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2022年3月25日，龍湖集團(tuán)（00960.HK)發(fā)布2021年度業(yè)績。 在整個地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大去杠桿壓力的局面下，龍湖仍然交出了一份可圈可點的成績單，實現(xiàn)營業(yè)額2233.8億元，同比增長21%，實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤238.5億元，同比增長19.26%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一如既往表現(xiàn)穩(wěn)健，全年實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額2900.9億元，同比增長7.2%。 特別值得一提的是， 2021年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性業(yè)務(wù)得到躍級發(fā)展：由商業(yè)運營、租賃住房組成的投資性物業(yè)收入達(dá)到104億元，由物業(yè)管理等組成全口徑收入達(dá)到104億元，投資性物業(yè)收入和物業(yè)管理收入達(dá)到“雙百億”量級。也就是說，龍湖集團(tuán)服務(wù)引擎在三年內(nèi)實現(xiàn)從“百億”到“雙百億”躍級發(fā)展。這其中，龍湖商業(yè)貢獻(xiàn)的比例為77.3%。 對龍湖商業(yè)來說，2021年是具有里程碑意義的一年：一方面，二十余年的經(jīng)驗積累與團(tuán)隊歷練，龍湖商業(yè)需要繼往開來，站在新起點開啟新局面；另一方面，龍湖集團(tuán)整合物管和商管業(yè)務(wù)，正式啟動了龍湖智創(chuàng)生活的赴港上市，這意味著龍湖商業(yè)的輕重業(yè)務(wù)逐漸明晰，同時也對商業(yè)運營能力提出了新的挑戰(zhàn)。 戰(zhàn)略先行 商業(yè)是龍湖集團(tuán)的六大主航道之一，自2000年從重慶起步以來，憑借“天街”和“星悅薈”兩大商業(yè)產(chǎn)品線品牌，穩(wěn)步推進(jìn)在全國高能級城市的網(wǎng)格化布局。 截至2021年12月31日，龍湖商業(yè)累計開業(yè)商場61座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)594萬平方米，整體出租率97.2%。商業(yè)租金增長40%至81.5億元，商場銷售額增長53%至467億元，全年平均日客流209萬人次，同比增長38%。 驕人成績的取得不是偶然，而是龍湖商業(yè)清晰的戰(zhàn)略路徑扎實落地而來，龍湖商業(yè)堅定地踐行深耕一二線城市、“網(wǎng)格化”布局和TOD模式，發(fā)展策略明晰。 自2017年首次提出“網(wǎng)格化精準(zhǔn)投資，加密一二線城市布局”的選址策略，在城市進(jìn)入和選址布局方面，聚焦核心一二線城市，并依托于自身特有的城市地圖研究體系，進(jìn)行網(wǎng)格化精準(zhǔn)投資布局。 20余年的商業(yè)運營經(jīng)驗積累，帶來可持續(xù)性收入的穩(wěn)步增長，2021年，龍湖商業(yè)在后疫情時代消費回暖的勢頭下快速發(fā)力，全年迎來12座新商業(yè)項目開業(yè)，包括：北京麗澤天街、龍湖蘇州獅山天街北里、龍湖長沙洋湖天街、武漢江宸天街、龍湖成都錦宸天街、龍湖南京河西天街、龍湖杭州江東天街、北京熙悅天街、龍湖蘇州東吳天街、武漢范湖里特色商業(yè)街、龍湖杭州丁橋天街、龍湖重慶公園天街。 截至2021年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國30座城市，累計開業(yè)商場達(dá)61座，累計獲取的商業(yè)項目超過120個。 TOD是提高城市效率和可持續(xù)發(fā)展的有效途徑，作為TOD模式的深度踐行者，龍湖商業(yè)致力于聚焦重點城市的交通節(jié)點，突破地域和時間邊界，以城市核心脈絡(luò)，聚合城市功能，落地都市新空間。 早在2003年，龍湖集團(tuán)的第一個購物中心項目——龍湖重慶北城天街開業(yè)。這個項目位于重慶江北觀音橋商圈，當(dāng)時重慶的第一條軌道交通正在這里建設(shè)。重慶北城天街項目成為龍湖集團(tuán)思考和探索TOD模式的起點。 