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碧桂園、龍湖以及美的置業(yè)三家民營房企在信用保護工具的保駕護航下成功發(fā)行公司債券的同時，一些曾被資本市場和投資者冷眼相待的民營房企也對外界展示出強烈的求生欲。 2022年5月23日，融信中國一筆7億美元的美元票據(jù)利息先于寬限期結(jié)束前支付；更早之前，雅居樂于2022年5月20日也公告稱，目前已全額償還33.447億港元的港元貸款余額以及6000萬美元的美元貸款余額。 兩家民營房企逆境之中仍保持積極的償債態(tài)度，為資本市場塑造了較好的形象。 去年下半年以來，受到部分房企遭遇流動性問題的影響，投資者信心趨弱，評級機構(gòu)也屢屢對資金面偏緊的房企下調(diào)評級。在銷售、融資的雙面夾擊下，民營房企不得不直面生存問題。 面對債務高峰，各家房企所采取的應對方式也不盡相同，但在大環(huán)境平淡的當下，投資者毫無疑問會更青睞償債意愿更高的房企，而且隨著近期政策面的不斷優(yōu)化，它們將很有希望成為市場回暖的受益者，這也是對它們奮力過關(guān)的回報。 再度過坎 雅居樂一開始拿到的劇本，對比同行并不見得有多好。 去年下半年，在行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向之際，雅居樂先于其他同行啟動業(yè)務及架構(gòu)的調(diào)整，將其旗下的原房管集團、商業(yè)集團、城更集團并入地產(chǎn)集團，成立全新的大地產(chǎn)集團。 對組織架構(gòu)的動刀，在當時并不被視作是一個十分積極的信號，市場對雅居樂的資金面一時間也疑慮四起。 與此同時，三大評級機構(gòu)之中的穆迪、標普，也對雅居樂投出非信任票。就在5月17日，穆迪還再度宣布將雅居樂的企業(yè)家族評級從“B2”下調(diào)至“B3”，并將其高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，還將雅居樂的評級展望從列入觀察名單調(diào)整為負面。 種種可能擾動資本市場的信息，雖然對雅居樂有過影響，但它扛下來了，償債節(jié)奏有條不紊。 2022年5月13日，雅居樂公告稱，已完成了約692萬張境內(nèi)債券的回購、轉(zhuǎn)售，本金總額約6.92億元；此前3月2日，雅居樂也公告稱，票面利率6.7%的5億元優(yōu)先票據(jù)將在3月7日到期，其已將足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶，用于贖回未償還的4.365億美元優(yōu)先票據(jù)的本息。 也正因為雅居樂的“堅韌”，資本市場和投資者對本月到期的貸款償付情況尤為關(guān)注。這是由于，雅居樂今年到期債務規(guī)模有約295.8億元，在銷售面表現(xiàn)不佳的情況下，雅居樂的壓力不可謂不小。因此，5月份的這單銀團貸款，具有指標性意義。 雅居樂最終再過一關(guān)，投資者也給予較高評價。從雅居樂即將到期的美元票據(jù)價格來看，市場目前也較具信心。雅居樂將于2022年8月31日到期美元票據(jù)目前價格堅挺，顯示投資者對之償債的預期較好。 “這真不容易。其實就是扛，硬扛，雅居樂扛住了?！币晃痪惩獾膫顿Y者在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時評價稱。 同樣地，融信中國也是有力扭轉(zhuǎn)情緒的代表之一。 事實上，融信中國的資金面并不受市場看好，而且從償債節(jié)奏來看，它受到的挑戰(zhàn)也并不小。融信中國于2022年5月23日兌付的這筆美元債利息，事實上支付利息的日子應該是4月25日，融信中國是在寬限期內(nèi)完成兌付，在最后一刻保證了不出現(xiàn)違約情況。 但也正是這種努力的姿態(tài)，讓資本市場對之的信任也相應有所提升。 復蘇在途 許多面對償債高峰的房企仍然在奮力爬坡上坎，是因為它們對未來仍然是有期望的。的確，政策面、融資面都在逐漸回歸常態(tài)，一切正在慢慢變好。 在一家華南房企總部任職的中層管理人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這幾個月銷售不太好，但老板比較堅定?！耙ба肋€各種錢，最近金融機構(gòu)對我們的態(tài)度，相比前面幾個月，是有緩和的?！? 這種堅持，的確是有盼頭的。 就如市場此前預期，通過啟用信用保護工具讓民營房企發(fā)行公司債的名單之后會逐漸放開一般，目前這種跡象已經(jīng)十分明顯。 5月24日，新城控股2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件發(fā)布，債券注冊金額為30億元，發(fā)行金額上限為10億元。這筆債券將由中債信用增進公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設信用風險緩釋憑證。 “碧桂園等三家發(fā)債都覺得是個示范作用，以后應該都會這么發(fā)，這個名單能擴容，市場是會有反應的?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱。 合理的融資需求得到回應，在各地政策的不斷優(yōu)化之下，銷售面好轉(zhuǎn)也十分可期。 據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者此前不完全統(tǒng)計，5月以來已有超過60個城市推出穩(wěn)樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出臺穩(wěn)樓市政策的城市超過150個，且對一二三四線城市均有覆蓋。 而政策的作用，也已經(jīng)顯出些許威力。 以南京為例，在新政落地之后的一周，市場已經(jīng)有反彈的趨勢。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年5月第三周，南京新房二手房成交量反彈，創(chuàng)近10周來的新高；當周新房累計認購1144套，累計成交1470套，成交量環(huán)比上漲29.7%。 從企業(yè)層面來看，銷售也在緩慢爬升中。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從一家TOP40的房企處了解到的銷售情況，截至2022年5月25日，這家房企的銷售額相比上月環(huán)比增長約10%；而根據(jù)貨值計算，預計到月底，環(huán)比增長約有10%-20%，觸底回升正在進行。 銷售面逐漸回歸，房企緊繃的資金鏈就有望得到緩解。 方正證券在近期的一份研報中也稱，今年5月，央行先是下調(diào)首套房貸利率下限，隨后5年期以上LPR下調(diào)15BP至4.45%，之后多地下調(diào)首套房貸利率。歷史經(jīng)驗來看，按揭利率下行將促使商品房銷售面積回升，從而改善房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流。 最困難的時候或許真的已經(jīng)過去了。