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近日，北京市宣布，2022年9月秋季開學(xué)后，全市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。 自2021年4月30日，中央政治局會議召開，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價以來，北京、上海、深圳等多個熱點城市已出臺相關(guān)政策。 數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)教育頒布政策后對二手房影響明顯。尤其是“入學(xué)”和“購房”脫鉤解綁后，將有助于促進住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機炒作的可能，進一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房價 不僅是北京，近年來，上海、深圳也曾相繼出臺過不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。 2021年3月16日，上海教育委員會印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，明確了“名額分配綜合評價錄取”，其中分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。 2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團化辦學(xué)實施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團化辦學(xué)的總體目標(biāo)，也明確市直屬學(xué)校(含高校附屬)和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)?？煽鐓^(qū)組建教育集團，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開展集團化辦學(xué)。 從這些政策本身來看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。 一直以來，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房價會略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房價高企之地。 2021年4月30日，中央政治局會議首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新高度。 此后，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、北京、無錫等多個熱點城市出臺相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價格參考機制、學(xué)區(qū)房限購加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。 淡化學(xué)區(qū)房政策對二手房影響明顯 從北京、上海、深圳這三大一線城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場成交數(shù)據(jù)來看，這些城市頒布政策后對二手房影響明顯。 如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點教師交流輪崗，8月政策頒布后，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)、密云區(qū)的二手房成交量和均價雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬平方米跌至10月成交面積4.86萬平方米，跌幅達52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價也是2021年全年最低。 同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時。 2022年4月政策頒布，5月，北京西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)二手房成交量和均價雙跌，成交面積由2022年3月的79.41萬平方米跌至5月的44.5萬平方米，跌幅44%。 而以上類似現(xiàn)象并未在一手房市場出現(xiàn)。 在2021年3月16日，上海明確“名額分配綜合評價錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價漲幅也有所收窄。有案例顯示，教育新政公布前房產(chǎn)評估價為430萬元，新政后變成了370萬元。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬平方米，4月成交面積193.47萬平方米，環(huán)比下跌40%。 4月之后，上海二手房的整體成交一直處于相對低位，價格在6月出現(xiàn)過一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價就低”(2021年8月6日起，上海各銀行審核二手房貸款金額，將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，取最低的價格審批貸款額度。)政策之后，二手房成交均價與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。 在所有類型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類型，其價格溢價能力也是各種房產(chǎn)類型中最強的。相關(guān)教育政策的落地執(zhí)行，將極大地杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房價的可能。 短期來看，可能會出現(xiàn)部分價格虛高的“學(xué)區(qū)房”項目市場波動。長期來看，隨著北京全市教師輪崗的落實，也將實現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強關(guān)連屬性也將會被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺。