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盡管房貸利率居高不下，美國(guó)房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)創(chuàng)新高。 隨著美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)大力加息，美國(guó)房貸利率正居高難下。 美國(guó)住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，美國(guó)30年期抵押貸款平均利率為5.54%，略低于6月的高點(diǎn)5.81%，但仍處在十多年來(lái)的高位附近。而且鑒于美聯(lián)儲(chǔ)接下來(lái)還將大力加息，美國(guó)房貸利率或仍有上漲空間。 由于較高的利率打壓購(gòu)房者，美國(guó)房屋按揭貸款需求降至22年的低點(diǎn)。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日當(dāng)周，貸款指數(shù)連續(xù)第三周下降，按揭貸款申請(qǐng)當(dāng)周下降7%，同比下降19%。 全球房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，美國(guó)按揭利率較高點(diǎn)有所回調(diào)，這對(duì)買(mǎi)家是個(gè)好消息，畢竟現(xiàn)在月供負(fù)擔(dān)加重、房?jī)r(jià)高企，已使購(gòu)房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題非常突出。不過(guò)，如果從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，5%-6%的按揭利率并不算高，美國(guó)多年來(lái)按揭利率平均值約為8%。 一方面，相對(duì)較高的房貸利率正在一定程度上打壓需求，另一方面，供給問(wèn)題依舊存在，美國(guó)房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)創(chuàng)新高。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，6月成屋售價(jià)中位數(shù)較上年同期上漲13.4%至41.6萬(wàn)美元，創(chuàng)下新的紀(jì)錄。 美國(guó)樓市略有降溫 整體而言，盡管美國(guó)房?jī)r(jià)仍在創(chuàng)新高，但在高利率和高房?jī)r(jià)的拖累下，美國(guó)樓市的狂熱情緒已經(jīng)略有降溫。 NAR數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)6月成屋銷(xiāo)售環(huán)比連續(xù)第五個(gè)月下降，創(chuàng)2013年以來(lái)最長(zhǎng)連降月數(shù)，銷(xiāo)售量創(chuàng)下最近兩年新低。美國(guó)6月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化512萬(wàn)戶(hù)，不及市場(chǎng)預(yù)期的535萬(wàn)戶(hù)，環(huán)比下跌5.4%。 與銷(xiāo)量下降相對(duì)應(yīng)的是，6月成屋庫(kù)存出現(xiàn)三年來(lái)首次同比上漲，增至126萬(wàn)套，為去年9月以來(lái)的最高水平。環(huán)比來(lái)看，成屋庫(kù)存則連續(xù)五個(gè)月攀升。按照目前的銷(xiāo)售速度計(jì)算，需要3個(gè)月的時(shí)間售出市場(chǎng)上的所有房屋，仍處于相對(duì)緊張狀態(tài)。 NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，住房負(fù)擔(dān)能力下降繼續(xù)對(duì)潛在購(gòu)房者造成影響。房屋按揭貸款利率和房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)都上漲得太厲害了。但好消息是，市場(chǎng)上終于有更多的房屋了。 美國(guó)加州程欣迪地產(chǎn)國(guó)際（KW Cindy Chin Realty Int'l）地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商程欣迪對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在很多上市的房子，不管是爾灣（Irvine）還是新港（Newpost），要價(jià)都在降?！拔宜诘男赂圻@邊有處房子要價(jià)近400萬(wàn)美元，最近一口氣降了15萬(wàn)美元。另外，我知道不少中低收入人群都準(zhǔn)備把房子賣(mài)了搬家去芝加哥、底特律那些地方，那里房?jī)r(jià)和消費(fèi)水平要低得多，二十萬(wàn)美元左右可以買(mǎi)一套?，F(xiàn)在很多人確實(shí)負(fù)擔(dān)不起房子，有些人就想趁這個(gè)時(shí)機(jī)套現(xiàn)，然后去便宜的地方買(mǎi)房?！? 不過(guò)，程欣迪對(duì)記者分析稱(chēng)，“降價(jià)”不是說(shuō)房?jī)r(jià)在跌。如果房?jī)r(jià)低于去年同期價(jià)格，這叫房?jī)r(jià)下跌，現(xiàn)在是說(shuō)房子漲得沒(méi)有過(guò)去兩年那么快了，漲幅收窄了。不少賣(mài)家按以前的漲幅來(lái)定價(jià)上市，但發(fā)現(xiàn)賣(mài)不動(dòng)了，之前一年能漲15%-20%，甚至更高，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)變了，房?jī)r(jià)漲不了那么多了。 在房貸利率急劇上升和房屋銷(xiāo)量下降之際，美國(guó)房產(chǎn)中介也受到了一定影響。6月美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin和Compass傳出裁員消息，Compass宣布裁員10%，約450人；Redfin宣布裁員8%，約470人。 外國(guó)買(mǎi)家熱情逆勢(shì)升溫 盡管美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸降溫，但外國(guó)買(mǎi)家的熱情卻在逆勢(shì)升溫。 18日NAR發(fā)布的報(bào)告顯示，2021年4月至2022年3月，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置的住宅物業(yè)總價(jià)值達(dá)到590億美元，同比增長(zhǎng)8.5%，打破了連續(xù)三年下跌的趨勢(shì)。中國(guó)、加拿大、印度、墨西哥和巴西占據(jù)前5名。 