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多因素致凈利下滑 根據(jù)萬科年報(bào)，其依然守住了安全經(jīng)營(yíng)的底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。公司財(cái)務(wù)狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率為29.7%且處于行業(yè)低位。 面對(duì)凈利潤(rùn)下滑，萬科董事會(huì)主席郁亮在年報(bào)《致股東》中進(jìn)行了剖析。他表示，從財(cái)務(wù)層面看，2021年萬科凈利潤(rùn)下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來的計(jì)提減值。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因子。2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。 郁亮表示，2022年，公司將采取堅(jiān)決、有針對(duì)性的行動(dòng)，全力扭轉(zhuǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)局面。公司以開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部為主導(dǎo)，推進(jìn)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。同時(shí)嚴(yán)格投資管理，投資向市場(chǎng)更為穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤能力更強(qiáng)的區(qū)域集中，提高投前研判的精準(zhǔn)度和投后落地實(shí)現(xiàn)程度。 對(duì)于2022年的業(yè)績(jī)，郁亮稱，相信行動(dòng)和努力將支撐公司在2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。 第二增長(zhǎng)點(diǎn)顯現(xiàn) 年報(bào)顯示，萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)嶄露頭角。公司旗下的萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司，2021年收入首次超過200億元，同比增長(zhǎng)32%。更重要的是，萬物云已形成極強(qiáng)的外部競(jìng)爭(zhēng)力，新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商寫領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。在物流倉儲(chǔ)方面，萬科旗下冷鏈倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)位居行業(yè)第一，近三年收入復(fù)合增速為52%。其中，2021年收入為31.6億元，同比增長(zhǎng)69%。萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商，近三年收入復(fù)合增速為40%。其中，2021年收入同比增長(zhǎng)14%。商業(yè)業(yè)務(wù)方面，公司旗下的印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營(yíng)，近五年收入復(fù)合增速達(dá)到20%，在商業(yè)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，印力在管面積處于前列。 萬科稱，盡管從傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如收入、利潤(rùn)看，這些業(yè)務(wù)在今天以及未來都很難達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)的同等規(guī)模，但隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。