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“昨天晚上我忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒考好試，拿成績(jī)單要給父母看一樣。”3月31日，萬科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)說明會(huì)上如此開場(chǎng)。他說，2021年萬科業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，“在這里我向52萬名萬科股東表示誠(chéng)摯的歉意”。 萬科30日晚間發(fā)布的2021年年報(bào)顯示，公司凈利潤(rùn)同比下降45.7%，接近腰斬。不過公司拿出了高比例的分紅方案，并推出20億元到25億元的回購(gòu)預(yù)案。3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮就公司2021年度業(yè)績(jī)大幅下滑作出反思，并就投資者關(guān)心的問題一一作答。 談業(yè)績(jī)下滑： 存在管理和業(yè)務(wù)層面問題 對(duì)于2021年公司凈利潤(rùn)下滑的原因，郁亮從管理和業(yè)務(wù)兩個(gè)方面作了反思。他表示，在管理方面，公司存在離散度大的問題。萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，有的單一公司和單一區(qū)域不具備完整能力，會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。 郁亮稱，具體體現(xiàn)在兩方面：第一，項(xiàng)目操盤能力的分化。萬科做過不少好的項(xiàng)目，但沒能將這些好項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個(gè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)。第二，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機(jī)制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場(chǎng)深度調(diào)整的時(shí)候，也容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌?chǎng)潛力，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項(xiàng)目。 在業(yè)務(wù)層面，萬科多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，對(duì)過往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。 郁亮表示，一切事在人為。萬科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長(zhǎng)和總裁也不例外。 談信心： 2022年企穩(wěn)回升有五大基礎(chǔ) 2022年，萬科業(yè)績(jī)是否能“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”？對(duì)此，郁亮表示，萬科的信心來自于兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。 第一個(gè)外部基礎(chǔ)，是有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)。郁亮表示，中央已明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，萬科對(duì)政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。 第二個(gè)外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬億元的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，形成了有自身特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。 對(duì)于支撐萬科企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進(jìn)行了更為詳細(xì)的說明。他表示，第一個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來2到3年的儲(chǔ)備有保障。主要通過三方面進(jìn)行支撐，一是通過開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報(bào)水平。二是繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量投資。三是來自于現(xiàn)有儲(chǔ)備資源。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲(chǔ)備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。 第二個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、營(yíng)運(yùn)凈收入（NOI）率勢(shì)頭好，正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。郁亮稱，萬科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好，物業(yè)收入過去十年復(fù)合增速超過30%，物流近三年復(fù)合增速達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年復(fù)合增速達(dá)到40%，印力近五年復(fù)合增速為20%，2021年萬科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億元。同時(shí)，萬科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會(huì)對(duì)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。 郁亮所講的第三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。 談行業(yè)集中度： 發(fā)展需要新方式 優(yōu)質(zhì)房企對(duì)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收并購(gòu)一直是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。在談及收并購(gòu)問題時(shí)，郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科將把握兩個(gè)原則，一是首先要保證自己的安全，不給行業(yè)添麻煩。二是在確保自己安全，不給行業(yè)添麻煩的情況下，萬科盡自己所能去做一些對(duì)行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)有利的事情，因此公司也會(huì)留意相關(guān)的機(jī)會(huì)。 郁亮表示，現(xiàn)在很多人關(guān)心行業(yè)出現(xiàn)集中度提高問題，其實(shí)里面有個(gè)基本邏輯——誰能夠用新的發(fā)展方式誰就能進(jìn)，按照原來傳統(tǒng)的增長(zhǎng)方式就要退。 “原來傳統(tǒng)方式的特點(diǎn)是以速度規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式。凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會(huì)退。如果說今天不再簡(jiǎn)單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來。”郁亮表示，進(jìn)退是取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)是否穩(wěn)健，發(fā)展就是要轉(zhuǎn)換到新的模式上去。由于地產(chǎn)行業(yè)本地化特征特別明顯，所以頭部企業(yè)的集中度可能會(huì)有所提高，但是市場(chǎng)里面仍然會(huì)有眾多的中小發(fā)展商，因?yàn)檫@是本地化所決定的。 至于現(xiàn)在萬科處于行業(yè)什么位置？郁亮坦言，萬科仍然希望是這個(gè)行業(yè)的頭部力量，仍然是行業(yè)的第一陣營(yíng)。 郁亮表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤(rùn)下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題。當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問題就會(huì)以凈利潤(rùn)下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，正視問題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)，期待給大家交上合格的答卷。