潤產(chǎn)生影響。長痛不如短痛，在盤點(diǎn)擁有的存貨及金融資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)一次性撇減資產(chǎn)價(jià)值約150億元，超過了131.88億元的華夏幸福，是目前統(tǒng)計(jì)房企中計(jì)提減值的最高數(shù)據(jù)。 值得一提的是，和新房銷售相比，富力地產(chǎn)壓力更多來自于償還債務(wù)，這些為了企業(yè)高速擴(kuò)張而滾雪球般增加的債務(wù)，成為融資窗口關(guān)閉后尤為突出的難題。 在手資金不足以償還短期債務(wù) 如果要追溯富力地產(chǎn)的資金是從哪里“倒下”的，接盤萬達(dá)酒店是一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 在2017年完成和萬達(dá)王健林的“世紀(jì)交易”后，被譽(yù)為華南五虎之首的富力地產(chǎn)便被新增的77家酒店束縛住，不僅屢次失約年度銷售目標(biāo)，負(fù)債也在持續(xù)不斷的攀升。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，富力凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為169.6%、184.1%、198.9%。 督促富力地產(chǎn)主動(dòng)降負(fù)債的原因是2020年“三道紅線”規(guī)則的公開，如果凈資產(chǎn)負(fù)債率未降至100%，富力地產(chǎn)發(fā)行新債還舊債將困難重重。在此背景下，富力透過購地策略、資產(chǎn)出售、集團(tuán)層面的股份增發(fā)等措施，于2020年削減債務(wù)374億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率同步減至130%。 總體債務(wù)雖有所減少，但仍處于高位。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)借款總額為1597.3億元，其中一年內(nèi)到期的負(fù)債為638.81億元，包括銀行借款236.87億元、境內(nèi)債務(wù)151.64億元、優(yōu)先票據(jù)89.5億元、其他借款160.8億元。 作為對比，富力地產(chǎn)手握現(xiàn)金399.49億元，不足以償還一年內(nèi)的到期債務(wù)。 2021年初，富力地產(chǎn)未預(yù)測到房地產(chǎn)下行的趨勢，仍舊選擇以增發(fā)票據(jù)、債券“以新還舊”的方式償還債務(wù)。例如，2021年1月富力宣布發(fā)行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地產(chǎn)發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據(jù)。 值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優(yōu)先票據(jù)的收購要約，總接納金額為3.33億美元，當(dāng)中包括3.25億美元的本金、余下累計(jì)利息及贖回溢價(jià)。這意味著，富力的發(fā)債成本逐漸上調(diào)，償還7%利率的優(yōu)先票據(jù)需要以11.625%利率作為代價(jià)。 此外，以新還舊的債務(wù)再融資方式治標(biāo)不治本，只能在短時(shí)間內(nèi)解決債務(wù)危機(jī)，但無法從根本上減少債務(wù)，且該措施在富力地產(chǎn)被融資市場拉入“黑名單”后就自動(dòng)關(guān)閉。 資產(chǎn)出售、股東支持后仍有資金缺口 資本市場的融資窗口被斷，富力地產(chǎn)自救的償債資金主要來源于資產(chǎn)出售、股東支持。 在富力地產(chǎn)出售的項(xiàng)目中，總價(jià)超70億元的廣州國際機(jī)場富力綜合物流園，無疑是公司資產(chǎn)交易中最大的一筆。 2020年11月9日，富力集團(tuán)發(fā)布公告稱，向黑石集團(tuán)出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園70%權(quán)益，交易代價(jià)63億元。2021年11月7日，也就是距離前次出售滿一年還差2天，富力地產(chǎn)再次出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園30%權(quán)益給黑石集團(tuán)，代價(jià)12.63億元。 富力地產(chǎn)表示，由于發(fā)生購買交易于十二個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，合并初始購買交易乃按73億元出售100%資產(chǎn)。 公開資料顯示，該資產(chǎn)位于中國廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積超過120萬平方米。目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，配套設(shè)施亦已落成；未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。 “公司致力于將非核心資產(chǎn)變現(xiàn)，以增加流動(dòng)資金?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，將繼續(xù)探索可于未來十二個(gè)月出售的其他非核心資產(chǎn)，以獲取最大價(jià)值；亦透過整售及加快海外開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。 值得一提的是，在市場下行、賣方存在流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資產(chǎn)出售往往更偏向買方，因而不少項(xiàng)目陷入拉鋸戰(zhàn)。在可獲得的流動(dòng)資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少后，富力地產(chǎn)的兩位股東出手了。 “于9月20日，本集團(tuán)公布其將收到主要股東李思廉及張力合共約80億港元的無息財(cái)務(wù)支持?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，如無上述兩位股東支持，公司將無法滿足2021年的大量流動(dòng)資金需求。 粗略估算，富力地產(chǎn)通過出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園和股東支持獲得約139.42億元的現(xiàn)金流。疊加此前399.49億元的在手現(xiàn)金，富力地產(chǎn)可使用現(xiàn)金不超550億元，仍存在近百億的資金缺口。 富力地產(chǎn)表示，“截至2021年底，本集團(tuán)無法按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元?！? 298.83億元的銀行及其他借款已違約 和2021年一樣，富力地產(chǎn)在2022年同樣進(jìn)入無法用在手資金償還債務(wù)的窘境。 年報(bào)顯示，截至2021年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款者）合共人民幣1371.71億元，其中700億元將于未來十二個(gè)月內(nèi)到期償還，而本集團(tuán)的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為人民幣211.04億元。 為保證公司正常營運(yùn)，富力地產(chǎn)開始一系列債務(wù)展期舉措。 美元債方面，2021年12月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金折扣價(jià)回購息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)，并計(jì)劃尋求該票據(jù)展期半年至2022年7月13日償還，就此征求票據(jù)持有人同意。 值得一提的是，富力地產(chǎn)表示，如若不通過展期申請，公司將申請破產(chǎn)清算。這同樣意味著，投資者的資金將有去無回。面對沒有選擇的選擇，大多數(shù)投資者同意了這一債務(wù)展期申請。 這筆債務(wù)只是一個(gè)開始。2022年6月，富力地產(chǎn)將旗下10只美元票據(jù)打包后，發(fā)起關(guān)于展期議案的同意征求，摩根大通作為本次交易主牽頭同意征求代理人，促成了此次債務(wù)展期。 值得一提的是，上述美元債展期成為亞洲房企最大一筆債務(wù)重組案例。 內(nèi)地債務(wù)方面，富力地產(chǎn)計(jì)劃對2016年公司債券（第三期）（品種一）展期一年，利息將全額償還；本金自到期日起第3個(gè)月底償還15%，兌付本金金額約2.92億元；第6-11個(gè)月底各償還10%，償還本金金額約為1.95億元；第12個(gè)月底償還25%，兌付本金金額約為4.87億元。 富力地產(chǎn)表示，于2021年12月31日之后，公司無法償還自一月起及直至本公告獲批準(zhǔn)當(dāng)日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。 “若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約?！备涣Φ禺a(chǎn)坦言，公司因各種原因遭多方起訴，可能對本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。