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近日，鄭州房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金設(shè)立運(yùn)作方案出臺(tái)，規(guī)模暫定100億元。另外，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在保交樓、穩(wěn)民生的政策大環(huán)境下，各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)都在積極采取各項(xiàng)措施，進(jìn)行房企紓困。 各地政府：成立紓困基金、派遣工作組 通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目停工、停貸問(wèn)題出現(xiàn)后，鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，實(shí)際解決方案主要涉及以下四方面的政策內(nèi)容： 其一，成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。例如鄭州，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。比如武漢，建設(shè)銀行(601939)擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元紓困基金，用于收購(gòu)問(wèn)題項(xiàng)目，并改建為公租房。再如南寧，有望成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計(jì)劃首期規(guī)模30億元。 值得一提的是，鄭州進(jìn)一步明確紓困項(xiàng)目的4種開(kāi)發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組和保障性租賃房。其中，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還是由政府指定一家融資平臺(tái)統(tǒng)一向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目后，再由融資平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。 收并購(gòu)主要針對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目。破產(chǎn)重組主要針對(duì)那些體量大、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設(shè)及銷售都存在問(wèn)題的項(xiàng)目。保租房主要針對(duì)那些銷售困難、后期交付無(wú)法保證的項(xiàng)目。 其二，派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工。例如蘇州，問(wèn)題項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級(jí)職能部門(mén)聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。 其三，返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款。例如江西贛州，經(jīng)開(kāi)區(qū)政府決定收購(gòu)房企綠地集團(tuán)的部分未動(dòng)工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。 其四，預(yù)售資金監(jiān)管既要規(guī)范化，又要適度放松。例如蘇州，政府指定預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用。又如天津，符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。 房企：集團(tuán)引進(jìn)接管金融機(jī)構(gòu) 目前，眾多房企也在積極開(kāi)展“自救”，多措并舉保交樓，主要涉及以下四方面內(nèi)容： 其一，集團(tuán)引進(jìn)信托公司接管項(xiàng)目公司。例如恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。據(jù)悉，恒大集團(tuán)已與重慶信托就重慶相關(guān)項(xiàng)目達(dá)成合作。 其二，債權(quán)人收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如在深圳市政府協(xié)調(diào)下，中信集團(tuán)已收購(gòu)佳兆業(yè)在深圳的4個(gè)項(xiàng)目，總貨值約500億元，極大程度上保障了出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的如期交房。 其三，拍賣項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方。例如在阿里拍賣平臺(tái)，無(wú)錫市翠竹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司債權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓，起拍價(jià)10.05億元，以期盡快引入投資人續(xù)建無(wú)錫恒泰悅景府項(xiàng)目。 其四，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由資金方接管。例如融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬(wàn)州等區(qū)域項(xiàng)目，將由資金方宏亨接手收購(gòu)股權(quán)，并成立城市公司主導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。而在此過(guò)程中，宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開(kāi)發(fā)。 金融機(jī)構(gòu)：銀行強(qiáng)化地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)控 我們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)項(xiàng)目停貸，大部分業(yè)主的核心訴求還是在于督促停工項(xiàng)目盡早復(fù)工，確保問(wèn)題項(xiàng)目都能如期交付，實(shí)際停貸業(yè)主所占比重極低，銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)整體可控。 近期，銀保監(jiān)會(huì)指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而在實(shí)際執(zhí)行層面，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，標(biāo)志著資產(chǎn)管理公司(AMC)正式紓困房地產(chǎn)行業(yè)?？梢云谠S的是，未來(lái)更多金融機(jī)構(gòu)將積極紓困出險(xiǎn)房企、盤(pán)活不良資產(chǎn)，以期化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)問(wèn)題房企有序出清。 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也在強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控，以便將居民按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如天津，商業(yè)銀行全面強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)授信，主要涉及以下三方面內(nèi)容：其一，統(tǒng)計(jì)立項(xiàng)樓盤(pán)情況，包括是否結(jié)構(gòu)封頂、是否有延期交房風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面輿情等。其二，實(shí)地走訪問(wèn)題樓盤(pán)，重點(diǎn)排查出險(xiǎn)企業(yè)。其三，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)行業(yè)貸款，新樓盤(pán)立項(xiàng)愈加審慎。 問(wèn)題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn) 各地政府、房企及金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)助保交樓，并已取得了一定的成效。據(jù)悉，恒大集團(tuán)珠三角公司下轄的廣東、浙江、江蘇、上海、天津等85家附屬公司在建項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工，恒大集團(tuán)山西省下轄的太原、大同、朔州、呂梁、陽(yáng)泉、晉中等至少17個(gè)在建樓盤(pán)已100%復(fù)工。 聚焦城市層面，無(wú)錫已有5個(gè)項(xiàng)目宣布復(fù)工，恒大在宿遷的多個(gè)樓盤(pán)也陸續(xù)宣布復(fù)工。 隨著各地政府、金融機(jī)構(gòu)積極紓困出險(xiǎn)房企、盤(pán)活不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)刻很快會(huì)過(guò)去。我們預(yù)計(jì)，下半年市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。