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3月30日晚，萬科發(fā)布2021年年報，報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為225億元，同比下降45.7%。萬科披露，公司將在未來三個月內擇機開展20億至25億元的回購，2021年分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發(fā)現(xiàn)金分紅112.8億元。 2021年萬科凈利潤下降45.7%，是萬科繼1995年、2008年后，上市31年以來第三次下滑。從財務層面看，凈利潤下降主要是因為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。 多因素致凈利潤下滑 在2021年房地產行業(yè)震蕩調整的背景下，萬科守住了安全經營底線，保持了“綠檔”和業(yè)內領先的信用評級，經營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。財務狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負債率29.7%且長期處于行業(yè)低位。 對于凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了內部原因。從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主因，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。 “財務數(shù)據(jù)只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由。從結構上看，房地產開發(fā)業(yè)務依然對公司的凈利潤具有決定性作用，去年開發(fā)業(yè)務毛利總額同比減少189億元?！庇袅撂寡?，盡管公司較早意識到高速增長終將結束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現(xiàn)，導致毛利率下滑。 郁亮還提到，充分授權、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機制保障，但隨著近年來業(yè)務復雜度提高，市場競爭日趨激烈，萬科部分城市公司能力的參差不齊導致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。 “盡管我們依然擁有一批優(yōu)秀公司和拔尖人才，但操盤表現(xiàn)離散度在上升。雖然我們在部分大型復雜項目上展現(xiàn)出優(yōu)勢能力，但未能將其及時轉化為公司的標準動作和一致表現(xiàn)?！庇袅琳f。 2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒。郁亮表示，2022年將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發(fā)業(yè)務存在的問題，鞏固在不動產綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財務安全，實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。 第二增長曲線初步顯現(xiàn) 當前，房地產行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，新增住房需求逐步向改善、更新需求過渡。郁亮表示，“以我國龐大的人口基數(shù)，未來住宅開發(fā)依然是重要的經濟活動之一，也仍將是萬科最主要的業(yè)務。” 與此同時，經營、服務業(yè)務的發(fā)展，也將為未來價值增長提供更多支撐，萬科選擇將物業(yè)服務、物流倉儲、長租公寓和商業(yè)確定為主要方向。 其中，萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。物流倉儲近三年收入復合增速52%，2021年收入32億元，同比增長69%，穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%。萬科泊寓近三年收入復合增速40%，2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。商業(yè)業(yè)務方面，印力近五年收入復合增速達到20%。 如果只看經營收入和利潤，這些業(yè)務現(xiàn)在及將來都無法與房地產開發(fā)相提并論。另外，萬科采用成本法對這些以重資產為主的業(yè)務進行折舊攤銷，去年合并報表范圍內此部分費用達80億元，加大了對報表利潤的影響。 郁亮表示，“探索這些業(yè)務的學費，大部分已經交完。隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經營、服務業(yè)務能夠產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。今年，非開發(fā)業(yè)務總體將開始形成正向貢獻?！?/p>