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上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《2022房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的10強(qiáng)上市房企排名出現(xiàn)了較大變化。其中，萬(wàn)科繼續(xù)蟬聯(lián)榜首；保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展位列第二、三名，排名較上年均有提升；碧桂園位列第四名；華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名較上年均有提升；金地集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)位列第九、十名，為2022年新晉10強(qiáng)。 據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)研究對(duì)象為滬深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合計(jì)155家。與2021年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈減少40家。新增3家，其中1家為2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大、逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)等。 從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2021年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1549.12億元，較上年有所下降，房地產(chǎn)開發(fā)收入均值為294.79億元，較上年略有上升；盈利能力方面，絕對(duì)指標(biāo)凈利潤(rùn)均值為25.19億元，相對(duì)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率均值為3.04%，均較上年有較大幅度下降；償債指標(biāo)方面，凈負(fù)債率均值較上年下降7.39個(gè)百分點(diǎn)至87.68%；經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年有微升。 整體看，上市房企呈現(xiàn)出以下幾個(gè)發(fā)展特點(diǎn)： 第一，從資本市場(chǎng)來(lái)看，地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行，盈利能力下滑。報(bào)告顯示，以2021年12月31日收盤價(jià)計(jì)算，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計(jì)下跌12.94%，跑輸滬深300指數(shù)7.74個(gè)百分點(diǎn)，在申萬(wàn)28個(gè)一級(jí)行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌30.61%，跑輸恒生中國(guó)100指數(shù)9.48個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，兩地房地產(chǎn)板塊走勢(shì)均較大幅度弱于大盤。 2021年，上市房企的每股收益平均值出現(xiàn)下滑。受到市場(chǎng)趨冷和成本增加影響，房企盈利空間出現(xiàn)收縮。估值水平也延續(xù)了近年來(lái)的走低趨勢(shì)，2021年，上市房企市盈率和市凈率指標(biāo)低于全市場(chǎng)平均水平。同時(shí)，上市房企盈利能力下滑，導(dǎo)致房企分紅出現(xiàn)了下降。 第二，從運(yùn)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，總資產(chǎn)均值增速為近五年首次為負(fù)。2021年，中國(guó)商品房銷售面積達(dá)到17.9億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，商品房銷售金額為18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%?？傮w看來(lái)，在“房住不炒”和“三穩(wěn)”政策影響下，行業(yè)整體規(guī)模雖小幅上漲，但增速持續(xù)放緩。 2021年，上市房企總資產(chǎn)均值為1549.12億元，同比下跌1.82%；凈資產(chǎn)均值為365.14億元，同比上漲8.38%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為294.79億元，同比上漲7.21%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為42.81億元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增速仍保持上漲外，凈資產(chǎn)均值增速較2021年有所下降，而總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為負(fù)增長(zhǎng)。 第三，從償債能力來(lái)看，調(diào)控初見成效，房企更加重視現(xiàn)金管理。2021年，在“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等多項(xiàng)政策下，全年融資環(huán)境趨緊，尤其是在2021年三季度。隨后進(jìn)入四季度，多部門密集發(fā)聲以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)良性循環(huán)，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 報(bào)告顯示，在長(zhǎng)期償債能力方面，2021年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.62%，同比下降2.09%；凈負(fù)債率均值為87.68%，較上年下降7.39個(gè)百分點(diǎn)。 短期償債能力方面，2021年，上市房企流動(dòng)比率均值為1.66，速動(dòng)比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.33，較上年提升2.31個(gè)百分點(diǎn)，短期償債能力有所提升。 2021年，行業(yè)整體控負(fù)債、去杠桿壓力較大。即使是頭部房企也需要穩(wěn)健篤行，時(shí)刻關(guān)注負(fù)債規(guī)模、還款期限，以及現(xiàn)金流的管理。 第四，從盈利能力來(lái)看，上市房企的盈利空間有所收窄。2021年，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值42.81億元，同比下降18.41%；凈利潤(rùn)均值25.19億元，同比下降21.70%；凈資產(chǎn)收益率均值3.04%，較上年下降5.74個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值2.65%，較上年下降0.97個(gè)百分點(diǎn)。 總之，2021年，上市房企的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度下滑，整體盈利水平也較2020年有所下降。 第五，從成長(zhǎng)能力來(lái)看，收入規(guī)模略有增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降。2021年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，而凈利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)了下滑。 具體來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長(zhǎng)7.21%，增速較上年上升5.37個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)10.81%，增速較上年下降4.59個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)均值同比下跌21.69%；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)8.38%，增速較上年下降5.38個(gè)百分點(diǎn)。 第六，從經(jīng)營(yíng)效率來(lái)看，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨增速繼續(xù)下降。2021年，上市房企經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.40，0.30和0.21，三項(xiàng)指標(biāo)均較2020年有小幅提升。 報(bào)告顯示，2021年上市房企的存貨均值同比上漲5.57%，增速下降9.23個(gè)百分點(diǎn)。2021年，房企去化承受著一定壓力。從存貨集中度情況看，10強(qiáng)上市房企總存貨占比約43%，30強(qiáng)房企占比約74%，50強(qiáng)房企占比約86%。相較2020年，上市房企的集中度趨勢(shì)加強(qiáng)。 第七，從創(chuàng)新能力來(lái)看，隨著行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，房企逐漸回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利成為房企新發(fā)力點(diǎn)。 越來(lái)越多的上市房企開始產(chǎn)品迭代升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)品服務(wù)力持續(xù)升級(jí)，不斷加強(qiáng)客戶滿意度管理同時(shí)，在科技賦能和數(shù)字化應(yīng)用方面也持續(xù)推陳出新。 此外，為拓展收入，上市房企開始努力探索多種盈利渠道，努力尋找發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線。目前，因物業(yè)管理板塊現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長(zhǎng)空間大，已獲資本市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。 總之，上市房企在這一波政策周期波動(dòng)中，盈利能力雖表現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)，但運(yùn)營(yíng)效率卻穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，表明政策調(diào)控杠桿已初見成效。 隨著2022年穩(wěn)地產(chǎn)政策的持續(xù)推出，將最大程度助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。在新時(shí)期，上市房企應(yīng)從自身出發(fā)，精細(xì)管理、積極創(chuàng)新，在資本結(jié)構(gòu)、融資方式和融資規(guī)模適應(yīng)新的發(fā)展階段，以更好地滿足市場(chǎng)需求。在今后一段時(shí)期，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)仍是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。