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猝不及防，向來火爆的韓國樓市猛然“降溫”。 據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會7月底公布的數(shù)據(jù)，1月至6月期間，全國交易的公寓數(shù)量為184134套，比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。而在房屋交易數(shù)量減少時，韓國的平均房價也迎來下跌。該委員會數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國平均房價下跌了0.16%，而首爾的價格在此期間下降了0.25%。 韓國房租價格也出現(xiàn)變動。韓國國民銀行的每月住宅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，首爾的公寓平均全租價格從6月的6.7792億韓元下降到7月份的6.7788億韓元，為39個月來首次月環(huán)比下降。 除了韓國，近期，加拿大、新西蘭和澳大利亞的房價都出現(xiàn)了較大的跌幅。這背后，都與這些國家加快加息節(jié)奏有關(guān)。有分析認為，加拿大、新西蘭、英國等國家在加息之后，房貸利率也相繼提高，這對購房者的置業(yè)積極性打擊很大。 在這種情況下，因房貸而出現(xiàn)的債務問題在韓國尤為突出。國際金融協(xié)會(IIF)發(fā)布的報告顯示，今年第一季度，韓國家庭債務占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比例高達104.3%，在受調(diào)查的36個國家和地區(qū)中排名第一。 首爾房價創(chuàng)26個月最大跌幅 樓市碰上量價齊跌式的“降溫”，讓不少韓國民眾感到突然。 韓國房地產(chǎn)委員會數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國平均房價下跌了0.16%，而首都首爾的跌幅更為明顯，同期價格下降了0.25%。價格跌勢持續(xù)，就在上周，首爾公寓價格出現(xiàn)26個月來最大跌幅。數(shù)據(jù)顯示，6月首爾的公寓成交量同比下降73%，整個上半年來看，首爾的公寓交易量同比下降79.4%。 在韓國，房產(chǎn)價格下跌的狀況頗為罕見。因為在過去多年來，韓國房價一直在瘋漲，而且還有不少人認為在韓國投資房產(chǎn)是致富的途徑。 談及韓國房地產(chǎn)市場火熱的原因，日本亞洲成長研究所所長、教授戴二彪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，有幾方面因素：“首先，韓國國土面積為10萬平方公里，人口密度很高；其次，韓國近年經(jīng)濟增長勢頭不錯，人均GDP逼近日本，自信樂觀情緒上升；再者，之前為了刺激經(jīng)濟、應對疫情，歐美和日韓都爭相推出金融寬松政策，導致貨幣泛濫。在這些因素綜合作用下，相信韓國房價會繼續(xù)上升的國民占了大多數(shù)，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)火爆行情?！? 面對房價的居高不下，韓國文在寅政府在5年間曾出臺多達25輪的樓市調(diào)控政策，但都收效甚微，房價仍步步攀升。韓國國民銀行數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，在首都首爾購買一套公寓的平均價格為6.07億韓元，而到了2021年10月，這一均價達到12.1億韓元。 “在文在寅政府期間，韓國首爾大都市圈房價漲了一倍多，國民還是很想借貸買房，因為相信房價會繼續(xù)上升。”戴二彪向記者表示，繼韓國樓市連漲86周后，2022年1月房地產(chǎn)價格首次下跌，此后因為跟隨美國上調(diào)利率，全國房價明顯出現(xiàn)下行，最近跌幅逐步增大。當前韓國房價上升的預期已經(jīng)大大減退，按照房地產(chǎn)“買漲不買跌”的規(guī)律，預計韓國樓市的需求會持續(xù)下降。 南京大學公共政策研究院研究員、首爾國立大學市場與政府研究中心兼職研究員樸龍也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，韓國房地產(chǎn)價格下調(diào)與政府加息是息息相關(guān)的。他表示，從去年下半年開始韓國央行多次提升基準利率后，房價上升得到了有效抑制。特別是，今年4月以后韓國房價開始下降，“房價下降和低成交量是同時形成的，因此我認為韓國家庭貸款量會有所減少?！? 房價下跌或許并不意味著韓國樓市已經(jīng)走到拐點。亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人集團CEO卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)表示：“韓國人將房產(chǎn)作為主要財富，但當前韓國出現(xiàn)了明顯的購房代溝，40歲以下的韓國人住宅擁有率明顯低于40歲以上人群?！? 