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6月末，是房企沖刺上半年業(yè)績的節(jié)點(diǎn)；好幾個(gè)熱點(diǎn)城市第二輪集中供地也搶在這幾天舉行。 6月28日，金華完成了第二輪集中供地，合肥第二輪集中供地競品質(zhì)地塊結(jié)果出爐。6月29日，寧波將迎來第二輪集中供地；6月30日，杭州第二輪集中供地。 氣溫雖高，房企卻謹(jǐn)慎。6月28日，金華第二次集中供地，全部地塊均由國企拿下，總成交金額51.33億元。盡管6月金華連續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市政策，推出契稅、房補(bǔ)、公積金額度提升等一系列優(yōu)惠政策，但第二輪土拍仍然冷淡收場。業(yè)內(nèi)人士指出，主要有兩大原因，一是此次地塊不如第一輪土拍優(yōu)質(zhì)；二是接下來的兩天，寧波和杭州相繼開啟第二輪土拍，各地密集出貨之下，不排除有的房企會(huì)選擇投資布局的城市。 無獨(dú)有偶，此前6月23日，蘇州第二輪集中供地中，國企幾乎包攬20幅地塊，金額270.4億元。除了三幅土地溢價(jià)率超過10%之外，17幅地塊均底價(jià)成交，另有兩幅地塊撤牌。 同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，第二輪集中供地城市分化與區(qū)域分化明顯。整體來看，長三角部分城市土拍積極性還是比較高的，比如，上海、杭州、合肥等城市。從這些城市來看，當(dāng)前確實(shí)是拿地的時(shí)間點(diǎn)，房企競爭較小，大部分都是底價(jià)成交，除了國企央企外，部分深耕區(qū)域的中小房企拿地積極。除了地價(jià)合理，庫存不高以外，更重要的是房企看好這些城市長期發(fā)展機(jī)會(huì)。但蘇州與金華則顯得落寞了一點(diǎn)，主要原因在于這兩個(gè)城市未來面臨的去庫存壓力較大。 去庫存壓力 金華第二輪集中供地同一天，合肥第二批集中供地也落下帷幕。這一天，合肥公布多幅競品質(zhì)地塊結(jié)果：保利搖中包河區(qū)地塊；安徽皖投競得經(jīng)開區(qū)地塊；瑤海區(qū)地塊由名邦搖中；蜀山區(qū)地塊最終新華成功搖中；偉星競得高新區(qū)地塊；和昌、興港聯(lián)合體滿分競得廬陽區(qū)LY202208號(hào)地塊。 此前的6月23日-24日，合肥第二次集中供地共推出38幅地塊，其中，合肥濱湖投資控股集團(tuán)有限公司獨(dú)得包河區(qū)3幅土地，招商34億摘得經(jīng)開區(qū)一幅巨無霸地塊，另有12幅地塊進(jìn)入競品質(zhì)階段。 據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，22城首輪集中土拍已正式收官，總攬金近5000億元。蘇州、合肥、東莞、金華等城市也相繼完成了第二批集中供地。與首輪集中土拍相似，次輪土拍也表現(xiàn)明顯的冷熱分化，熱點(diǎn)區(qū)域多宗宅地觸頂，但遠(yuǎn)郊地塊或高庫存片區(qū)地塊則明顯遇冷。 從這些城市的土拍表現(xiàn)來看，冷熱分化均為這些城市集中土拍的顯著特征，盈利空間佳、去化表現(xiàn)好的優(yōu)質(zhì)地塊仍備受房企追捧。如東莞南城街道用地，是東莞行政中心最后一塊土地儲(chǔ)備商住用地，區(qū)位極為優(yōu)越，最終吸引6家房企競拍，并觸及上限價(jià)成交，成交總價(jià)為46.93億元。 金華一名業(yè)內(nèi)人士指出，第二次土拍地塊遠(yuǎn)不如第一次土拍優(yōu)質(zhì)。且在全國各地去庫存的情況下，金東區(qū)還推出三幅中大型地塊，可見未來供應(yīng)量的提升?！笆袌鲂判暮蜔岫冗€在恢復(fù)中，推地還是要謹(jǐn)慎、理性一點(diǎn)?！边@名人士指出，隔壁的溫州等城市已經(jīng)不建安置房，推出房票制度，開啟去庫存時(shí)代，所以金華更要做的是：減緩供應(yīng)，去庫存。 他粗略計(jì)算了這次集中土拍的供應(yīng)，除去安置地塊，換算成計(jì)容建筑面積，住宅和商業(yè)大約61.4萬平方米。也就是說，金華第二次集中土拍后，會(huì)給市場增添6000多套商品住宅，加上第一輪集中土拍，也就是說上半年光拍地就增添了13000多套商品住宅。 據(jù)金華房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年金華新房成交2.3萬套，2022年上半年新房成交不足一萬套。 金華土拍國企托底的主要原因還在于，幾個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍日子非常接近，6月29日是寧波；6月30日則是杭州。 土拍市場冷熱不均 為了加速市場回暖、提高房企參與土拍積極性，長三角不少熱點(diǎn)城市均已不止一次優(yōu)化調(diào)整過樓市政策。宋衛(wèi)紅指出，長三角是本輪疫情影響最大的區(qū)域，對于房地產(chǎn)市場影響較大，因此，長三角區(qū)域各個(gè)城市都出臺(tái)了不同程度的樓市優(yōu)化政策，比如降低土拍保證金，降低拍地的附加成本，又比如取消自持要求，降低配建比例等。目的在于穩(wěn)定土地市場，穩(wěn)定樓市。 以合肥為例，今年5月以來，合肥多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。5月10日，合肥新站、瑤海取消限購，多區(qū)域下調(diào)社保繳納年限，本地戶籍可在限購區(qū)購買第三套二手住房；5月23日，出臺(tái)二孩家庭可享受首付比例最低30%政策。隨后，合肥再次優(yōu)化樓市政策，外地戶籍可補(bǔ)繳社保，取消企業(yè)購房限制。 政策短期效果很明顯。5月10日-5月31日，合肥累計(jì)成交新房2500多套，日均成交量較4月日均成交量小幅提升；5月，成交二手房3767套，較4月下降1.8%，較去年同期下降40.8%，對二手房成交并未起到明顯帶動(dòng)效果。 據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-5月，合肥商品住宅銷售面積244.3萬平方米，同比下降42.9%，降幅較大，市場活躍度仍顯不足。截至5月底，商品住宅短期庫存去化周期為8.8個(gè)月，整體處于合理區(qū)間。 從合肥第二次集中供地來看，土拍市場也活躍了不少，多幅地塊引發(fā)房企爭搶，進(jìn)入競品質(zhì)階段。但蘇州、金華這樣的城市就沒有那么幸運(yùn)了。據(jù)中指院監(jiān)測的城市中，截至6月27日的數(shù)據(jù)，6月深圳庫存漲幅較大，為14.43%，溫州次之，為5.95%，杭州和南京略有上浮，變化較小。而從貝殼系統(tǒng)數(shù)據(jù)來看，最近蘇州二手房維持在16萬套的高位。 對比此前第一輪集中供地的溢價(jià)率指標(biāo)，臺(tái)州、合肥、杭州和寧波溢價(jià)率較高，臺(tái)州甚至達(dá)到12%，其余大部分城市溢價(jià)率多在5%以下，市場熱度處于較低位。在第二輪“集中”搶閘出貨的當(dāng)下，蘇州、金華大面積底價(jià)成交，表明房企在投資布局長三角的時(shí)候，更謹(jǐn)慎了。