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保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正加速落地。7月29日，華夏北京保障房中心REIT完成證監(jiān)會(huì)及上交所受理；同日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)，發(fā)行在即。 對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、公募REITs試點(diǎn)探索來說，上述進(jìn)展均意義重大。 近年來，在“房住不炒”大框架下，中央關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺(tái)，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等群體的住房困難問題。 但在各地實(shí)踐中，租賃住房建設(shè)普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不足等痛點(diǎn)。比如重資產(chǎn)模式下，前期土地和建安成本投入規(guī)模大，僅靠租金收入難以覆蓋，回收周期長(zhǎng)，輕資產(chǎn)模式同樣盈利空間受限、難控制成本。 為推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)，中央及各地從土地、稅收、金融等多方面相繼出臺(tái)政策，以盤活存量資產(chǎn)，鼓勵(lì)更多社會(huì)資本進(jìn)入，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。 2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年6月，國(guó)家發(fā)改委進(jìn)一步發(fā)文，將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。 經(jīng)過近一年時(shí)間醞釀，今年7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT獲深交所審核通過，這是市場(chǎng)上首單通過的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。7月29日，該產(chǎn)品正式獲批，募集資金將用于深圳保障性住房建設(shè)。 公開資料顯示，深圳人才安居集團(tuán)系該基金的原始權(quán)益人，該集團(tuán)的成立是為解決超大城市住房供需失衡的突出問題，由深圳市委、市政府于2016年出資1000億元設(shè)立，致力于建設(shè)籌集和運(yùn)營(yíng)管理保障性住房。 本次獲批的紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項(xiàng)目，基礎(chǔ)資產(chǎn)包含4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評(píng)估價(jià)值約11.58億元。截至2022年3月末，4個(gè)項(xiàng)目的出租率均超過98%，租金價(jià)格為同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的60%左右。 華夏北京保障房中心租賃住房公募REIT項(xiàng)目的原始權(quán)益人則是北京保障房中心有限公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于北京市海淀區(qū)的文龍家園、以及北京市朝陽區(qū)的熙悅尚郡，兩項(xiàng)目分別擁有1396間、772間可出租房間。 以文龍家園為例，公開數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目屬于公租房，建筑面積分別約為7.66萬平方米，項(xiàng)目估值為7.37億元。截至今年一季度末，文龍家園平均簽約租金為52元/平方米·月，相當(dāng)于同區(qū)域市場(chǎng)租金水平的54%。 熙悅尚郡項(xiàng)目估值為4.14億元，折合單價(jià)11426元/平方米，截至今年一季度末平均簽約租金為60元/平方米·月，相當(dāng)于同區(qū)域市場(chǎng)租金水平的56%，上述兩項(xiàng)目去年收入及凈利潤(rùn)分別為6916.71萬元、1935.15萬元。 據(jù)悉，通過華夏北京保障房中心租賃住房公募REIT項(xiàng)目的發(fā)行，北京保障房中心有限公司計(jì)劃將回收資金用于北京焦化廠停產(chǎn)搬遷后，在其剩余地塊上建設(shè)的公租房項(xiàng)目，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房等。 北京保障房中心有限公司表示，此次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金的目的是，搭建公司在保障性租賃住房、公共租賃住房等領(lǐng)域的資產(chǎn)上市平臺(tái)，今后還將把租賃住房類資產(chǎn)通過擴(kuò)募形式納入華夏北京保障房中心租賃住房公募REITs平臺(tái)。 克而瑞認(rèn)為，保障性租賃住房建設(shè)由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報(bào)率低、回收周期長(zhǎng)，很難滿足資產(chǎn)證券化對(duì)回報(bào)率的要求，更多依賴財(cái)政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。公募REITs擴(kuò)容至公租房領(lǐng)域后，具有一定積極意義。 比如，打通住房租賃退出環(huán)節(jié)，可靈活處置物業(yè)資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項(xiàng)債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局。 此外，相較類REITs的被動(dòng)管理，公募REITs管理人對(duì)物業(yè)是主動(dòng)管理的，疊加公募REITs沒有到期期限，管理人會(huì)結(jié)合租賃企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，靈活買入或處置旗下資產(chǎn)，來改善資產(chǎn)整體租金收益率等。 總體而言，資產(chǎn)證券化工具的引用，可為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個(gè)參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來說具有重要意義。 放眼整個(gè)市場(chǎng)，中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)同樣規(guī)模可期。 據(jù)戴德梁行日前會(huì)議數(shù)據(jù)，自2021年6月以來，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有13單產(chǎn)品成功上市，總市值突破580億元。深圳安居和廈門安居項(xiàng)目通過滬深交易所審核后，國(guó)內(nèi)即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。 這一年當(dāng)中，中國(guó)內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，市場(chǎng)反響積極；但與海外對(duì)比，中國(guó)內(nèi)地公募REITs尚處于起步階段，按各國(guó)REITs市值與股票市值占比看，中國(guó)內(nèi)地公募REITs僅0.05%，遠(yuǎn)低于新加坡的13%。 在7月29日證監(jiān)會(huì)召開的會(huì)議上，會(huì)議稱要聚焦科技創(chuàng)新、民營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，研究推出更多更有力的支持措施。穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。 如今，首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目逐步落地，將打通“投融管退”閉環(huán)，相關(guān)模式也將為我國(guó)保障性租賃住房建設(shè)提供可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，以完善相關(guān)市場(chǎng)建設(shè)、提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。