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隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入黑鐵時代，萬科的“一盤棋”建設邏輯越發(fā)凸顯，組織和人事的調(diào)整基本都圍繞此展開。 近期，萬科南方區(qū)域?qū)⒔T公司合并進了珠海公司，原江門公司降級成為事業(yè)部。被降級兼并，外界很容易聯(lián)想到是因為江門公司業(yè)績不理想，但事實卻并非如此，畢竟6月底的股東大會上，萬科主席郁亮還將江門作為做出好產(chǎn)品的城市公司在舉例。 一位萬科內(nèi)部人士對界面新聞透露，在地產(chǎn)行業(yè)下行期，萬科強調(diào)大平臺強管控，趨勢是強公司合并稍弱的公司，珠海公司合并江門公司就是在這個邏輯下進行的。 降為事業(yè)部后，江門事業(yè)部的總經(jīng)理一職由珠海萬科副總經(jīng)理朱宏梅兼任。朱宏梅于2019年加入珠海萬科，主要分管營銷。近兩年，珠海公司憑借“雁南飛計劃”在銷售上獲得突破，在萬科內(nèi)部多次獲得表揚。 萬科布局江門的時間并不久，2018年9月才首次在江門拿地。郁亮在股東大會上稱：“一年多之前，我去江門的時候是不滿意的，我覺得我們在江門的第一個項目做得一般。我們面對的是當?shù)刈詈玫目蛻羧?，如果只是及格的水準，在江門市場是很難立足的。” 在今年股東大會前不久，郁亮又去江門視察了，他表示這次去之后很滿意。“第一個項目在交付之前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果來看客戶非常滿意，交付成功之后帶來了很多銷售。” 郁亮表示：“江門案例告訴我，只要交出好產(chǎn)品，客戶就會愿意買單?！? 然而，作為三線城市，江門的市場規(guī)模終究有限?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科在江門的銷售金額約為7億元，排名第4；萬科在珠海的銷售規(guī)模則為27.38億元，排名第2。 在市場分化越發(fā)明顯的背景下，通過強平臺來統(tǒng)一管控，也是萬科當前提高管理效率的必要舉措。 萬科合并城市公司的情況并不多見，此番將江門公司合并進珠海公司大概率也是延續(xù)去年以來組織調(diào)整的邏輯。 去年，萬科啟動了近十年來公司史上最大的一次組織架構(gòu)調(diào)整，在將原本的四大區(qū)域裂變成為七大區(qū)域后，又成立開發(fā)經(jīng)營本部來全面統(tǒng)籌管理。 對于區(qū)域調(diào)整的邏輯，郁亮曾表示是根據(jù)市場的接近性和客戶的相近性劃小了作戰(zhàn)單元，這樣的話更容易發(fā)揮集中效應，因為無論是范圍太大還是太小，都沒有太好的協(xié)同效應，所以重新劃分了一個相對合理的管理幅度，希望能做出好產(chǎn)品、好服務，能夠發(fā)揮集團協(xié)同效應。 郁亮也在年初的年會上提出，面對行業(yè)的重大變化，萬科需要做出相應改變。比加投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。 “如果有些地方在投資方面確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號?！? 組織上加強一盤棋建設，這是萬科近年來一直在強調(diào)的。今年以來，萬科強調(diào)以開發(fā)經(jīng)營本部為主導，推進集團“一盤棋”建設，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。同時提出要制定關鍵領域的通用標準，拉通公司內(nèi)部成熟做法，推動產(chǎn)品的系列化和標準化，全力推動“優(yōu)點”向“優(yōu)勢”轉(zhuǎn)化，提高資源向業(yè)績轉(zhuǎn)化的質(zhì)量和效率，穩(wěn)定項目收益水平。 組織的調(diào)整必然也需要人事的匹配。萬科在2021年年報中指出，伴隨開發(fā)業(yè)務的競爭烈度不斷增強、業(yè)務復雜程度不斷增加，公司的組織資源分布仍較為分散，優(yōu)勢兵力未能集結(jié)，沒有形成一盤棋合力。 可以看到，2020年以來，萬科的人事調(diào)整主要有兩大大趨勢：一是加大外部人才的招聘；二是跨區(qū)域、跨業(yè)務的人才流動。 2021年3月的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮稱，從2020年開始管理紅利時代到來，通過“春天行動”明確戰(zhàn)略之后，萬科又開始做組織和事人的匹配，需要從全社會邀請優(yōu)秀人才加入，一線公司總經(jīng)理的人選優(yōu)先考慮外面人才。 有知情人士告訴界面新聞，萬科去年以來確實挖來一些中層級別以上人員進來，其中還包括總法律顧問以及首席組織官等。 據(jù)悉，原江門萬科總經(jīng)理席海峰就是萬科2020年從外部招聘進來的，此前他是奧園珠中江區(qū)域總經(jīng)理。在江門公司被合并后，席海峰被調(diào)任佛山萬科副總經(jīng)理。 今年以來，萬科內(nèi)部的人才流動則延續(xù)了近些年跨區(qū)域以及跨業(yè)務的趨勢。 例如，原萬科西南區(qū)域貴陽總經(jīng)理柏超調(diào)任萬科西北區(qū)域副總，分管區(qū)域營銷管理工作，貴陽公司總經(jīng)理職位則由原萬科西南區(qū)域合伙人張新亮接管；原萬科西北區(qū)域西寧公司總經(jīng)理劉軍調(diào)任西南區(qū)域擔任區(qū)域研發(fā)部合伙人，西寧公司總經(jīng)理職位由原萬科西北區(qū)域西安公司商業(yè)運營管理公司總經(jīng)理盧嘉接任。 此外，原萬科北京區(qū)域BG合伙人兼大連公司總經(jīng)理王喆調(diào)任萬科深圳公司擔任副總經(jīng)理，大連公司總經(jīng)理職位由原北京區(qū)域副總黃凱接管。 對于此輪人事的調(diào)整，上述知情人事表示，主要還是為了公司整體達成業(yè)績目標。 跟大多數(shù)房企一樣，萬科今年所承受的業(yè)績壓力是前所未有的。年初的業(yè)績發(fā)布會上，萬科管理層也立下了今年要實現(xiàn)業(yè)績止跌企穩(wěn)的承諾。 在投資上，萬科也建立了更嚴格的標準。中信證券分析師指出，今年上半年，萬科對新增土儲質(zhì)量的把控更加嚴格，按拿地金額看，今年上半年公司拿地有59%的地價款位于需求土地更有保證的一線和新一線城市。 在6月底的股東大會上，萬科總裁祝九勝也提到，萬科今年前5個月投資13塊地中9塊地今年就能夠面市，6塊地的現(xiàn)金流今年就能夠回正。 中信證券分析師認為，更嚴格的投資標準有助于萬科改善短期現(xiàn)金流和2-3年以后的利潤表。 根據(jù)萬科發(fā)布的最新一期運營數(shù)據(jù)公告顯示，今年前6月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售金額2152.9億元，按年同比下跌39.26%（金額減少1391.4億元）。其在6月單月的銷售額環(huán)比“止跌”，增長了53.41%。