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無論對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的描述是“白銀”還是“黑鐵”，業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識(shí)：房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過去，但這場(chǎng)曠日持久的“馬拉松”仍未看到終點(diǎn)。 有選手開始“掉隊(duì)”或放緩步伐之時(shí)，綠城中國董事會(huì)主席張亞東卻在業(yè)績(jī)會(huì)上提出：經(jīng)歷慢跑健身后，未來三年將進(jìn)入起跑期。 “我們現(xiàn)在每天都是‘起跑’的血脈賁張的狀態(tài)?！苯?，綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛在接受界面新聞專訪時(shí)表示，“起跑”不僅是單純的規(guī)模擴(kuò)張，還要姿勢(shì)好看、步履穩(wěn)健、配速良好。 北方綠城在今年率先集中供地的北京吸引了不少眼球，獨(dú)自報(bào)名多宗地塊，在交易大廳現(xiàn)場(chǎng)頻頻舉牌競(jìng)價(jià)，最終斥資近百億拿下3塊土地，晉升“頭號(hào)玩家”。 在業(yè)內(nèi)人士看來，綠城這是等到了“彎道超車”的機(jī)會(huì)。 畢竟去年的北京市場(chǎng)并不是大展拳腳的好時(shí)節(jié)，上半年土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，隨后便是銷售端受政策影響轉(zhuǎn)向冷淡。明面上北京綠城去年確實(shí)像進(jìn)入蟄伏期，全年僅從北京公開招拍掛市場(chǎng)上拿下一宗地塊，推出綠城沁園項(xiàng)目。 張猛笑著告訴界面新聞，房地產(chǎn)沒有想象中那么“劇情跌宕”。去年綠城也很想拿地，只是沒競(jìng)爭(zhēng)過對(duì)手，今年也不是要激進(jìn)做大北京市場(chǎng)，“都是正常的投資節(jié)奏。綠城自2015年重返北京市場(chǎng)，深耕北京的決心就沒有變過?！? 從市場(chǎng)來看，今年一季度北京樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，北京綠城兩個(gè)順銷項(xiàng)目沁園、和錦誠園雖在所在片區(qū)表現(xiàn)搶眼，但新增供貨的絕對(duì)值并沒有跟上3月推盤熱潮。 在北方綠城看來，雖然市場(chǎng)回暖已經(jīng)是確定性預(yù)期，但房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出深度調(diào)整期，短期出臺(tái)的各類利好政策還需進(jìn)行測(cè)試，針對(duì)改善型的政策并不普及。綠城選擇在冷淡期蓄力，專注產(chǎn)品力提升。 去年以來，綠城中國以“做精總部”“做強(qiáng)區(qū)域”推進(jìn)精簡(jiǎn)增效的組織架構(gòu)調(diào)整，對(duì)北方這種一線區(qū)域的差異化運(yùn)作能力有不小的挑戰(zhàn)。北方綠城進(jìn)行了不少經(jīng)營層面的管理優(yōu)化，如與海外公司合署辦公，成立北京城市公司等，強(qiáng)調(diào)組織扁平化，縮短決策鏈條，提質(zhì)增效。 反映到項(xiàng)目建設(shè)上，綠城2021年“拿地-開工-開盤-交付”周期達(dá)到“4.3-7.3-30.1”個(gè)月，同比平均提速約6%。北京綠城想在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快腳步，在更廣闊、更殘酷的市場(chǎng)中“起跑”，增速是必要的。北京綠城一批次獲取的三個(gè)地塊，預(yù)計(jì)在二季度以不同產(chǎn)品形式入市。 除了已有項(xiàng)目加快推盤外，北方綠城“起跑”的另一個(gè)動(dòng)作是繼續(xù)做好精準(zhǔn)投資。北方綠城與綠城中國同頻，從“健身期”逐步過渡到“起跑期”，從2020年至今共取得21塊地，聚焦“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。 