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通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)予合作方回籠現(xiàn)金流的動(dòng)作屢見不鮮，這次的主角是合景泰富與龍湖。 7月27日晚，合景泰富(01813.HK)發(fā)布公告稱，將鴻才國際有限公司50%的股權(quán)及股東貸款出售給買方嘉遜發(fā)展香港（控股）有限公司，后者為龍湖間接全資附屬公司，現(xiàn)金代價(jià)為13億港元。 據(jù)悉，目標(biāo)公司于2022年6月30日未經(jīng)審核資產(chǎn)總額為34.21億港元，資產(chǎn)凈值約為16.21億港元，由合景泰富及龍湖于2017年5月17日共同成立，主要資產(chǎn)即位于香港九龍啟德沐泰街11號(hào)的一個(gè)住宅項(xiàng)目，名為尚·珒溋。 2017年，該項(xiàng)目所處的這宗地塊競(jìng)標(biāo)較為激烈，除香港老牌地產(chǎn)商長江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界發(fā)展外，也不乏彼時(shí)報(bào)有投資香港熱情的內(nèi)地頭部房企萬科、中海、華潤等參與投標(biāo)。 最終，合景泰富及龍湖聯(lián)合體以最高報(bào)價(jià)72.3億港元（約合63.96億元人民幣）摘得，樓面呎價(jià)約為1.26萬港元。 據(jù)公開資料顯示，尚·珒溋首次出售時(shí)間為2019年9月27日，共有667套房，目前去化率達(dá)85%，還剩72套、28套房分別處于銷售中和未開售狀態(tài)。近一個(gè)月有5套成交記錄，單價(jià)約為2.5-3.5萬港元/每平方呎，即25至35萬港元/每平方米。 從項(xiàng)目定位和售價(jià)來看，尚·珒溋屬于豪宅層級(jí)，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在今年上半年價(jià)值2000萬港元豪宅交投下調(diào)，成交量創(chuàng)近幾年新低時(shí)，尚·珒溋是上半年錄得買賣宗數(shù)最多的豪宅項(xiàng)目。 目前該項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)全部完成，剩余可出售面積為1.5萬平方米。而對(duì)于提前出售項(xiàng)目股權(quán)，合景泰富表示，所得現(xiàn)金流將用于償還債務(wù)及一般營運(yùn)資金。有利于提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、為償還債務(wù)及一般營運(yùn)資金產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入及降低其負(fù)債比率。 雖然尚未出現(xiàn)公開債務(wù)違約情況，但合景泰富今年債務(wù)壓力不小，近期惠譽(yù)報(bào)告指出，合景泰富在2022年剩余時(shí)間仍有102億元人民幣的資本市場(chǎng)債務(wù)到期，且再融資風(fēng)險(xiǎn)變高。 這種再融資風(fēng)險(xiǎn)指，合景泰富上半年一直保持償還狀態(tài)，卻并未再大規(guī)模發(fā)行債券，借舊還新渠道并不暢通。所以合景泰富會(huì)選擇將項(xiàng)目股權(quán)出售予財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的龍湖，用回籠資金應(yīng)對(duì)債務(wù)問題。 除了上述項(xiàng)目之外，合景泰富在香港還有一個(gè)與龍光共同開發(fā)的鴨脷洲住宅項(xiàng)目，而對(duì)龍湖來說，這首個(gè)入港的尚·珒溋，因其后來幾年并未加碼香港市場(chǎng)，也成了其唯一在港項(xiàng)目。 2016年-2020年，在港資房企先行撤離內(nèi)地，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)水漲船高之時(shí)，不少內(nèi)地開發(fā)商在香港市場(chǎng)大舉拿地，而如今市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，去年下半年，佳兆業(yè)、恒大、世茂等房企紛紛出手香港資產(chǎn)。 比如此前世茂出售的維港匯股權(quán)予項(xiàng)目合作方，為其換得20多億港元現(xiàn)金流，近期，屢被傳出尋求收購的香港恒大中心，市場(chǎng)估值約90億港元，已有長實(shí)集團(tuán)投標(biāo)。 一些內(nèi)地在香港的新房項(xiàng)目，也意圖實(shí)現(xiàn)盡快清盤而出現(xiàn)打折、特價(jià)房情況，比如上述尚·珒溋，在社交媒體平臺(tái)上可見25%首付兩年免息免供、原價(jià)3504萬港元降價(jià)至3096萬港元、8折劈價(jià)的促銷內(nèi)容。 與此同時(shí)，也有不少港資房企在加碼內(nèi)地布局，除了老牌房企新世界發(fā)展、房托基金領(lǐng)展等，還有一些較為陌生身影，比如在近日上海二輪土拍中聯(lián)合金地摘地的上海西郊莊園，實(shí)控人為香港裕華集團(tuán)。