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三四月份是各個(gè)城市第一輪集中供地推出的時(shí)間，相比之下，受市場(chǎng)融資環(huán)境以及土地供應(yīng)等綜合因素影響，今年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企的投資壓力不減，拿地規(guī)模萎縮明顯。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%，有超過(guò)三成TOP50房企未拿地。 不過(guò)，對(duì)于有些房企來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)低迷的背景之下，不少城市優(yōu)質(zhì)地塊頻出，反倒成為拿地的窗口期。從目前來(lái)看，央企、國(guó)企和城投公司依然是成交的主力軍，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等，而民營(yíng)企業(yè)包括濱江、龍湖在內(nèi)也表現(xiàn)亮眼。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月份，受首批集中供地的影響，部分城市的土地市場(chǎng)有所恢復(fù)，但還局限于優(yōu)質(zhì)地塊及核心城市，距離整體恢復(fù)還需要時(shí)間，基于政策面風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，預(yù)期下半年恢復(fù)態(tài)勢(shì)有望持續(xù)。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，4月部分城市的土地市場(chǎng)有所恢復(fù)，但還局限于優(yōu)質(zhì)地塊及核心城市。 新京報(bào)資料圖片 前4個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3626億元 今年前4個(gè)月，市場(chǎng)下行、資金緊張給房企們帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。對(duì)此，克而瑞表示，有超過(guò)三成的TOP50房企未拿地。 另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%；百?gòu)?qiáng)房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為51.5%。 而從4月單月來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地4月總成交建筑面積僅6537萬(wàn)平方米，同比降幅近六成，成交規(guī)模處于歷史低位水平。值得注意的是，4月成交主力城市大多為集中土拍的重點(diǎn)城市，包括杭州、寧波、南京、成都、長(zhǎng)沙在內(nèi)，多個(gè)城市均出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交，因此帶動(dòng)成交溢價(jià)率環(huán)比微增。由于優(yōu)質(zhì)用地入市的比例提升，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率較上月出現(xiàn)微降。 不過(guò)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開(kāi)啟之下，TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，雖然環(huán)比有所回升，但是同比依舊下跌69%。 因此，房企的投資壓力并沒(méi)有因?yàn)椴糠譄狳c(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫而明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，在拿地金額TOP10房企中，僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲，一定程度反映了當(dāng)前土地市場(chǎng)整體低迷以及企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。 從目前來(lái)看，房企拿地分化顯著，央企、國(guó)企和城投公司依然是成交主力軍，如第一陣營(yíng)的中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，第二陣營(yíng)的綠城中國(guó)等。在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱看來(lái)，今年以來(lái)，部分民營(yíng)企業(yè)拿地意愿上升，其中包括濱江、龍湖等民營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)亮眼。諸如在杭州首輪集中供地中，共成交了59宗地塊，其中濱江獨(dú)自包攬11宗地塊，拿地比例占到18%。 冷暖分化明顯，深圳、杭州土拍升溫 目前，房企在布局上仍是“有所為有所不為”。其中，房企二線(xiàn)城市拿地占比較為突出，在城市群中尤以長(zhǎng)三角居首位。 據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-4月在二線(xiàn)城市的投資面積占比最高，達(dá)到68.4%。從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角拿地。僅從4月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，入榜地塊中有7宗位于長(zhǎng)三角地區(qū)。 由于房企的選擇，使得城市土拍的冷暖分化一直存在。據(jù)克而瑞分析，從4月完成首輪集中供地的7個(gè)城市來(lái)看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高一籌，首輪成交平均溢價(jià)率均在5%以上。尤其是深圳，首批集中供應(yīng)的8宗地全部觸及價(jià)格上限，平均成交溢價(jià)率達(dá)15%；杭州土拍熱度同樣不低，成交的59宗地中有23宗地觸頂，僅1宗地遭遇流拍，平均溢價(jià)率為6.4%。 而南京、天津等城市的土拍熱度卻較去年第三批次集中供地明顯走低，尤其是天津。據(jù)悉，天津集中土拍掛出的29宗涉宅地塊僅有5宗成功出讓?zhuān)渲杏?宗封頂搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率僅有0.6%，流拍率達(dá)到83%。 樓市回暖預(yù)期或提升房企拿地意愿 事實(shí)上，部分土拍市場(chǎng)回溫，也主要是集中供地城市“讓利”之下的結(jié)果。比如，相比去年，今年深圳首批集中供地的商品房限售價(jià)均有所上調(diào)，幅度在5%-10%之間。這無(wú)疑是讓利開(kāi)發(fā)商，有助于提高開(kāi)發(fā)商的拿地積極性。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比地塊的補(bǔ)充，也優(yōu)化了企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。 克而瑞分析人士建議，對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項(xiàng)目，逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展有較大助益。而對(duì)于資金仍然偏緊的大部分民企來(lái)說(shuō)，還應(yīng)繼續(xù)尋求合適的合作機(jī)會(huì)。 可以看到，近期多地出臺(tái)房地產(chǎn)寬松新政，而政策層面的暖風(fēng)也將吹進(jìn)土地市場(chǎng)。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“5月份預(yù)計(jì)一些城市的土拍市場(chǎng)會(huì)有積極復(fù)蘇的表現(xiàn)?！? 在樓市回暖的預(yù)期下，克而瑞分析人士預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)也將有一定程度的回溫，但是不同城市的回溫速度將有很大差異?？梢钥吹?，即使是集中供地的核心城市，也有土拍遇冷較為嚴(yán)重的情況。 億翰智庫(kù)分析人士則認(rèn)為，截至4月底，土地市場(chǎng)的恢復(fù)還局限于優(yōu)質(zhì)地塊及核心城市，距離整體恢復(fù)還需要時(shí)間，基于政策面風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，隨著房企融資渠道以及監(jiān)管程度將進(jìn)入糾偏進(jìn)程，以及疫情的有效控制，各地調(diào)控政策的放松，住宅成交市場(chǎng)有望迎來(lái)回升，預(yù)期下半年土地市場(chǎng)或逐步恢復(fù)。