安薩里表示，亞洲買(mǎi)家一向青睞美國(guó)房產(chǎn)，美國(guó)是2020年度亞洲買(mǎi)家最心儀的海外購(gòu)房目的地。在2021年，中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)購(gòu)房量只有疫情前的一半，基本上是因?yàn)槁眯胁槐恪?duì)于外國(guó)購(gòu)房者而言，如果有孩子留學(xué)美國(guó)或自住，現(xiàn)在的市場(chǎng)反而不錯(cuò)。畢竟美國(guó)本地買(mǎi)家少了，購(gòu)房的競(jìng)爭(zhēng)也少了，對(duì)于有能力的買(mǎi)家，其實(shí)倒是好事。 盡管利率上升，今年美國(guó)的整體房屋銷(xiāo)量將有所下降，但外國(guó)買(mǎi)家卻可能會(huì)加大投資力度，他們更傾向于現(xiàn)金交易，不容易受利率變化的影響。 在外國(guó)買(mǎi)家中，中國(guó)購(gòu)房者位居榜首。NAR數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買(mǎi)家在過(guò)去一年中購(gòu)買(mǎi)了61億美元的美國(guó)房產(chǎn)，比前一年增長(zhǎng)了27%。中國(guó)買(mǎi)家更頻繁地使用現(xiàn)金，58%的中國(guó)買(mǎi)家以全現(xiàn)金方式付款。 安薩里對(duì)記者分析稱(chēng)，中國(guó)買(mǎi)家仍然是全球最大的跨境房地產(chǎn)消費(fèi)群體，旅行限制減少了中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的房屋數(shù)量，但他們進(jìn)入了高檔市場(chǎng)，并花費(fèi)了更多的錢(qián)，平均購(gòu)買(mǎi)價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)美元，來(lái)自中國(guó)的買(mǎi)家更傾向于在更昂貴的州購(gòu)買(mǎi)。 高利率或難“澆滅”火爆樓市 疫情暴發(fā)后美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，迎來(lái)兩年黃金時(shí)代，而如今正面臨利率大幅飆升，但美國(guó)樓市的熱度不太可能被完全“澆滅”。 Goodwill Banker佛羅里達(dá)州經(jīng)紀(jì)人魏曉霞對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從疫情暴發(fā)以來(lái)，佛州房產(chǎn)市場(chǎng)非?；馃幔绕渖w恩斯維爾這邊是一個(gè)大學(xué)城，佛羅里達(dá)大學(xué)就在這里，來(lái)上學(xué)工作的比較多，所以房?jī)r(jià)更加堅(jiān)挺，在今年2-5月份的時(shí)候，房子的競(jìng)爭(zhēng)簡(jiǎn)直到了白熱化的階段，一個(gè)加價(jià)最多的客戶(hù)加了8萬(wàn)美元才買(mǎi)到心儀的房子，這個(gè)房子要價(jià)才50萬(wàn)美元。 盡管近期市場(chǎng)有所降溫，但只是從大漲逐漸變成小漲，下跌的可能性不大。魏曉霞告訴記者，可能是因?yàn)橐咔椴荒芡獬龌ㄥX(qián)的緣故，一些買(mǎi)家手里現(xiàn)金很多，用現(xiàn)金交易的人也多，在房產(chǎn)市場(chǎng)做了近十年，以前大家買(mǎi)三十幾萬(wàn)美元的房子，百分之七八十的人可能都是用貸款。但是現(xiàn)在用現(xiàn)金的人增多了，所以在房貸利率上漲的同時(shí)，并沒(méi)有太影響到這些現(xiàn)金買(mǎi)家。 但對(duì)于財(cái)力更弱的買(mǎi)家而言，繼續(xù)攀升的房?jī)r(jià)和房貸利率讓一些人只能尋求租房，而這也推動(dòng)了租金價(jià)格上漲。 根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)，6月份美國(guó)房屋租金連續(xù)第16個(gè)月打破紀(jì)錄，中位數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1876美元，同比增長(zhǎng)14.1%。在美國(guó)50個(gè)最大的城市中，6月份有超過(guò)四分之三的人贊成租房而不是購(gòu)買(mǎi)住房。 魏曉霞對(duì)記者表示，今年的房租漲得非?？欤旧蠞q幅在20%左右，有的可能還更高，尤其是好學(xué)區(qū)的好房子，供不應(yīng)求，一個(gè)房源可能有五六個(gè)人想申請(qǐng)。 不過(guò)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，房貸利率持續(xù)攀升，市場(chǎng)也勢(shì)必從高燒狀態(tài)逐步恢復(fù)“正?！?。牛津經(jīng)濟(jì)研究院副主任Christopher Babatope對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，影響房地產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素是長(zhǎng)期政府債券收益率。隨著美聯(lián)儲(chǔ)等央行大幅加息，過(guò)去6個(gè)月，牛津經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)10年期政府債券收益率的預(yù)測(cè)大幅上升，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度還會(huì)進(jìn)一步上升，這也將在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)降低。 總體而言，與需求下降相比，樓市庫(kù)存緊張問(wèn)題更加嚴(yán)重，因此市場(chǎng)普遍認(rèn)為美國(guó)房?jī)r(jià)仍將小幅上漲，摩根士丹利預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)9%。 即使是美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾也表示，眼下有許多甚至還沒(méi)有完工的房子已經(jīng)放在市場(chǎng)上供應(yīng)，同時(shí)完工的房屋庫(kù)存正處于歷史最低水平，如此緊張的市場(chǎng)可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)頂著高利率繼續(xù)走高一段時(shí)間，目前的狀況很復(fù)雜。 不管怎樣，疫情暴發(fā)后的天量流動(dòng)性已經(jīng)逐漸收緊，美國(guó)樓市告別黃金時(shí)代已成定局，購(gòu)房者也將迎來(lái)一個(gè)相對(duì)“正?！钡氖袌?chǎng)。