韓國政府正推出一系列舉措，有意提振低迷的樓市，包括擬取消實施四年的綜合房地產(chǎn)稅重課稅率。這項稅收是針對多套住宅擁有者，日后征稅將只根據(jù)課稅標準適用稅率，與擁有住宅的數(shù)量無關(guān)。對此，樸龍認為，此舉主要是為了擴大交易量。 此外，樓市優(yōu)惠政策還包括：從8月1日起，韓國生平首套房購買者貸款金額比例(LTV)上限放寬至80%；將“名下?lián)碛幸惶追慨a(chǎn)者在限制地區(qū)貸款購入房產(chǎn)時，需在6個月內(nèi)處理已購入房產(chǎn)”的規(guī)定延期至2年；以生活穩(wěn)定資金為目的的住宅擔保貸款限額從1億韓元放寬至2億韓元等。 這些舉措的效果還有待觀察，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，資金持續(xù)進入韓國房地產(chǎn)市場將是常態(tài)。“像韓國這種外向型經(jīng)濟體，其經(jīng)濟的發(fā)展跟全球經(jīng)濟的波動性高度關(guān)聯(lián)，若外部環(huán)境得不到改善，資金將會加快進入房地產(chǎn)市場，加劇房地產(chǎn)市場泡沫。”他補充道。 家庭債務風險飆升 由于在疫情下實施降息和多輪財政刺激政策，韓國與全球其他發(fā)達經(jīng)濟體一樣，不得不承受貨幣超發(fā)帶來的“苦果”。 今年以來，韓國央行已經(jīng)三次提高利率，但通脹仍在加速飆升。自此，韓國國內(nèi)的房價也開始上漲。易居7月中旬發(fā)布的一項報告顯示，2021年至今，韓國全國多戶住宅基準房價漲幅高達36%。盡管如今房價有所回落，但仍然處于高位，意味著民眾買房的壓力依舊很大。房價本就高企，而加息之后，貸款利率也預計會同時升高。 據(jù)韓國銀行業(yè)數(shù)據(jù)，截至6月10日，韓國四大商業(yè)銀行的住房抵押貸款固定利率產(chǎn)品年利率為4.28%至6.81%。業(yè)界預測，韓國央行年底之前可能將基準利率上調(diào)至2.75%，屆時住房抵押貸款利率最高將漲到8%以上。 此外，更讓人擔憂的，是韓國家庭債務負擔的不斷加重。有數(shù)據(jù)顯示，2021年年末，韓國家庭負債與可支配收入的比率達到了206%。國際金融研究所針對36個主要經(jīng)濟體的數(shù)據(jù)顯示，一季度韓國家庭債務與GDP之比為104.3%，是世界上最高的國家之一。 “韓國的家庭債務與GDP比之高在經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)成員國中名列前茅，2022年全國家庭債務人均3萬美元左右，規(guī)模很大?！贝鞫胂蛴浾弑硎?，這與韓國的信用卡消費優(yōu)惠政策有關(guān)，但副作用是，像美國消費者一樣，韓國民眾也養(yǎng)成了借錢消費的習慣。有子女的韓國家庭債務中，近年房貸債務占了很大比重，因此最近韓國利率上調(diào)，給韓國許多家庭帶來破產(chǎn)風險。 據(jù)悉，由于韓國近四分之三的家庭財富與房地產(chǎn)有關(guān)，抵押貸款利率上升可能會增加違約率。韓國的金融監(jiān)管機構(gòu)預計，一旦平均抵押貸款利率從目前的5%至6%升至7%，可能出現(xiàn)貸款違約的人數(shù)將增加50萬至190萬。 樸龍表示，家庭負債增加的主要原因，是房價的暴漲帶來的房地產(chǎn)抵押貸款額的整體上升。但他并不認為，韓國會出現(xiàn)較大范圍的違約率，“因為自2018年開始，韓國政府已經(jīng)實施了較為嚴厲的房地產(chǎn)抵押貸款制度。首爾圈購房者的平均首付高于50%，只要房價不暴跌就不會出現(xiàn)較大范圍的違約率?！? 家庭債務的飆升即便不會觸發(fā)金融危機，也會引致其他負面影響。多位受訪專家向記者表示，住房方面的支出過大，可能會削弱韓國家庭的消費能力。嚴躍進認為，住房支出在韓國家庭中的比重很高，隨著房貸利率上漲，韓國家庭消費將變得很脆弱，再加上疫情之下，韓國民眾的收入受到影響，這將進一步削弱韓國家庭的消費能力。 當前，在地緣局勢緊張、全球疫情仍然反復的背景下，韓國經(jīng)濟受到物價高漲和出口放緩等因素影響，有分析指，韓國今年下半年經(jīng)濟下行風險增大。從具體數(shù)據(jù)來看，韓國第二季度經(jīng)濟增長主要依靠服飾、餐飲住宿等內(nèi)需消費拉動，該季度個人消費環(huán)比增長3%，而設備投資和進出口都錄得環(huán)比負增長。 然而，日益飆升的通脹仍是韓國擴大內(nèi)需增長的絆腳石。8月2日，韓國政府公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份消費者價格指數(shù)(CPI)較上年同期上漲6.3%，高于6月的6%。韓國央行行長李昌鏞此前一天表示，韓國央行本月可能加息25個基點，但不排除更大幅度加息的可能性。 若韓國再次加息，必然會對消費產(chǎn)生抑制作用。再加之當前家庭債務負擔上升，韓國國內(nèi)的消費動力或會變得更加疲軟。