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“距離地鐵7分鐘，周邊是百萬體量的佳兆業(yè)舊改項目，央企洽談中?！?月6日，一名廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在社交媒體發(fā)送房產(chǎn)推介廣告，佳兆業(yè)舊改項目成主要賣點。 陷入流動性危機(jī)5個多月后，佳兆業(yè)（ 01638.HK ）迎來曙光，多個項目落地進(jìn)度有望提速。 4月5日，招商蛇口（001979.SZ）公告稱，與長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 同日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，訂立協(xié)議有助實現(xiàn)佳兆業(yè)于大灣區(qū)的核心價值，促進(jìn)城市更新項目轉(zhuǎn)型，活化商業(yè)及住宅項目資產(chǎn)，緩解短期流動資金困難。 據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，自2021年下半年以來，超50家房企陷入流動性危機(jī)。為促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險出清，央行、銀保監(jiān)會重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。但出于風(fēng)險考慮，多家房企對收并購持謹(jǐn)慎態(tài)度，多項收并購合作未有實質(zhì)性進(jìn)展。 “出險房企+AMC（資產(chǎn)管理公司）+央、國企”的組合，成為紓困新思路。一方面，合作三方將搭建發(fā)展平臺，減少項目合作風(fēng)險；另一方面，AMC在處置不良資產(chǎn)方面有豐富的經(jīng)驗，有利于加快佳兆業(yè)盤活資產(chǎn)，推進(jìn)項目落地。 圖片1.png 舊改存變數(shù) 時代周報記者獲悉，招商蛇口、長城資產(chǎn)和佳兆業(yè)的合作內(nèi)容包括：搭建發(fā)展平臺，推動城市更新合作；推動商住開發(fā)與商業(yè)運營合作;共同探討文旅、游輪渡輪合作等。 其中，城市更新為三方合作重點。具體而言，三方將發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同創(chuàng)建適宜合作模式和機(jī)制，適時探討建立合資公司等合作載體；三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。 佳兆業(yè)素有“大灣區(qū)舊改王”之稱。在陷入流動性危機(jī)后，佳兆業(yè)第一時間把位于蛇口的東角頭項目擺上貨架。 東角頭項目面積為39萬平方米，貨值約為300億元，為佳兆業(yè)待售資產(chǎn)中價值最高的項目，且位于招商蛇口大本營所在地。多名業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，東角頭項目或?qū)⒊蔀楸敬魏献鞯闹攸c項目。 困境房企、AMC和實力房企搭建第三方合作平臺，并非首創(chuàng)。 2020年1月，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，成立世茂·福晟平臺。該平臺主要由世茂、福晟和東方資產(chǎn)（資產(chǎn)管理公司）三方組成。在此項合作中，福晟集團(tuán)拿出多個舊改項目，由世茂和東方資產(chǎn)操盤，待項目成熟后注入新平臺。 由于舊改項目涉及主體多、周期長、投入大，世茂與福晟在成立平臺后合作多有糾紛。 4月7日，一名Top10 房企舊改負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者，此次招商蛇口與佳兆業(yè)簽訂的是初步的合作框架協(xié)議，仍處于洽談和盡調(diào)期，此時有資金優(yōu)勢的招商蛇口將綜合考慮所有風(fēng)險點，謹(jǐn)慎選擇。佳兆業(yè)在舊改方面經(jīng)驗豐富，項目質(zhì)量好，是本次合作的加分項。但最終合作能否落地尚有不確定性，若合作敲定，項目推進(jìn)過程中亦有諸多變數(shù)。 招商蛇口在公告中稱，本協(xié)議屬于框架協(xié)議，協(xié)議中涉及各項后續(xù)事宜，敬請廣大投資者關(guān)注本事項可能存在的不確定性。 關(guān)于此次成立合作平臺各方股權(quán)比例等問題，佳兆業(yè)相關(guān)人士對時代周報記者表示，目前沒有其他可披露信息，以公告信息為準(zhǔn)。 關(guān)于合作進(jìn)度，招商蛇口人士對時代周報記者表示，目前是簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，“具體的項目還得具體談”。 AMC加速進(jìn)場 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入風(fēng)險出清的關(guān)鍵階段，擁有不良資產(chǎn)處置實力的AMC機(jī)構(gòu)加速進(jìn)場。 city-5974876_1920.jpg 1月下旬，金融監(jiān)管部門曾召多家AMC開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。 此后，四大AMC通過入駐風(fēng)險化解委員會、提供發(fā)債支持等多種方式，參與房企紓困。 3月11日，東方資產(chǎn)在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過100億元金融債的申請獲批。此后，長城資產(chǎn)成功發(fā)行2022年第一期金融債券，發(fā)行規(guī)模人民幣100億元。 在募集資金用途上，東方資產(chǎn)和長城資產(chǎn)均提及“主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營業(yè)務(wù)”。 招商蛇口和佳兆業(yè)的合作中，AMC的角色至關(guān)重要。 長城資產(chǎn)是國內(nèi)四大AMC，主營業(yè)務(wù)為收購、受托經(jīng)營金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置，對股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置。 時代周報記者獲悉，招商局集團(tuán)參與投資一家AMC公司——深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限公司。 天眼查顯示，深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限公司，是深圳市首家具有金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量收購處置業(yè)務(wù)資質(zhì)的地方資產(chǎn)管理公司。由招商局集團(tuán)有限公司、中國平安人壽保險股份有限公司、深圳市投資控股有限公司和中證信用增進(jìn)股份有限公司共同組建。業(yè)務(wù)范圍包括：不良資產(chǎn)收購處置管理、另類資產(chǎn)管理、投資管理、投資銀行、資產(chǎn)證券化、債務(wù)重組、資產(chǎn)重組、企業(yè)重整、并購重組、私募基金、財務(wù)顧問等。 關(guān)于招商蛇口、長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)三方合作事宜，瑞信發(fā)表報告認(rèn)為，國企積極參與內(nèi)房發(fā)展商資產(chǎn)處置，三方簽訂的框架，可以為資金緊張的開發(fā)商提供資產(chǎn)處置的樣本。