經(jīng)過幾年的積淀，2009年，龍湖集團(tuán)開始新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃，開始持有商業(yè)道路，并主動將商業(yè)項目結(jié)合軌道站點選址建設(shè)，甚至結(jié)合鐵路站點進(jìn)行站城一體化融合開發(fā)。 2018年，龍湖集團(tuán)提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，在多業(yè)態(tài)空間中打造運營、服務(wù)能力，并加強(qiáng)多維協(xié)同。 如今，在TOD模式這一“多核CPU中”，龍湖集團(tuán)旗下的六大主航道業(yè)務(wù)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)均可作為插件，適配在不同需求的基板上。地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修以及養(yǎng)老服務(wù)、體育公園等業(yè)務(wù)，成為龍湖集團(tuán)TOD樣本中不可或缺的業(yè)態(tài)。 2021年，龍湖新開業(yè)的商場皆秉承了天然的TOD基因，擁有四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，能連接更為廣泛深遠(yuǎn)的城市客群。 例如，龍湖蘇州東吳天街落子蘇州市吳中區(qū)，位于地鐵2號線、4號線交匯的石湖東路站，是位于蘇州城南的雙地鐵上蓋城市綜合體，預(yù)計未來將通過地鐵線帶來大量優(yōu)質(zhì)客群。除商業(yè)外，龍湖還在該區(qū)塊落位高端住宅、以及租賃住房項目、高端酒店等多元業(yè)態(tài)，構(gòu)筑了一座總體量近40萬平方米的TOD綜合體，提升了該區(qū)域乃至全蘇州消費者的消費、生活體驗。 苦練內(nèi)功 有了戰(zhàn)略落位，如何在商業(yè)里裝入恰如其分的內(nèi)容，以滿足消費者需求，考驗的便是招商定位和運營的看家本領(lǐng)了。 龍湖天街的主題語為“龍湖天街，轉(zhuǎn)念即達(dá)的歡樂入口”，意即龍湖商業(yè)希望帶給每一位走入天街的顧客更多新鮮的體驗，讓顧客能夠全方位、多維度的感受到歡樂。 為此，龍湖商業(yè)要求每一個新開業(yè)項目在籌建初期都要建立獨特的“故事腳本”，并將“故事腳本”融入到空間設(shè)計、業(yè)態(tài)引入、營銷推廣以及客戶服務(wù)等各個環(huán)節(jié)。這就要求所有項目總經(jīng)理在“商場總導(dǎo)演”的角色里充分發(fā)揮能動性，全面負(fù)責(zé)購物中心平臺運營，積極協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源，以消費者為核心，在天街演繹歡樂大戲。 例如，北京麗澤天街以“STAGE”為概念，通過重新定義品牌組合，讓每種業(yè)態(tài)都融入場景體驗之中，并提倡空間美學(xué)與內(nèi)容品牌的無感連接，使消費者在不同角色之間自由切換，讓購物體驗更具場景體驗感，也構(gòu)成其獨有的品牌氣質(zhì)。 龍湖成都錦宸天街響應(yīng)成都市“公園城市”建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略，營造與自然、城市有機(jī)融合的區(qū)域性生活空間，以“接近自然，回歸自然”作為設(shè)計法則，貫穿整個建筑空間。 依托龍湖商業(yè)自身強(qiáng)大的品牌號召力、優(yōu)質(zhì)的運營實力以及良好的合作口碑，入駐龍湖天街的不少品牌布局了特殊產(chǎn)品線或特色化場景門店，以此呈現(xiàn)更好的品牌形象，為消費者創(chuàng)造更多驚喜的購物體驗。 以2021新開業(yè)商場為例。龍湖長沙洋湖天街匯集國內(nèi)外近300家優(yōu)質(zhì)品牌，其中城市首店、旗艦店約占40%，引領(lǐng)區(qū)域消費升級；武漢江宸天街則引入超290家品牌，包含30%城市首進(jìn)品牌，40%品牌定制旗艦店；龍湖成都錦宸天街開業(yè)時，區(qū)域首進(jìn)品牌達(dá)到近50%。 龍湖商業(yè)密切捕捉著消費群體的蛛絲變化。他們也會不斷更新消費品牌，吸引新生代客流，保持商場的活力。 2021年長楹天街調(diào)換了200多家品牌商戶，其中網(wǎng)紅店占比達(dá)40%，通過對品牌布局的調(diào)整，為長楹天街帶來新的客群。因此，長楹天街2021年也積極引入更多網(wǎng)紅品牌入駐，以提升整體人氣。 在深度鏈接消費者情感的諸多嘗試中，商業(yè)原創(chuàng)IP活動異軍突起，龍湖在原創(chuàng)IP活動打造方面有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗：66天街歡搶節(jié)、天街歡樂季等活動均已舉辦多年，2022年，龍湖原創(chuàng)IP活動再添一員——天街廟會，該活動聚焦農(nóng)歷新年消費旺季，旨在打造集購物、娛樂、社交于一體的節(jié)日盛宴，為城市春節(jié)檔消費增添新活力。 