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7月29日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會(huì)”召開(kāi)，大會(huì)主題為“風(fēng)雨蛻變：良性循環(huán)下的模式重構(gòu)”。會(huì)上，貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰發(fā)表了題為“樓市反彈下的政策長(zhǎng)效機(jī)制”的主題演講，他表示，今年以來(lái)，地方政府出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)起到了決定性作用。 今年以來(lái)，已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了各類(lèi)穩(wěn)樓市政策，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的筑底，到6月，市場(chǎng)有所升溫。李文杰認(rèn)為，隨著政策對(duì)市場(chǎng)信心的提振，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)有望在下半年走上觸底反彈之路。 李文杰還表示，各地出臺(tái)的多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策中，有不少創(chuàng)新內(nèi)容，“這些創(chuàng)新是為未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行探索”。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，他表示，房地產(chǎn)不是落幕，只是增速換擋，隨著適齡購(gòu)房人口和新型城鎮(zhèn)化的支撐，未來(lái)十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)保持很大的體量。 信心的修復(fù) 去年下半年以來(lái)，因信貸政策緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑。進(jìn)入2022年，在各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策的提振作用下，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的筑底，6月以來(lái)，市場(chǎng)交易狀況有所升溫。 根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，目前，以京滬為代表的一線城市市場(chǎng)修復(fù)狀態(tài)較好，成都、杭州、合肥等部分二線城市的修復(fù)力度仍然明顯，但三四線市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。 從區(qū)域來(lái)看，李文杰指出，城市群的市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏較快、力度較大。尤其是長(zhǎng)三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，南通、合肥等城市市場(chǎng)率先復(fù)蘇。大灣區(qū)的深圳、東莞也在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力，環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭比較明顯。 其中，二手房市場(chǎng)的修復(fù)明顯好于新房。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)50城新房案場(chǎng)和二手帶看指數(shù)顯示，春節(jié)以來(lái)，二手房市場(chǎng)的案場(chǎng)人氣高于新房，特別是6月份，客戶明顯增長(zhǎng)，新房增長(zhǎng)了20%，二手房增長(zhǎng)了40%。7月以來(lái)，二手房帶看指數(shù)持續(xù)上漲，表明二手房市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)。而新房市場(chǎng)由于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目停工停貸等問(wèn)題的影響，案場(chǎng)指數(shù)開(kāi)始向下。 從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，貝殼研究院指出，剛性需求仍然是主體，首次置業(yè)和改善性需求的比例超過(guò)80%。其中，改善需求占比過(guò)半，二線城市的改善性需求占比較高。 事實(shí)上，當(dāng)前的市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭仍然較為脆弱。房企債務(wù)壓力，以及近期出現(xiàn)的停工停貸的影響，使得購(gòu)房者的信心有所波動(dòng)。加之傳統(tǒng)淡季到來(lái)，使得7月以來(lái)，購(gòu)房者的入市信心有所下降。 但李文杰認(rèn)為，整體市場(chǎng)仍然處在復(fù)蘇的狀態(tài)中，政策的力度是比較明顯的，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的信心恢復(fù)起到了決定性的作用。 長(zhǎng)效機(jī)制的六個(gè)方向 為支持合理住房需求，今年以來(lái)各地出臺(tái)的穩(wěn)樓市政策中，有較多的創(chuàng)新條款。 李文杰認(rèn)為，這些創(chuàng)新可以分為兩個(gè)方面。在放寬購(gòu)房資格方面，體現(xiàn)為放寬本地戶籍居民限購(gòu)套數(shù)，縮短非本地戶籍具名社保年限，縮小限購(gòu)區(qū)域范圍；放寬落戶條件，鼓勵(lì)人才落戶；增加二胎及以上家庭限購(gòu)套數(shù)；放松限售限制等。 在資金支持方面，體現(xiàn)為降低購(gòu)房首付比例，放寬二套購(gòu)房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低房貸利率；提高公積金貸款額度，降低首付比例，放寬使用限制；減免個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅、契稅；加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等。 他認(rèn)為，這些創(chuàng)新是為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行探索。綜合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將有6個(gè)主要方向： 在土地端，強(qiáng)調(diào)多元化供給，推廣“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，競(jìng)保障房面積”的土地出讓方式；在金融端，通過(guò)降杠桿來(lái)降低房貸成本，同時(shí)防止金融風(fēng)險(xiǎn)；在房企端，合理控制債務(wù)比例，強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管，確保交樓；在需求端，鼓勵(lì)落戶，多孩家庭允許多購(gòu)；在業(yè)主端，鼓勵(lì)剛需與改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租購(gòu)并舉方面，賦予租房消費(fèi)者和購(gòu)房者同等的權(quán)利。 房地產(chǎn)增速“換擋” 雖然仍存在一些不確定因素，但李文杰對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭較為樂(lè)觀。他指出，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到新的周期，熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇，將帶動(dòng)市場(chǎng)的整體復(fù)蘇勢(shì)頭。 房企方面，挺過(guò)今年6月、7月的債務(wù)到期峰值月份后，流動(dòng)性壓力也會(huì)大大緩解。“預(yù)計(jì)在三季度末、四季度初，新房單月銷(xiāo)售有望同比轉(zhuǎn)正。” 李文杰預(yù)計(jì)，今年的新房交易規(guī)模達(dá)到13.8萬(wàn)億，二手房交易規(guī)模達(dá)到5.6萬(wàn)億，同比分別下降15%和20%。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)的角色正在發(fā)生變化。李文杰表示，從2003年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多年的波動(dòng)式增長(zhǎng)。2021年下半年，在強(qiáng)力的去杠桿舉措下，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，并導(dǎo)致了去年下半年以來(lái)房企的各種危機(jī)。 在此過(guò)程中，人口、土地、金融等紅利的消退，以及我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入新階段，都意味著房地產(chǎn)的內(nèi)生動(dòng)力有所減弱。“一是城市人口增速，經(jīng)濟(jì)增速與收入增長(zhǎng)都出現(xiàn)放緩，對(duì)住房的需求，包括投資需求都不再那么強(qiáng)烈，二是國(guó)內(nèi)政策顯然不再以房地產(chǎn)作為主要依賴，但一定比例的開(kāi)發(fā)投資是經(jīng)濟(jì)和生活的基本需要?！? 在李文杰看來(lái)，政府給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的定位是“壓艙石”和“穩(wěn)定器”，不能沒(méi)有，不可過(guò)度。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有落幕，只是增速換擋。 因此，李文杰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍有足夠的支撐。一方面，城鎮(zhèn)適齡人口仍將保持較大的規(guī)模；另一方面，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也將帶來(lái)大量需求。因此，“未來(lái)10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持很大的體量”。 但未來(lái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生一定的變化，二手房交易規(guī)模會(huì)加速上升，并逐漸與新房交易并駕齊驅(qū)。