企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識
6月29日，寧波2022年第二輪集中供地落下帷幕。此次推出的21幅地塊出讓總建筑面積204萬平方米，總起價155億元，攬金161.2億元。其中溢價成交地塊9幅，占比43%；有7幅地塊觸頂搖號。 寧波今年兩批地塊出讓金額約為426億元，約占去年三批次集中供地成交金額(688.3億元)62%。 寧波第二輪集中供地供應結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，9幅商品住宅地塊總建筑面積101.1萬平方米，總起價121.4億元。這是集中供地以來，寧波商品住宅供地體量最少和起價最低的一次。 同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出， 寧波本次宅地供應量較少主要受兩個方面的影響：第一，一批次中宅地供應量較大，預公告中涉宅地塊達到47幅，實際出讓過程中只有33幅，減少了14幅。如果供應量過大，會使得房企拿地實力下降，導致流拍，影響土地市場熱度。第二，寧波的住宅庫存呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，截止到5月底商品住宅庫存為729萬平方米，去化周期達到14個月，較年初增加了3個月，庫存壓力進一步上升。 調(diào)整供地結(jié)構(gòu) 從房企參與程度來看，寧波本輪集中供地，央企仍是拿地主力。保利發(fā)展(600048.SH)以總價25.7億元摘得鎮(zhèn)海、海曙區(qū)兩幅地塊，其中鎮(zhèn)海地塊溢價率為5.93%；中國鐵建(600186.SH)以7.68億元、溢價率0.52%競得江北一安置房用地；中海地產(chǎn)27.84億元底價競得江北一幅宅地。國企如寧波城投、寧波軌交、寧波浙電房地產(chǎn)等均各有斬獲。 在供地結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，寧波第二輪集中供地相比今年首輪集中供地，掛牌總建面減少44.4%，總起價減少了47.5%。 今年寧波出臺了“5.31”新政，重點支持首套購房需求，滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善型住房需求，同時要求優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，允許使用超出重點監(jiān)管額度的預售資金支付本市土地競買保證金，延長土地出讓金繳納期限等。 寧波市場成交確實有所回升，商品住宅成交規(guī)模環(huán)比顯著增加。據(jù)寧波房管局數(shù)據(jù)，6月1日-6月26日，寧波住宅成交2213套，較5月1日-26日增加758套，環(huán)比增加52%；成交面積26.45萬平方米，環(huán)比增加41.7%。與此同時，6月開盤的多個項目去化率與銷售速度均有提升。 寧波6月樓市雖有向好的變化，但由于浙江幾個熱點城市集中于月底開啟第二輪集中供地，土拍市場的競爭壓力在上升。 為了促進房企參拍積極性，6月27日，寧波住建局發(fā)布新建住宅全裝修政策，全裝項目裝修標準由此前的“1500-2000元/平方米”調(diào)整為“不高于毛坯備案價的15%，且須在1500-6000元/平方米之間”，且不再實行“裝修升級包”，現(xiàn)房銷售項目、“定品質(zhì)”項目等根據(jù)實際確定裝修價格。對拿地房企而言，地塊利潤空間進一步增加；因為“定品質(zhì)”項目等對裝修可以自行定價，也就是說高端項目的利潤空間會更大，這將導致核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭加大。 這也促使本輪集中供地的9幅商品房住宅用地的區(qū)域分化。比如鄞州區(qū)東部新城整體市場預期較好，此次出讓兩幅地塊，其中一幅地塊引發(fā)7家參拍房企經(jīng)過17輪競價，封頂觸發(fā)搖號，溢價率14.98%。