講質(zhì)量就要“精準(zhǔn)拿地”。北方綠城圍繞集團(tuán)的“城市深耕”戰(zhàn)略，從2020年起對(duì)北京、天津、大連、西安、哈爾濱等城市深入開展“一城一策”研究，對(duì)大本營北京的城市研究，由區(qū)域公司核心力量主抓，力求做到“最懂市場(chǎng)”“最懂客戶”。這些研究成果為北京綠城一批次拿地提供了可靠依據(jù)，同時(shí)也是他們參加北京二輪土拍鏖戰(zhàn)的重要準(zhǔn)備。 在集中供地時(shí)期做到批量研究、“精準(zhǔn)”拿地不是件容易事，尤其是在房企必爭(zhēng)之地、土拍規(guī)則處于“先進(jìn)陣營”的北京，“競(jìng)品質(zhì)”“競(jìng)現(xiàn)房銷售”可能逐漸常態(tài)化。但好處也顯而易見，那就是投資更聚焦，更堅(jiān)定。 據(jù)了解，北京綠城在一批次拿下的崔各莊地塊成為唯一觸發(fā)競(jìng)現(xiàn)房銷售機(jī)制的地塊，未來將近一半商品房屬于現(xiàn)房銷售。 張猛對(duì)此表示：“競(jìng)現(xiàn)房是土地價(jià)格控制的手段，利潤(rùn)會(huì)因?yàn)檠娱L(zhǎng)回款周期出現(xiàn)一些折損。競(jìng)現(xiàn)房銷售依賴兩個(gè)條件：產(chǎn)品力和經(jīng)營力。產(chǎn)品力就是產(chǎn)品要過硬，這是綠城的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)房階段最能從建筑立面、景觀、戶型、精裝等各個(gè)維度，展示一個(gè)品牌開發(fā)商的品質(zhì)實(shí)力，現(xiàn)房銷售就是要看開發(fā)商敢不敢將品質(zhì)全方位呈現(xiàn)?！? “另一個(gè)是經(jīng)營力，綠城近兩年在北京提速有目共睹，這得益于財(cái)務(wù)穩(wěn)健，及時(shí)降低資金占用，同時(shí)通過工期的合理排布，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房的高品質(zhì)呈現(xiàn)。當(dāng)然，這些之外，是我們對(duì)北京市場(chǎng)的信心，也是對(duì)近三年綠城在北京市場(chǎng)份額的自信。綠城在北方的品牌知名度雖不及長(zhǎng)三角，但‘競(jìng)現(xiàn)房’規(guī)則對(duì)北方綠城反而是一個(gè)機(jī)會(huì)?！? 做住宅項(xiàng)目是綠城的業(yè)務(wù)核心，“探尋第二曲線”則是房企在行業(yè)變革時(shí)期的新生長(zhǎng)力量，但北方綠城對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)該在政策、市場(chǎng)的共同研判下謹(jǐn)慎選擇培育方向。 目前，北方綠城探尋的新生長(zhǎng)力量涉及TOD、小鎮(zhèn)類、城市更新等新型業(yè)務(wù)，比如已經(jīng)落地的大連和哈爾濱的TOD項(xiàng)目，天津的城市更新計(jì)劃。 “北方綠城并不會(huì)大規(guī)模觸及自持商業(yè)、寫字樓等業(yè)務(wù)。商業(yè)綜合體等存在統(tǒng)一管理的困難，當(dāng)資金沉淀下去的同時(shí)會(huì)帶來利潤(rùn)的縮減，需要幾年的調(diào)整期，目前資本市場(chǎng)的期待還是房企的經(jīng)營安全性。”張猛明確指出，“綠城要做有品質(zhì)的住宅，其他相關(guān)工作均以此為前提?！? 北方綠城認(rèn)為，針對(duì)與時(shí)俱進(jìn)的需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品，也是新生命力的體現(xiàn)。比如去年的北京沁園，運(yùn)用了“如意宅”的設(shè)計(jì)理念，賦予住宅空間豐富的可變性，以滿足因應(yīng)疫情產(chǎn)生的新需求?！叭缃竦木幼⌒枨笠呀?jīng)上升到高級(jí)別的個(gè)性化，我們認(rèn)為應(yīng)該考慮到不同客群的接受度，合理使用新技術(shù)、新材料、新工藝，前提是客戶真的需要。不跟風(fēng)的房企，產(chǎn)品先行，穩(wěn)扎穩(wěn)打，方能基業(yè)長(zhǎng)青。”