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拆還是不拆，改還是不改，城中村顯然是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)課題。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》。根據(jù)《規(guī)劃》，規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬億元。在這萬億規(guī)模的投資下，加大住房保障力度當(dāng)然也是重中之重，而城中村再次成為其中的關(guān)鍵詞。 多個“巨無霸”項目有進(jìn)展 《規(guī)劃》提出，規(guī)劃期內(nèi)深圳城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應(yīng)用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規(guī)劃期內(nèi)實現(xiàn)供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬平方米。 對于城中村，《規(guī)劃》提出，深圳將深化推進(jìn)城中村綜合整治工作，挖潛城中村住房保障功能，持續(xù)發(fā)揮城中村作為全市低成本居住空間和職住平衡穩(wěn)壓器作用，鼓勵城中村規(guī)模化租賃，以滿足安全使用為前提，在完成結(jié)構(gòu)安全鑒定、消防改造、地質(zhì)災(zāi)害隱患排查和整改后，納入公共住房管理，彌補(bǔ)城市住房缺口。 對于土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應(yīng)，城中村是“最現(xiàn)實的答案”，城中村所代表的內(nèi)涵和地位似乎越來越高：城中村背后的財富故事、初來深圳的落腳之地、房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。記者發(fā)現(xiàn)，包括南山白石洲、羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村更新的“巨無霸”項目都已經(jīng)動工，也傳來了新進(jìn)展。例如，綠景(中國)地產(chǎn)投資有限公司在今年6月公告稱，萬科注資23億元入股公司旗下的深圳白石洲舊改項目。羅湖湖貝城市更新也被命名為華潤置地未來城項目。 租客多次搬家 預(yù)防租金壟斷性上漲 不過，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的深度調(diào)控和洗牌，深圳城市更新市場也發(fā)生著變化。與大型房企主導(dǎo)的大型城中村更新項目不同，一些中小企業(yè)和民企負(fù)責(zé)的更新項目進(jìn)展引起市場擔(dān)憂。在深圳羅湖，有一些本地村民告訴記者，在房地產(chǎn)市場洗牌的背景下，也擔(dān)心一些已經(jīng)拆除的城中村更新項目進(jìn)度會受到影響。有一家以城市更新為主業(yè)的民營房企投資部人士告訴記者，現(xiàn)在深圳新房銷售速度放緩，公司回款受到影響，目前公司的策略是將一些銷售情況較好的項目回款拿去“填補(bǔ)”其他更新項目，所以建設(shè)進(jìn)度會相對放慢。 對于房企而言，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇此前表示，受經(jīng)濟(jì)形勢、金融環(huán)境及地產(chǎn)調(diào)控多重因素影響，且城市更新越來越呈現(xiàn)重資產(chǎn)趨勢，對于資金渴求度非常高，市場前融機(jī)構(gòu)有限且在進(jìn)一步收緊的地產(chǎn)融資環(huán)境中，行業(yè)洗牌不可避免。 除了拆除重建，綜合整治也是城中村的主題之一。過去幾年，許多房企和機(jī)構(gòu)進(jìn)軍城中村，將房源改造成長租公寓，曾引起市場熱議。不過，記者在羅湖筍崗、福田八卦嶺和景田等片區(qū)實探發(fā)現(xiàn)，過去許多機(jī)構(gòu)開設(shè)的城中村長租公寓項目，都面臨不同程度的經(jīng)營壓力。一家長租公寓機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)過近幾年的城中村“爭奪”，目前還很難看到能在租金差以外掙到更多的錢。過去，開發(fā)商“先下手為強(qiáng)”，是看誰能握住更多資源，未來產(chǎn)生收益機(jī)會就越多，但在如今的市場背景下，即使是房企也會謹(jǐn)慎，更別說一些長租公寓機(jī)構(gòu)。 一個普通的工作日下班時間，張浩(化名)和很多普通的上班族一樣，站在羅湖區(qū)田貝四路的公交站臺等車?！拔乙郧白庾≡谒惔?，后來水貝村城市更新拆除后，搬到筍崗的田心村，之前田心村也準(zhǔn)備拆，沒辦法我又找地方搬家?！睆氖轮閷毿袠I(yè)的張浩，在水貝工作近8年的時間，“雖然深圳房價今年開始回落，房租也相對保持平穩(wěn)，但目前的房租水平還是讓人感到很大壓力，城中村改造后的公寓房租也不便宜，后來我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關(guān)內(nèi)租金太高了只好搬到原關(guān)外的城中村，越搬越遠(yuǎn)，那邊3000元還能租到一個大兩房”。 正如張浩所說，由于城中村的城市更新，他不得不多次搬家。有許多租住在城中村的租客也擔(dān)心，綜合整治后的城中村租金上漲，城市更新后城中村消失，這種低成本的居住空間會越來越少。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳典型的城中村存在生態(tài)環(huán)境差、居住功能不完善、空間使用不合理等諸多問題，城中村規(guī)?；赓U是必行之路。深圳目前整村整治，更多地是基于政府政策和引導(dǎo)下開展的服務(wù)創(chuàng)新，未來依然將通過“政府、村集體股份公司、租賃企業(yè)”三方合作的方式推進(jìn)。政府通過規(guī)劃統(tǒng)籌、財政投入、計劃引導(dǎo)等手段，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)有序推進(jìn)城中村規(guī)?；脑欤淮寮w股份公司負(fù)責(zé)統(tǒng)籌引導(dǎo)村民，協(xié)調(diào)村民和住房租賃企業(yè)之間的溝通，協(xié)助開展物業(yè)收儲工作；住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)房屋的改造工程，包括建筑外立面美化、內(nèi)外裝修改造、配置家私家電、后期運(yùn)營等。不過，城中村改造后租金上漲必然產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，帶動整個片區(qū)租金上漲的情況，需要預(yù)防租金規(guī)?；瘔艛嘈陨蠞q。