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4日，光大證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)指出，房地產(chǎn)建安投資增速有望在三季度末呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，對固定資本形成的拖累作用也將逐漸減弱。 為什么穩(wěn)住房地產(chǎn)投資至關(guān)重要？ 高瑞東團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)建安投資對于固投和GDP的拖累作用正在趨弱。在“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力之下，“穩(wěn)增長”成為今年政策訴求和市場關(guān)注的主線，從支出法的視角來觀察，外需主要取決于歐美等消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，國內(nèi)消費(fèi)又在很大程度上受到疫情反復(fù)的擾動(dòng)，投資也就成為了“穩(wěn)增長”最重要的抓手。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的占比常年維持在20%-30%之間，因而，房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)定，對于投資支撐“穩(wěn)增長”具有重要作用。 研報(bào)指出，可以看到，2021年10月以來，房地產(chǎn)建安投資占固定資產(chǎn)投資和實(shí)際GDP的比例逐月下行，意味著房地產(chǎn)建安投資由原本GDP的拉動(dòng)項(xiàng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱薌DP形成的拖累項(xiàng)。但同時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)建安投資占固定資產(chǎn)投資和實(shí)際GDP比例下行的斜率，自2022年3月以來開始呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，表明房地產(chǎn)建安投資對GDP形成的拖累正在邊際收縮。 研報(bào)稱，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的上下游行業(yè)眾多，根據(jù)2020年國家投入產(chǎn)出表的行業(yè)分類及投入產(chǎn)出關(guān)系來看，房地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈一共涉及上、下游144個(gè)行業(yè)。因而，房地產(chǎn)建安投資的變化，不僅僅會(huì)直接影響固定資本形成，還會(huì)通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟(jì)增長中的其他部分形成漣漪效應(yīng)。 根據(jù)測算，房地產(chǎn)建安投資對GDP形成的綜合貢獻(xiàn)(直接占比和間接拉動(dòng)的增加值占比)，已經(jīng)由2021年9月的19.6%下行至2022年5月的13.5%，但是這一下行趨勢自2022年3月以來已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的放緩態(tài)勢。 如何看待后續(xù)房地產(chǎn)投資的走勢？ 根據(jù)研報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要包含四個(gè)部分，分別是建筑工程、安裝工程、設(shè)備器具和其他費(fèi)用，其中，其他費(fèi)用又可以拆分為其他和土地購置費(fèi)兩部分。無論是支出法，還是生產(chǎn)法，土地購置費(fèi)都是不納入GDP核算的，因而，主要關(guān)注剔除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資，不妨將其定義為房地產(chǎn)建安投資，而房地產(chǎn)建安投資主要產(chǎn)生于房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，可以進(jìn)一步拆分為施工面積和施工強(qiáng)度之積。 研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)建安投資增速有望在三季度末企穩(wěn)回升。從施工面積增速來看，新增施工面積之前，往往需要先行融資覆蓋施工期間的現(xiàn)金流消耗，而在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中，自籌資金往往是房地產(chǎn)企業(yè)掌控自由度最大的來源渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的施工計(jì)劃提前調(diào)配自籌資金。因而，自籌資金增速往往對施工面積增速具有一定的指示意義，并且在2017年之后呈現(xiàn)出一定的領(lǐng)先性。 在自籌資金來源中，剔除企業(yè)自有資金后，主要的來源為委托貸款、信托貸款和債券融資。近年來，在融資監(jiān)管趨嚴(yán)和行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要自籌資金來源均呈現(xiàn)出明顯的收縮態(tài)勢，但今年3月份以來，無論是新增信托貸款，還是新增房地產(chǎn)債，收縮幅度均明顯收窄。如果這種融資收縮的收窄，主要源于房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)行為，可能蘊(yùn)含著后續(xù)施工面積增速有望企穩(wěn)回升，根據(jù)自籌資金增速對施工面積增速的領(lǐng)先關(guān)系，判斷施工面積增速企穩(wěn)的時(shí)點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)在三季度末。 從施工強(qiáng)度來看，商品房銷售面積增速的上行，一般會(huì)推動(dòng)竣工增速的上行，而建安投資在施工后期(也就是竣工階段)會(huì)加速上升，因而，商品房銷售面積增速是施工強(qiáng)度的重要驅(qū)動(dòng)因素，數(shù)據(jù)上，施工強(qiáng)度增速與商品房銷售面積增速具有較強(qiáng)的相關(guān)性。 從目前的商品房銷售來看，在國內(nèi)疫情趨緩后，5-6月中央和地方政府密集出臺(tái)了大量刺激商品房市場需求端的政策，比如，5年期以上LPR利率下調(diào)15BP，首套房貸利率相對5年期以上LPR利率下行20BP，放松限購限貸政策等。相關(guān)政策的密集出臺(tái)確實(shí)對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)好起到了一定的積極作用，6月商品房市場持續(xù)回暖，供需兩熱。同時(shí)，考慮到2021年下半年商品房銷售增速陡峭下行帶來的低基數(shù)，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售增速有望持續(xù)回暖。因而，后續(xù)施工強(qiáng)度增速呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢的確定性較高。 研報(bào)指出，綜合房屋施工面積增速和施工強(qiáng)度增速來看，房地產(chǎn)建安投資增速有望在三季度末呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，房地產(chǎn)建安投資對固定資本形成的拖累作用也將觸底回升。