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2022年以來，全國已有超百城先后從限購、限貸、限售和購房補(bǔ)貼等方面優(yōu)化政策，促進(jìn)居民合理購房需求釋放。4月，隨著房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策落地節(jié)奏加快，政策范圍進(jìn)一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸，部分城市市場信心有所修復(fù)，但政策效果尚未有明顯表現(xiàn)，整體市場預(yù)計(jì)仍偏弱，疊加部分城市疫情反復(fù)，國內(nèi)重點(diǎn)城市的成交規(guī)模仍處低位。 中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年五一假期期間，重點(diǎn)監(jiān)測城市中，多數(shù)城市市場低溫態(tài)勢延續(xù)，五一假期代表城市的新房成交規(guī)模同比下降超五成，房地產(chǎn)調(diào)控政策顯效仍需時(shí)日。 2022年五一假期(4.30-5.4)部分重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況。(備注：深圳、武漢、福州、大連不含2022年5月4日數(shù)據(jù)，同比、與2019-2021年同期均值對比均為日均對比數(shù)據(jù)。)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS。 五一假期，房地產(chǎn)市場成交活躍度仍較弱，購房者信心尚未明顯改善。受疫情反復(fù)等因素影響，政策效果尚未明顯傳導(dǎo)至市場端，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年五一假期期間(4月30日-5月4日)，重點(diǎn)監(jiān)測城市的新建商品住宅成交面積較2021年五一假期下降52.3%。多數(shù)代表城市的新房成交規(guī)模同比下降明顯，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。 全國典型城市具體成交情況 北京：受集中備案影響，五一假期期間，北京新房成交面積同比大幅增長。4月以來，北京市場持續(xù)恢復(fù)，但受疫情反復(fù)影響，近期樓市復(fù)蘇步伐放緩，新房和二手房市場活躍度有所回落，五一假期新房案場到訪量、二手房帶看量均不及預(yù)期。 在預(yù)售開盤方面，五一假期前北京新房取證速度加快，新取證項(xiàng)目主要分布在順義、朝陽、大興、懷柔、豐臺、昌平和門頭溝區(qū)。五一假期，北京監(jiān)測新開盤項(xiàng)目2個，整體去化率近五成。 深圳：在深圳樓市筑底低位徘徊多月后，進(jìn)入4月份，特別是深圳復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，樓市有回暖跡象，五一假期期間，看盤量有所增加，深圳新建商品住宅累計(jì)成交1.79萬平方米。2022年首批8宗住宅用地均拍至地價(jià)上限，市場信心逐步修復(fù)。 青島：房企緊抓五一小長假節(jié)點(diǎn)，開展了豐富的營銷活動吸引客戶促進(jìn)成交，包括特惠房、低折扣等，但目前樓市仍處于筑底期，疊加疫情影響客戶收入預(yù)期，購房信心不足，市場未明顯提振。受個別項(xiàng)目集中備案影響，五一假期青島新房成交面積同比有所增長。 廣州：五一期間，房企營銷推廣較為積極，約有40個樓盤有營銷動作，其中全新樓盤超20個。從現(xiàn)場人氣來看，五一假期，廣州樓市多個樓盤現(xiàn)場人氣較旺，尤其是部分位置較好的全新樓盤，但不同區(qū)域、不同項(xiàng)目分化明顯。 鄭州：五一期間。鄭州多個樓盤推出促銷優(yōu)惠活動，房企普遍采用特價(jià)房、降價(jià)促銷等多種促銷方式，售樓部人氣逐漸提升，但受疫情封控政策影響，小長假樓市去化不及預(yù)期。 重慶：近期房地產(chǎn)政策利好頻發(fā)，為搶抓五一假期市場，房企推盤節(jié)奏加快。為促進(jìn)成交，房企加大促銷力度，特價(jià)房、送物管費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等策略頻出。整體成交熱度較4月有所提升，但與2021年同期相比差距仍較大。 天津：天津市場整體仍較低迷，各板塊表現(xiàn)冷熱不均。多數(shù)樓盤去化不理想，超五成樓盤五一假期去化套數(shù)不足10套，成交主力仍以天津市區(qū)以及核心板塊為主。 南京：小長假期間，受市場多重積極信號影響，市場情緒較4月好轉(zhuǎn)，購房者信心有所提升。開盤項(xiàng)目中基本是平推開盤，多數(shù)項(xiàng)目選擇在節(jié)前開盤，假期間通過多種優(yōu)惠活動加強(qiáng)營銷。此外，還有一些尚未開盤正在蓄客階段的項(xiàng)目或純新盤公開，現(xiàn)場到訪量相較之前增加。 杭州：五一假期杭州樓市供應(yīng)放量，但多為遠(yuǎn)郊盤。郊區(qū)盤積極推出促銷活動，多采取送車位、購物卡等方式，對市場需求提振有限，新房搖號、開盤表現(xiàn)均較一般。杭州郊區(qū)富陽樓市調(diào)控有放松可能性，計(jì)劃推出針對人才傾斜的購房政策，或?qū)κ袌鲂判膸硪欢ㄐ迯?fù)預(yù)期。 短期市場預(yù)判 4月底，中央政治局會議定調(diào)樓市，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策進(jìn)入了密集優(yōu)化期，這將有助于購房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售回暖。 我們預(yù)計(jì)，在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控之后，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)可期，尤其是市場基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動重點(diǎn)區(qū)域的三四線城市完成市場筑底。