另一幅安置房地塊則由寧波甬創(chuàng)科東置業(yè)有限公司(東部新城城投)以底價競得。 有限資金流向少數(shù)城市 長三角熱點城市最近陸續(xù)舉辦的第二輪土拍，還有一個政策優(yōu)化調(diào)整的大背景。6月27日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布文件，針對三孩家庭提出多項住房保障政策，涉及公積金、共有產(chǎn)權(quán)房、住房產(chǎn)品供給、公租房等各個方面，并提出限購城市可適當優(yōu)化政策，釋放了積極信號。政策自8月1日起施行。 政策優(yōu)化調(diào)整與城市主動改變供地結(jié)構(gòu)之后，土拍市場的城市競爭分化、房企投資分化趨勢越發(fā)明顯了。 杭州、寧波在過去幾年房地產(chǎn)市場一直保持高位運行，因此今年這兩座城市在第二輪集中供地中，不約而同調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)。業(yè)內(nèi)人士指出，其背后的原因，不排除市場關鍵因素與房企的拿地意愿的變化。 首先，市場銷售回暖不及預期，企業(yè)資金回籠慢；其次，房企投資的積極性恢復較慢，也在于第一批集中供地地塊利潤空間釋放之后，幾個熱點城市在第二批集中供地中，對地塊利潤空間有所收窄。 以杭州為例，今年上半年杭州商品住宅銷售額1000億元左右，商品住宅簽約成交量318萬平方米，成交面積同比下降74%，去化周期拉長至20個月。 與寧波類似，杭州將于6月30日集中出讓的第二批地塊也調(diào)整了出讓結(jié)構(gòu)：供地區(qū)域偏外、供應低密地塊增多、利潤空間差異化設置。首先，低密地塊顯著增加，有14幅地塊的容積率小于(含)1.5，占比31%，這是杭州自2019下半年“雙限”以來前所未有的，相當于此前近三年的60%。業(yè)內(nèi)人士表示，這與杭州一手房市場持續(xù)火爆有關，下一步高端置換人群的選擇性可能更多。其次，供地區(qū)域多選擇在庫存存量低甚至最近三年沒有出讓過地塊的區(qū)域，如蕭山區(qū)湘湖新城、城區(qū)、濱江區(qū)浦沿等。 杭州此次共推出45幅涉宅地塊，總建筑面積343.6萬平方米，總起價529.5億元。環(huán)比首批地塊掛牌建筑面積減少218萬平方米；掛牌總起價減少265.5億元。相比前一次集中供地，杭州供地量也縮減了30%左右。 值得一提的是，在這一輪土地出讓中，小城市的地塊關注度仍然不高。6月28日，衢州柯城區(qū)出讓1幅位于高鐵新城的商住地，因無人報價流拍。 回看整個浙江，上半年涉宅地塊的出讓金相比去年同期大幅下降。其中，杭州、寧波是浙江土地出讓金“大戶”，若排除這兩個城市，其他城市出讓金同比下降幅度更大。從溢價率指標對比，杭州、寧波第一輪集中供地平均溢價率6.75%，相比去年已大幅下降，其他城市則下降更多。 房企正在把有限的資金投資到少數(shù)城市，比如聚焦于一線城市。這從第一批次集中供地的表現(xiàn)可見一斑，長三角中，上海的土拍熱度是最高的。6月1日，上海首輪集中供地攬金834.7億元，接近四成地塊封頂，但整體溢價率也僅有大約3.5%；而蘇州、無錫等地幾乎以城投平臺托底為主。 6月27日，上海公布第二批集中供地信息，32幅商住地塊總起價682億元，仍然取消積分入圍制且地塊較一批次更為優(yōu)質(zhì)。這對于房企在長三角的投資決策而言，難免又是一次沖擊。 中指研究院以截至6月25日的成交數(shù)據(jù)估算整月數(shù)據(jù)，預計6月份一線城市樓市成交量將環(huán)比上漲122.1%，其中，上海在本輪疫情后恢復銷售對一線城市數(shù)據(jù)帶動較大，二線代表城市將環(huán)比上漲84.4%，三線代表城市將環(huán)比上漲56.1%。其中，強二線城市率先進入復蘇通道，回暖力度優(yōu)于其他城市。盡管如此，很多房企仍然捂緊錢袋子，這就是當下熱點城市土拍市場的寫照。