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若站在2022年初的節(jié)點(diǎn)上回望，歷經(jīng)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)和深刻變局的2021年，正榮地產(chǎn)（06158 HK）實(shí)則交上了一份成色尚佳的答卷。 2021年全年，正榮地產(chǎn)累計實(shí)現(xiàn)合同銷售額1456億元，同比增長2.6%，基本完成了銷售目標(biāo)；年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入370億元，同比微增；凈利潤12億元，核心利潤22.8億元；同時，預(yù)收樓款大幅增長50%至910億元，確保了未來1-2年的結(jié)轉(zhuǎn)收入。 但素來是資本市場“優(yōu)等生”的正榮地產(chǎn)，也未能幸免于資本市場頻發(fā)的黑天鵝事件。“自四季度開始，很多公司包括正榮在內(nèi)，已經(jīng)無法在公開資本市場上再融資，種種壓力接踵而至?！?月31日，正榮地產(chǎn)董事局主席黃仙枝在2021年度業(yè)績發(fā)布會上表示。 承認(rèn)問題是解決問題的第一步。立足困難重重的當(dāng)下，正榮地產(chǎn)管理層直面問題，給予投資人與市場以坦誠的回應(yīng)和切實(shí)的解決辦法， “展望2022年，市場建立新常態(tài)，預(yù)期正在逐步企穩(wěn)向好，正榮努力做好戰(zhàn)略復(fù)盤和戰(zhàn)略刷新?！秉S仙枝表示，一方面以盤活可用資金，優(yōu)化現(xiàn)金流，全力推進(jìn)項(xiàng)目銷售回籠，聚焦有序經(jīng)營，恢復(fù)企業(yè)自身的造血能力；另一方面，正榮積極與各方面展開誠懇溝通，以換取更多時間。 “我們相信市場環(huán)境會逐步向好，公司有能力有信心化解當(dāng)前的流動性困難，給每一位購房者、投資者、合作伙伴及金融機(jī)構(gòu)交出一份滿意的答案。”黃仙枝如是說。 優(yōu)質(zhì)土儲，構(gòu)筑有序經(jīng)營之基 2021年是正榮地產(chǎn)“2019-2021三年戰(zhàn)略”的收官之年，縱觀過去的一年，正榮地產(chǎn)展現(xiàn)出的是整體穩(wěn)定的銷售和經(jīng)營能力。 在正榮全年近1500億元的合約銷售額中，一二線城市的銷售金額占比高達(dá)90%，其中長三角、海峽西岸占比分別為53.8%、24.8%。期內(nèi)，合約銷售均價達(dá)到16545元/平方米，較2020年的12295元/平方米增長34.6%，展現(xiàn)了正榮產(chǎn)品溢價保障。 在2021年下行的銷售市場上取得這一業(yè)績，得益于正榮在布局上持續(xù)聚焦一二線城市的投資策略。 報告期內(nèi)，正榮新增了29宗地塊，總建筑面積合計約430萬平方米，其中一二線城市占比達(dá)到89%。從區(qū)域來看，長三角新增土儲的占比為42%，聚集于其傳統(tǒng)的三大核心城市南京、蘇州、無錫，并新進(jìn)杭州，獲取2宗地塊；其次，海峽西岸的新增土儲占比約28%，分別位于廈門、福州、南昌等城市。 截至2021年末，正榮的總土儲達(dá)到了2595萬平方米，總貨值為4300億元，其中超過8成位于一二線城市，長三角、海西區(qū)域占比分別為37%、25%。 值得一提的是，正榮在2021年著力提升了其土儲權(quán)益比和并表比，分別達(dá)到了60%、64%，保障了在項(xiàng)目中享有更高的收益。 高質(zhì)量的土儲，是正榮保持穩(wěn)定經(jīng)營的根基，更是其在銷售端把握市場回暖機(jī)遇的關(guān)鍵抓手。 2022年以來，監(jiān)管層多次釋放利好信號，多地也開始出臺樓市松綁政策，包括鄭州、哈爾濱、福州等在內(nèi)的許多城市在限購、限售等方面有所放松，對銷售市場的恢復(fù)起到了促進(jìn)作用。 在與購房者關(guān)聯(lián)更密切的房貸方面，各地亦出現(xiàn)了明顯松動，2022年初以來，銀行已經(jīng)加快了房貸的審批速度，目前平均的審批放款時間已經(jīng)縮短至一個月左右。 “部分城市如杭州、上海放款時間縮短至1~3周，我們布局的合肥放款時間基本上1~2周?！闭龢s地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋表示，多地的房貸利率也呈現(xiàn)逐步降低的趨勢，“蘇州、廣州的首套房貸利率已經(jīng)低于5%，而南京的也下降至5.4%。我們相信隨著整體房貸利率的逐步的降低和放松，也有望進(jìn)一步的釋放購房者的基本的需求，并逐步帶動我們整體的銷售工作?！? 目前，正榮的可售貨值約為1300億元，主要分布于省會、強(qiáng)二線城市。“這些城市有大量的人口規(guī)模，客戶的需求也相對穩(wěn)定，我們相信經(jīng)歷過一段時間的低谷徘徊之后，銷售市場的基本面總體還是有保障的?！崩钛蠓Q。 這也正是正榮在2022年的核心工作之一。黃仙枝表示，目前正榮聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營和回款兩大工作，戰(zhàn)略上以“保交付、保供貨，保品質(zhì)、促銷售、促回款”為五大核心目標(biāo)。 “2021年，正榮一共實(shí)現(xiàn)了63個項(xiàng)目、88個批次、5萬多戶的交付，”李洋介紹，“在今年一季度我們已經(jīng)順利的完成了4600多戶的交付。” 自2月中旬春節(jié)假期結(jié)束、工人陸續(xù)返崗后，正榮85%的項(xiàng)目都已經(jīng)處于正常開工的狀態(tài)，目前整體運(yùn)營情況穩(wěn)定。 李洋表示，“個別項(xiàng)目由于疫情、大環(huán)境變化等特殊原因，我們會主動采取靈活措施，在不影響供貨和交付的前提下，采取分期施工、分期竣工、緩建等靈活措施。預(yù)計我們在二季度交付量會超過19000戶?！? 盤活資產(chǎn)，加速資金回籠之術(shù) 正榮努力維持穩(wěn)健經(jīng)營的同時，2021年的地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)生著劇烈變動。 2021年從頭部企業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)開始，地方監(jiān)管驟然收緊，金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，加上貸款兩集中的限制，房地產(chǎn)行業(yè)人人自危，危機(jī)也逐漸擴(kuò)散至其他房企，乃至以往一向表現(xiàn)良好的部分房企亦不能免俗。 行至2022年，行業(yè)所面臨的境外資本市場和經(jīng)營環(huán)境發(fā)生巨變，正榮構(gòu)建的良好基本面也隨之受到影響?！罢龢s的受限資金大幅度增加，導(dǎo)致流動性出現(xiàn)了一些困難?！闭龢s地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會副主席劉偉亮坦言。 身處這一境地，正榮沒有逃避，而是上下一心，維持經(jīng)營的穩(wěn)定，并努力進(jìn)行自救。而實(shí)現(xiàn)自救的基石便是來自投資者的支持。 2022年2月，正榮就一筆永續(xù)債及年內(nèi)到期的境外債尋求展期。據(jù)正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健介紹，正榮在境外的同意征求與交換要約已經(jīng)獲得了高票通過。 “3月29日，公司已經(jīng)完成了5筆優(yōu)先票據(jù)、1筆永續(xù)債，合計約12億美元的債務(wù)展期到2023年，大幅緩解了公司的短期流動性壓力?！标悅ソ”硎?，同時另有一筆境內(nèi)ABS獲得了展期。 這也意味著，正榮得到了喘息的機(jī)會，步入風(fēng)險處理的相對穩(wěn)定期。在這一期間，除了加強(qiáng)銷售促進(jìn)回款之外，正榮走出當(dāng)前困境的另一個關(guān)鍵舉措便是盤活資產(chǎn)。 正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健表示：“公司目前在項(xiàng)目層面沉淀的資金還是很大的。我們一方面穩(wěn)定項(xiàng)目生產(chǎn)，爭取盡快釋放受限資金；另一方面，我們也在爭取轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目來改善流動性，盡最大的可能盤活一切可以盤活的資金?！? 據(jù)李洋介紹，當(dāng)前經(jīng)營管理工作主要針對兩類資產(chǎn)。一方面，正榮已梳理和鋪排了大約20-30個合作項(xiàng)目，積極與項(xiàng)目合作方，以及一些地方國企央企洽談，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，“希望通過提前退出部分合作項(xiàng)目，盤活受限資金，加快整體的資金回籠?！? “其次是公司自持的一些商用物業(yè)，”李洋表示，目前正榮持有投資性物業(yè)12個，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業(yè)綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建筑面積接近80萬平方米。據(jù)測算，這些投資性物業(yè)的公允價值接近100億元，扣除貸款后的凈值約在40多億。 “我們也希望通過出售這些項(xiàng)目資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的提早回籠，降低我們整體的負(fù)債規(guī)模?！崩钛蠓Q。 積極開源的同時，正榮也在最大程度地保存現(xiàn)金，核心舉措便是暫緩2022年的新增拿地，控制規(guī)模。黃仙枝亦坦言，“公司正在處于特別時期，因此今年決定不設(shè)定任何具體的銷售目標(biāo)。然而，我們會采取一切必要的措施，促銷售促回款，盡快降杠桿?！? 盡管在銷售規(guī)模上未曾設(shè)定目標(biāo)，但正榮向市場和投資者許下了另一個重要承諾。 “在以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的策略下，正榮一方面加強(qiáng)嚴(yán)控成本，一方面狠抓現(xiàn)金，與此同時，我們將繼續(xù)推出高質(zhì)量產(chǎn)品，重塑購房者信心?！标悅ソ”硎?。