輕重并舉 經(jīng)過二十余年經(jīng)驗積累與實踐探索，龍湖商業(yè)的綜合運營能力日臻成熟，亦培養(yǎng)出一支銳意進(jìn)取且經(jīng)營穩(wěn)健的商業(yè)團(tuán)隊，具備從商業(yè)空間布局，到空間場景營造、空間創(chuàng)新運營，再到空間價值賦能的全鏈條能力。開展商業(yè)輕資產(chǎn)是龍湖集團(tuán)“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的又一次延伸。 龍湖商業(yè)輕資產(chǎn)模式，旨在為不同需求的業(yè)主提供更為靈活的專業(yè)商業(yè)運營服務(wù)，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。依托全鏈條的商業(yè)運營能力，龍湖商業(yè)將貼合不同階段、特性的輕資產(chǎn)項目需求，進(jìn)行精細(xì)化的經(jīng)營和管理能力輸出。 2021年，龍湖商業(yè)開啟輕重并舉模式，在一二線城市網(wǎng)格化布局提速，全年守時保質(zhì)地新開12座商場，長沙、武漢首座天街開業(yè)運營，全國首個龍湖商業(yè)輕資產(chǎn)項目——武漢范湖里商業(yè)街驚喜亮相。 范湖里是由龍湖集團(tuán)與武漢地鐵集團(tuán)整合資源優(yōu)勢打造地鐵TOD商業(yè)示范項目，布局在城市核心商圈，位于武漢綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名第一的核心區(qū)域-江漢區(qū)，坐落于地鐵2號線和3號線換乘站，串聯(lián)起武漢三鎮(zhèn)，并與武漢江宸天街聯(lián)通，服務(wù)周邊近百萬居住客群。 2022年，龍湖商業(yè)將有18座商場投入運營，其中，13座為重資產(chǎn)，5座為輕資產(chǎn)。在強(qiáng)大的集團(tuán)實力與商業(yè)體系能力的支撐下，龍湖商業(yè)未來將“輕重并舉”，與更廣大的合作伙伴共享資產(chǎn)管理價值，提升紅利。 2022年初在香港聯(lián)交所遞交招股書的龍湖智創(chuàng)生活，就涵蓋了龍湖商業(yè)管理的能力，龍湖CEO陳序平表示，相比其他企業(yè)，我們的優(yōu)勢就是這么多年沉淀下來的圍繞“空間即服務(wù)”的商業(yè)運營能力。比如說我們商業(yè)出租率可以達(dá)到99%，我們自己在手的項目，整體回報率達(dá)到了6.5%，有了這樣的能力，在自己持有的商業(yè)項目之外，我們對外去做輕資產(chǎn)拓展，讓一些手持商業(yè)綜合體但是不具備運營能力的業(yè)主，通過引入龍湖智創(chuàng)生活的商管，能夠讓他的資產(chǎn)盤活，獲得穩(wěn)定的回報，對應(yīng)的我們也能獲得相應(yīng)的回報，這是我們多年沉淀下來的業(yè)務(wù)輸出。 對比市面上的商管公司，陳序平認(rèn)為，龍湖最大的優(yōu)勢就是業(yè)務(wù)能力和品牌，還有科技服務(wù)。近幾年，龍湖商業(yè)實現(xiàn)了空間在線、業(yè)務(wù)在線、流量在線、數(shù)據(jù)在線、資產(chǎn)在線，所有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)在線化，所以我們對外做輕資產(chǎn)管理服務(wù)的時候，運營成本、管理成本會比其他人低。在同樣的取費的情況下，能夠獲得更好的回報。 龍湖商業(yè)的良性發(fā)展與融資成本的關(guān)系密不可分。一直以來，龍湖持續(xù)強(qiáng)調(diào)盤面安全，將嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模及不斷降低融資成本作為發(fā)展的重要前提。 2021年，集團(tuán)實現(xiàn)平均借貸成本4.14%，創(chuàng)歷史新低；平均貸款年限6.38年，凈負(fù)債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求。 集團(tuán)持續(xù)獲資本市場認(rèn)可，是國內(nèi)少有獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定，令集團(tuán)繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評級。