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6月22日，2022年首批次22城集中供地全部完成。中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，22城共計(jì)推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬平米，首批次共計(jì)成交出讓金4969億元。 中指研究院報(bào)告指出，今年首批次集中供地主要有三大特點(diǎn)：推出端集中供地增至四批次，首批次推出規(guī)模同比走低；成交熱度穩(wěn)中有進(jìn)，庫存量少城市回升明顯；拿地企業(yè)依舊國央企主導(dǎo)，供給端有意降成本做出讓利。 按照中指研究院數(shù)據(jù)，今年首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時(shí)間調(diào)整為4批次，導(dǎo)致首批推出規(guī)模較去年降幅明顯。22城首批共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬平米，同比下降58.5%；推出規(guī)劃建筑面積4713萬平米，同比減少6707萬平米，較去年集中供地推出減少58.7%。從2022年首批次推出的地塊數(shù)量來看，推出宗數(shù)最多城市位于長三角區(qū)域城市杭州，60宗地塊在首批次推地的城市中數(shù)量最多，其次成都推出50宗，上海推出40宗；東三省區(qū)域城市沈陽推出5宗，長春出讓2宗涉宅用地，數(shù)量最少。 數(shù)據(jù)顯示，今年首批集中供地共成交397宗，總成交率84.65%，流拍及撤牌地塊72宗，流拍地塊占比較去年第三批次集中供地明顯減少。 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，從2021年二批次集中供地開始，土拍規(guī)則逐漸趨嚴(yán)，在企業(yè)端“三道紅線”以及拿地自有資金等規(guī)則下，企業(yè)拿地能力驟然收緊，土地市場流拍也隨之走高。2022年以來，房地產(chǎn)供需兩端調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，涉及降首付比例，下調(diào)房貸利率，放寬限購及限售，提高公積金貸款額度等方面，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展及購房者置業(yè)預(yù)期。同時(shí)，供應(yīng)端土拍規(guī)則延續(xù)調(diào)整趨勢，減少或取消競自持競配建部分；在地塊的利潤空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低地價(jià)后重新掛牌，以及提高限售價(jià)格，都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。 從各城市地塊成交具體情況看，本批次觸頂成交的地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價(jià)成交，市場熱度分化趨勢逐漸加大。 其中，深圳、合肥兩個(gè)城市觸頂成交地塊占比最多，深圳觸頂成交地塊占比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地?zé)岫茸罡叱鞘?；合肥觸頂?shù)貕K占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格。隨后，杭州、上海觸頂成交地塊占比超過30%，杭州觸頂?shù)貕K占比達(dá)39%，上海觸頂?shù)貕K占比達(dá)33%。南京、廈門、重慶觸頂成交占比均超過20%，分別為23%、22%、23%。 另外有部分城市多數(shù)地塊底價(jià)成交，土拍市場熱度較為平靜。數(shù)據(jù)顯示，22城有8個(gè)城市底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過80%，另外有7個(gè)城市底價(jià)成交宗數(shù)占比超過50%。其中，長春、沈陽兩城市成交地塊均底價(jià)成交，底價(jià)成交占比100%；無錫、長沙、廣州、天津、濟(jì)南、青島、武漢底價(jià)成交宗數(shù)占比超80%，分別為88%、86%、88%、80%、82%、80%、83%。 也有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌占據(jù)主流。 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，首批次出讓中，天津土拍地塊流拍宗數(shù)最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌、9宗流拍，流拍和撤牌率83%；長春僅出讓2宗涉宅用地，成交前1宗南關(guān)地塊撤牌，僅成交綠園區(qū)1宗宅地，流拍率50%；濟(jì)南本批次出讓為組團(tuán)用地，15個(gè)組團(tuán)包含31宗涉宅用地，出讓時(shí)14宗涉宅用地流拍，流拍率45%。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈陽流拍1宗，流拍宗數(shù)占比分別為33%、32%、25%、20%。 拿地企業(yè)方面，中指研究院報(bào)告顯示，本批次地塊拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。北京、深圳、廈門、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，南京則超九成。另外，2021年下半年以來土地市場走弱，民企拿地意愿下降，地方平臺拿地比例逐漸提高。2022年首批次，天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數(shù)占比均超五成，無錫、天津、蘇州均超七成。 民企拿地積極性不足，22個(gè)城市中，民企在13個(gè)城市的拿地宗數(shù)占比不足30%。南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅有合肥，民企拿地宗數(shù)占比超過50%。 一家民企開發(fā)商內(nèi)部人士坦言，銷售數(shù)據(jù)并不理想，目前內(nèi)部主要就是抓去化和回款。對于投資拿地，該人士稱，集團(tuán)年初就明確在降負(fù)債的同時(shí)控制投資額度，目前集團(tuán)土儲相對充足，做好已有深耕區(qū)域的發(fā)展。 張凱表示，當(dāng)前民企面臨的困境仍然是資金壓力的問題，目前拿地民企以區(qū)域型深耕企業(yè)為主，例如濱江、眾安、大華等，全國性民企只剩龍湖和旭輝在積極拿地了(未包含混合所有制企業(yè)例如綠城、金地、萬科等)。央國企相對于民企來說資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢，開發(fā)速度也相對慢一些，但交付保障性更強(qiáng)，爛尾的可能性更小。但反過來講，央國企的產(chǎn)品力通常相較于民企有一定劣勢。