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遏制房地產(chǎn)下行趨勢對于今年穩(wěn)增長目標(biāo)的實現(xiàn)至關(guān)重要。日前，中央政治局會議釋放出穩(wěn)樓市的強烈信號，明確提出支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 此后，一行兩會密集發(fā)聲，釋放出優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求的重磅信號。 多位專家分析，這些表態(tài)均體現(xiàn)了相關(guān)部門穩(wěn)樓市的政策導(dǎo)向。預(yù)計房地產(chǎn)領(lǐng)域會有各類新政和支持內(nèi)容逐步落地，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)因城施策，根據(jù)不同地區(qū)的情況，繼續(xù)放松房地產(chǎn)限貸限購，滿足合理的剛需和改善型需求。 改善市場預(yù)期 從3月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷售、拿地、施工、竣工等數(shù)據(jù)依舊偏弱。在三重壓力背景下，如何穩(wěn)樓市成為近來市場關(guān)注的焦點。 4月29日，政治局會議提出，要有效管控重點風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 5月4日晚間，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會同時發(fā)聲，傳達學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會議精神。 央行表示，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求；證監(jiān)會表示，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍；銀保監(jiān)會表示，要督促銀行保險機構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。 紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖表示，房企面臨的資金鏈壓力不減。在房企違約風(fēng)險事件頻出的情況下，銀行的放貸意愿并不高，可以看到在房地產(chǎn)開發(fā)資金中來源于國內(nèi)貸款的同比增速持續(xù)下滑，3月累計同比增速為-23.5%。另外，銷售疲軟更是加劇了房企的資金壓力?？紤]到房地產(chǎn)投資占比高、影響的產(chǎn)業(yè)鏈廣、會對地方財政造成較大壓力等因素，遏制房地產(chǎn)的下行趨勢對于今年穩(wěn)增長目標(biāo)的實現(xiàn)至關(guān)重要。 浙商證券首席經(jīng)濟學(xué)家李超分析，強調(diào)“房住不炒”，但對地產(chǎn)的表態(tài)相較此前表述更具體更積極，明確指出“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，相較此前“滿足購房者的合理住房需求”的表態(tài)進一步強化 穩(wěn)樓市政策將頻繁落地 在市場看來，一行兩會相繼發(fā)聲對房地產(chǎn)市場的環(huán)境改善將起積極作用，穩(wěn)樓市政策或?qū)㈩l繁落地。 實際上，近一周以來，各地支持房地產(chǎn)政策就在不斷落地。 4月29日，連云港市發(fā)布《關(guān)于促進連云港市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》發(fā)布，擴大住房公積金制度覆蓋面和使用面，對靈活就業(yè)人員給予繳存補貼；商業(yè)貸款方面，首套房首付比例按20%執(zhí)行，引導(dǎo)商業(yè)銀行逐步下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期；商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)和運營。 5月1日，廣東省梅州市印發(fā)《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提出降低二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成。 5月1日，無錫發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》，明確市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。 一系列“因城施策”政策落地，鼓舞樓市“士氣”。 李超預(yù)計，未來將有更多一二線城市迎來二套住房政策放松，限購限貸條件有望進一步放寬并有效提振地產(chǎn)銷售。房企流動性方面，未來商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望進一步放松，2021年4季度以來以來，已陸續(xù)有廣州、成都、煙臺、南京等城小幅放松預(yù)售資金監(jiān)管力度，未來有望在合理范圍內(nèi)迎來更大面積的放松并改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。 李奇霖也表示，未來將會在有條件的城市適當(dāng)放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這對房企盤活資金、緩解自身的流動性壓力、保障房企施工鏈條正常進行會有一定的幫助。除此之外，后續(xù)需繼續(xù)關(guān)注房企融資端政策的落地情況。盡管自去年以來政策都在強調(diào)要保障房企的合理融資需求，但是從實際數(shù)據(jù)上看，很多房企的外部融資壓力依舊較大。關(guān)于房企融資鏈條修復(fù)，讓金融機構(gòu)進一步滿足房企正常的融資需求等政策還有優(yōu)化的空間。